Darowizna domu ze służebnością a podatek

Darowizna nieruchomości z ustanowieniem służebności osobistej

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić kilka czynności prawnych. Po pierwsze, ojciec i ciotka jako współwłaściciele mogą przenieść swoje udziały w nieruchomości na obdarowanego. Po drugie, w tym samym akcie notarialnym można ustanowić na rzecz ciotki nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, czyli prawo do korzystania z oznaczonej części domu, na przykład pokoju z oddzielnym wejściem.

Darowizna jest nieodpłatnym przysporzeniem na rzecz obdarowanego. Służebność osobista jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym. Nie przenosi własności domu, ale obciąża nieruchomość i daje uprawnionej osobie realne, chronione prawem uprawnienie do zamieszkiwania lub korzystania z określonych pomieszczeń.

Jeżeli ciotka jest ubezwłasnowolniona, dokonanie czynności dotyczącej jej udziału w nieruchomości wymaga działania przez opiekuna oraz zgody sądu opiekuńczego, gdy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Sama zgoda sądu nie znosi jednak obowiązków podatkowych. O tym, czy i jaki podatek wystąpi, decydują przepisy podatkowe, treść aktu notarialnego oraz relacje rodzinne między stronami.

Kto płaci podatek od darowizny domu?

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osobę fizyczną własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny. Podatnikiem jest obdarowany, czyli osoba, która otrzymuje udział w domu.

W opisanym stanie faktycznym inaczej należy ocenić udział przekazywany przez ojca, a inaczej udział przekazywany przez ciotkę. Darowizna od ojca na rzecz dziecka należy do najbliższej rodziny i może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla tzw. grupy zerowej. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego zgłoszenia do urzędu skarbowego zasadniczo nie dokonuje sam obdarowany, ponieważ czynność przechodzi przez notariusza.

Darowizna od ciotki na rzecz bratanka albo siostrzeńca jest natomiast co do zasady darowizną w II grupie podatkowej. Oznacza to, że podatek może wystąpić od nadwyżki ponad kwotę wolną właściwą dla tej grupy. Przy akcie notarialnym notariusz jako płatnik powinien obliczyć i pobrać należny podatek, jeżeli podatek rzeczywiście występuje.

Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów. Właśnie dlatego istotne jest, czy służebność osobista mieszkania zostanie ustanowiona jednocześnie z darowizną i czy będzie obciążała darowaną nieruchomość.

Czy służebność obniża podatek od darowizny?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Jeżeli służebność osobista zostanie ustanowiona w tym samym akcie notarialnym co darowizna i wynika z warunków tej darowizny, może być traktowana jako ciężar obciążający nabywaną nieruchomość. Wtedy jej wartość może pomniejszyć podstawę opodatkowania darowizny.

Znaczenie ma moment ustanowienia służebności. Jeżeli najpierw dojdzie do przyjęcia darowizny, a dopiero później obdarowany ustanowi służebność, organy podatkowe mogą odmówić odliczenia jej wartości jako ciężaru darowizny. W orzecznictwie wskazywano, że ustanowienie służebności po przyjęciu darowizny nie daje podstaw do jej odliczenia jako ciężaru darowizny na podstawie art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Kr 1937/06).

W praktyce najlepszym rozwiązaniem jest więc takie ukształtowanie aktu notarialnego, aby darowizna oraz ustanowienie służebności były elementami jednej czynności. Notariusz powinien też prawidłowo opisać zakres służebności, wskazać nieruchomość obciążoną i ustalić wartość potrzebną do rozliczenia podatku.

Jak oblicza się wartość nieodpłatnej służebności?

Nieodpłatna służebność osobista, na przykład prawo do zamieszkiwania w pokoju, również mieści się w zakresie podatku od spadków i darowizn. Podatnikiem jest osoba, która nabywa to prawo, czyli w opisanej sprawie ciotka jako uprawniona ze służebności.

Zgodnie z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość świadczeń powtarzających się, a odpowiednio także wartość służebności, przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

• przez liczbę lat lub ich części, jeżeli świadczenie albo służebność ustanowiono na czas określony;
• przez 10 lat, jeżeli służebność ustanowiono na czas nieokreślony.

Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. Jeżeli więc służebność na czas nieokreślony obciąża nieruchomość o wartości 150 000 zł, jej wartość według ustawowego wzoru wynosi 60 000 zł, ponieważ 4% z 150 000 zł to 6000 zł rocznie, a 6000 zł pomnożone przez 10 lat daje 60 000 zł.

