• Autor: Aleksander Słysz
Ojciec chce przepisać na mnie dom. Tata i jego siostra są jedynymi właścicielami domu. Ciotka jest ubezwłasnowolniona ze względu na chorobę psychiczną. Mój ojciec jest jej opiekunem. Sąd pozwolił na darowiznę z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz ciotki bezpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie do zamieszkiwania w jednym pokoju z oddzielnym wejściem. Czy będziemy musieli zapłacić jakiś podatek? Wartość nieruchomości to 150 tys. zł.
Darowizna to w zasadzie bezpłatne świadczenie na rzecz obdarowanego, tu Pana, kosztem majątku darczyńcy, czyli ciotki. Służebność zaś to ograniczone prawo rzeczowe, które nie przenosi własności i może mieć zarówno charakter odpłatny, jak i nieodpłatny.
Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nie tylko darowizny, ale i nieodpłatnej służebności. Natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie odpłatnej służebności.
Pan jako obdarowany jest podatnikiem podatku od spadków i darowizn i na Panu ciąży obowiązek podatkowy. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Tu pojawia się pierwszy ważny aspekt „operacji”, którą Pan opisuje, bowiem by podstawa opodatkowania była niższa, w pewnym uproszczeniu, wartość służebności należy potraktować jako ciężar darowizny. By to było możliwe, musi istnieć służebność w momencie darowizny – w praktyce chodzi o to, by była ustanowiona w jednym, tym samym akcie co darowizna.
Jak zauważa się w orzecznictwie: „Ustanowienie służebności po przyjęciu darowizny powoduje, że wartość służebności nie stanowi podstawy do jej odliczenia, jako ciężaru darowizny na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2007 r., sygnatura: I SA/Kr 1937/06). Jednak w sytuacji, gdy w tym samym akcie dochodzi do zawarcia umowy darowizny nieruchomości oraz ustanowienia służebności (na rzecz darczyńcy), to jeśli ustanowienie służebności następuje na życzenie darczyńcy, służebność stanowić będzie ciężar darowizny. Czyli realnie podatek od darowizny będzie niższy, gdyż niższa będzie podstawa opodatkowania – stanie się tak, gdy od wartości rynkowej darowanej nieruchomości lub jej części odejmie Pan wartość ciężaru, jakim jest służebność osobista. Ciotka jako siostra Pana ojca – tak jak i Pan względem niej (zstępny rodzeństwa) – należy do grupy II, więc co do zasady podatek obliczony zostanie od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (tu zasadniczo 7276 zł) i wyniesie 1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł.
Wskazuje Pan, iż służebność dla ciotki ma charakter nieodpłatny (bezpłatny). Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie odpłatnej służebności (obowiązek podatkowy ciąży na nabywającym prawo służebności), natomiast ustanowienie nieodpłatnej służebności podlega (jak i darowizna) podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn powstaje z chwilą ustanowienia nieodpłatnej służebności i ciąży na ciotce jako nabywcy prawa. Zgodnie z art. 13 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość świadczeń powtarzających się, ale i odpowiednio służebności, przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Natomiast roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. Tym samym, jeśli służebność jest ustanowiona na rzeczy o wartości 150 000 zł, wartość służebności stanowić będzie 40% tej kwoty (10 lat x 4%).
Opieka nad starszym rodzicem
Pan Jan przekazuje swojej córce mieszkanie o wartości 300 000 zł. Jednocześnie, w akcie darowizny, ustanawia nieodpłatną służebność osobistą mieszkania w jednym pokoju dla swojej matki, która ma 85 lat i wymaga stałej opieki. Wartość służebności oblicza się jako 4% wartości mieszkania rocznie, pomnożone przez 10 lat (ponieważ służebność jest na czas nieokreślony), co daje 120 000 zł (4% z 300 000 zł = 12 000 zł rocznie x 10 lat). Wartość darowizny dla córki, podlegająca opodatkowaniu, zostanie pomniejszona o wartość służebności i wyniesie 180 000 zł (300 000 zł - 120 000 zł). Dzięki temu podatek od darowizny, który zapłaci córka, będzie niższy. Dodatkowo, ustanowienie nieodpłatnej służebności nie generuje podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podział domu rodzinnego
Państwo Kowalscy, chcąc uniknąć sporów spadkowych, postanawiają przekazać dom o wartości 500 000 zł dwóm synom. Starszy syn, który mieszkał z rodzicami i opiekował się nimi, otrzymuje większą część domu. Jednocześnie, na rzecz rodziców ustanawiana jest nieodpłatna służebność osobista polegająca na prawie do korzystania z parteru domu. Wartość służebności, obliczona zgodnie z zasadami opisanymi w artykule (4% wartości domu rocznie x 10 lat), wynosi 200 000 zł. W efekcie, wartość darowizny dla każdego z synów, podlegająca opodatkowaniu, jest odpowiednio pomniejszana o część wartości służebności przypadającej na ich udział w nieruchomości. Ponownie, ustanowienie nieodpłatnej służebności nie podlega PCC.
Przekazanie działki z prawem dojazdu
Pan Nowak daruje swojemu wnukowi działkę budowlaną o wartości 100 000 zł. Jednocześnie, ustanawia nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez część sąsiedniej działki, należącej do pana Nowaka, aby wnuk miał dostęp do drogi publicznej. Wartość służebności, obliczona jako 4% wartości obciążonej działki rocznie, pomnożone przez 10 lat, stanowi ciężar darowizny. W tym przypadku, wartość działki obciążonej służebnością, a nie darowanej wnukowi, jest brana pod uwagę do wyliczenia wartości służebności. Załóżmy, że wartość obciążonej działki wynosi 50 000 zł. Wtedy wartość służebności wyniesie 20 000 zł (4% z 50 000 zł = 2 000 zł rocznie x 10 lat). To oznacza, że wartość darowizny dla wnuka, podlegająca opodatkowaniu, nie ulega pomniejszeniu, ponieważ służebność obciąża inną nieruchomość. Jednakże, samo ustanowienie nieodpłatnej służebności nie generuje podatku PCC.
Ustanowienie nieodpłatnej służebności, np. prawa do zamieszkiwania, w akcie darowizny nieruchomości wpływa na wysokość podatku od darowizny, ponieważ wartość służebności jest traktowana jako ciężar darowizny, obniżając jej podstawę opodatkowania. Oblicza się ją jako 4% wartości nieruchomości obciążonej służebnością rocznie, pomnożone przez 10 lat (dla służebności na czas nieokreślony). Samo ustanowienie nieodpłatnej służebności nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych z darowiznami, służebnościami, podatkami od spadków i darowizn lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizują się w prawie cywilnym i podatkowym, zapewniając kompleksową analizę i praktyczne rozwiązania. Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Aleksander Słysz
Doradca podatkowy.
Zapytaj prawnika