W praktyce przy współwłasności, darowiźnie udziałów i służebności ograniczonej do konkretnej części domu sposób przypisania wartości może wymagać dokładnej analizy aktu notarialnego. Znaczenie ma między innymi to, jaki udział jest darowany, jaka część nieruchomości jest obciążona oraz na czyją rzecz i na jakich warunkach ustanowiono służebność.

Czy od nieodpłatnej służebności płaci się PCC?

Nieodpłatna służebność osobista nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC dotyczy ustanowienia odpłatnej służebności. Jeżeli więc w akcie wskazano, że służebność dla ciotki jest bezpłatna, nie powstaje z tego tytułu PCC.

Nie oznacza to jednak automatycznie braku jakiegokolwiek podatku. Nieodpłatna służebność może podlegać podatkowi od spadków i darowizn po stronie osoby, która służebność uzyskuje. Jeżeli wartość służebności przekracza kwotę wolną właściwą dla danej grupy podatkowej, notariusz powinien uwzględnić to przy rozliczeniu czynności.

Co wynika z tego dla opisanej sprawy?

Jeżeli ojciec daruje dziecku swój udział w domu, ta część darowizny może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Jeżeli ciotka daruje swój udział bratankowi albo siostrzeńcowi, ta część jest co do zasady rozliczana w II grupie podatkowej. Wartość służebności ustanowionej na rzecz ciotki może obniżyć podstawę opodatkowania darowizny, jeżeli jest ciężarem tej darowizny i została ustanowiona jednocześnie z nią.

Jednocześnie sama ciotka, jako osoba uzyskująca nieodpłatną służebność mieszkania, może być podatnikiem podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia tej służebności. Przy wartości nieruchomości 150 000 zł ustawowa wartość służebności ustanowionej bezterminowo może wynieść 60 000 zł, ale ostateczne rozliczenie zależy od treści aktu i tego, jaka nieruchomość lub jaki udział jest faktycznie obciążony.

Najbezpieczniej przed podpisaniem aktu poprosić notariusza o przedstawienie wyliczenia podatków osobno dla darowizny od ojca, darowizny od ciotki i ustanowienia służebności. W razie wątpliwości warto przeanalizować projekt aktu przed jego podpisaniem, ponieważ późniejsza zmiana konstrukcji czynności może być trudna albo podatkowo nieskuteczna.

FAQ

Czy dziecko zapłaci podatek od darowizny udziału od ojca?

Co do zasady darowizna od ojca na rzecz dziecka może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości w formie aktu notarialnego obowiązki formalne związane z podatkiem zasadniczo wykonuje notariusz.

Czy darowizna od ciotki jest zwolniona z podatku?

Nie na takich zasadach jak darowizna od rodzica. Bratanek albo siostrzeniec wobec ciotki należy co do zasady do II grupy podatkowej, więc podatek może powstać od nadwyżki ponad kwotę wolną przewidzianą dla tej grupy.

Czy bezpłatna służebność mieszkania podlega PCC?

Nie. PCC dotyczy ustanowienia odpłatnej służebności. Bezpłatna służebność może natomiast podlegać podatkowi od spadków i darowizn po stronie osoby, która tę służebność otrzymuje.

Czy służebność zawsze pomniejsza wartość darowizny?

Nie zawsze. Najważniejsze jest to, aby służebność była ciężarem darowizny i została ustanowiona w związku z darowizną, najlepiej w tym samym akcie notarialnym. Ustanowienie służebności dopiero po darowiźnie może nie obniżyć podstawy opodatkowania.

Kto oblicza i pobiera podatek przy akcie notarialnym?

Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego notariusz zwykle pełni funkcję płatnika podatku, czyli oblicza, pobiera i odprowadza należny podatek, jeżeli z przepisów wynika obowiązek jego zapłaty.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można odpowiedzieć jednym zdaniem, że podatku na pewno nie będzie. Darowizna od ojca może być zwolniona, ale darowizna udziału od ciotki może podlegać podatkowi w II grupie podatkowej. Dodatkowo ustanowienie nieodpłatnej służebności mieszkania na rzecz ciotki może wywołać podatek od spadków i darowizn po stronie ciotki jako osoby nabywającej to prawo.

Największe znaczenie praktyczne ma prawidłowe skonstruowanie aktu notarialnego. Jeżeli służebność ma obniżyć podstawę opodatkowania darowizny, powinna być ustanowiona jednocześnie z darowizną i jasno opisana jako obciążenie nieruchomości. Przy wartości domu 150 000 zł ustawowa wartość bezterminowej służebności może wynosić 60 000 zł, ale ostateczne skutki podatkowe zależą od udziałów, relacji rodzinnych i treści aktu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Kr 1937/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.