Ustanowienie służebności przesyłu gazociągu przez działkę

Warunki ustanowienia służebności przesyłu

Oczywiście można doprowadzić do ustanowienia służebności przesyłu gazociągu. Każda służebność – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Dla ustanowienia służebności na opisanej nieruchomości (art. 46 K.c.) wystarczy, by pan Piotr złożył odpowiedniej treści oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z artykułem 158 K.c.) – wskazując przedsiębiorcę, uprawnionego z tytułu danej służebności. Ustanowienie służebności (w tym służebności przesyłu gazociągu) może również zostać orzeczone przez sąd (chodzi o odpowiednie stosowanie artykułu 64 K.c.).

Jak widać, służebność łatwo jest ustanowić – zwłaszcza w przypadku gotowości złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu służebności. Trudniejsze może być w praktyce wynegocjowanie warunków (w tym finansowych) między zainteresowanymi podmiotami. Odnośnie służebności przesyłu gazociągu pan Piotr może (oczywiście na piśmie) zadeklarować gotowość ustanowienia służebności przesyłu i wezwać odnośnego przedsiębiorcę do negocjowania warunków; wezwanie można określić jako „przedsądowe” – wskazujące gotowość skorzystania z drogi sądowej (art. 305² K.c.).

Odpłatność za korzystanie z gruntu w związku z cudzymi instalacjami

Objęta służebnością powierzchnia stanowi iloczyn długości instalacji gazowej na opisanej nieruchomości oraz niezbędnej w tym przypadku szerokości. Sporo zależy od uwarunkowań technicznych, np. od średnicy instalacji, ewentualnych dodatkowych urządzeń (zaworów, studzienek). Skoro autor pytania z odnośnym przedsiębiorcą umówił się, że właściwe jest przesunięcie instalacji o jeden metr, to uzyskujemy przynajmniej powierzchnię 65 metrów kwadratowych, ale to jest wstępny szacunek, który może zostać zweryfikowany (zwłaszcza przez specjalistę z zakresu instalacji gazowniczych).

Wskutek zawartego przez pana Piotra oraz przedsiębiorcę gazowniczego porozumienia dochodzi do przesunięcia przebiegu instalacji gazowej w głąb nieruchomości (i to wewnątrz ogrodzenia), co sprawia – zwłaszcza w przypadku napraw, poważniejszych konserwacji lub ewentualnych awarii – że staje się bardziej problemem naszego klienta niż problemem właściciela nieruchomości sąsiedniej. Między innymi jego starania będą skutkować zwiększeniem możliwości ewentualnego zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej (z powodu „odsunięcia” od niej instalacji gazowej). To była decyzja właściciela działki (na co zapewne są dokumenty, zwłaszcza w zasobach przedsiębiorstwa gazowniczego), więc trudno byłoby oczekiwać jakiejś rekompensaty ze strony właściciela nieruchomości sąsiedniej; można to uznać za swoisty prezent wobec niego – inaczej mogłoby być, gdyby jego ustępstwo (przejęcie cudzej instalacji wyłącznie na swój grunt) stanowiło składnik trójstronnej ugody (art. 917 i art. 918 K.c.), pomiędzy nim, przedsiębiorcą gazowniczym a właścicielem odnośnej nieruchomości sąsiedniej. Wcześniej – zarówno w aspektach technicznych, jak i co do ewentualnego ustanowienia służebności przesyłu gazociągu – mógłby mieć odpowiednie zastosowanie artykuł 154 K.c., stanowiący:

„§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.

Starania pana Piotra (i związane z nimi wydatki) sprawiają, że trzeba opracować mądry (w tym realistyczny) plan działań. Chodzi nie tylko o aspekty finansowe – a nadal brak oficjalnych (czyli urzędowych) stawek odpłatności za korzystanie z gruntu w związku z cudzymi instalacjami. W grę wchodzą różne uzgodnienia organizacyjne – w tym warunki wchodzenia na jego teren (i to już ogrodzony) służb technicznych, prowadzących czynności odnośnie do przedmiotowej instalacji. Ustawodawca nadal pozostawia wiele zagadnień do uzgodnienia zainteresowanym podmiotom. 

Zawarcie umowy ustanawiającej służebność przesyłu

W grę w takich przypadkach wchodzi zasada swobody umów, wyrażona w treści artykułu 353¹ K.c.:

„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Rokowania, składanie pism (za pokwitowaniem przyjęcia) lub ich wysyłanie (najlepiej listami poleconymi, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) – może mieć duże znaczenie.

Plusem przedstawionego przez naszego klienta rozwiązania organizacyjnego jest wizualne zwiększenie nieruchomości (jeśli akcentuje się powierzchnię wewnątrz ogrodzenia). Zaletą tegoż rozwiązania -–ale z perspektywy każdorazowego (czyli nie tylko aktualnego) właściciela nieruchomości sąsiedniej – jest przesunięcie na jego nieruchomość „strefy buforowej” wokół instalacji gazowniczej. Autor pytania swoiście zyskuje na powierzchni wewnątrz ogrodzenia, za to trzeba będzie pamiętać o możliwości pojawiania się wewnątrz ogrodzenia obcych ludzi (wykonujących czynności przy gazociągu) oraz odpowiednio planować zagospodarowanie działki (w tym nasadzenia).

Trudno mi jednoznacznie ocenić, na ile opłacalne będą te starania. Zapewne będą, ale trudno stwierdzić, o jakie pieniądze będzie chodzić. Różni rzeczoznawcy lub grupy rzeczoznawców opowiadają się za określonymi wzorami (schematami) wyliczeń, które związane są z wartością nieruchomości, przez którą przebiega cudza instalacja. Na rynku usług funkcjonują specjaliści (w tym tak reklamujące się spółki), które oferują usługi w zakresie „uzyskiwania odszkodowań za instalacje” lub „załatwianie służebności przesyłu”. Takie podmioty zajmują się tym w celach zarobkowych – niekiedy ich prowizja jest wysoka. Należy (jak w znakomitej większości przypadków) bardzo dokładnie czytać umowy (wraz ze związanymi z nimi dokumentami) oraz zastanawiać się nad zasadnością skorzystania z określonej oferty – presja czasu („bo przedstawicielowi handlowemu się śpieszy”) może być przejawem manipulacji, w celu faktycznie wyłudzenia podpisu. Pan Piotr może zdecydować o tym, czy negocjować samodzielnie, czy z udziałem pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) oraz kto miałby być pełnomocnikiem (np.: ktoś z rodziny, radca prawny, adwokat lub jakaś „wyspecjalizowana spółka”).

Sposób wypłacania wynagrodzenia za korzystnie z gruntów obciążonych służebnością

W przepisach prawa brak jest rozstrzygnięcia co do sposobu wypłacania wynagrodzenia za korzystanie z gruntów obciążonych służebnością (w tym służebnością przesyłu gazociągu). Wiele podmiotów woli jednorazowe wynagrodzenie – właściciel nieruchomości ma „pieniądze w garści” (lub na rachunku), zaś przedsiębiorca rozlicza się „za jednym zamachem” (jest wolny od zobowiązań w przyszłości). Za rozliczeniami okresowymi (zazwyczaj rocznymi) przemawia mniejsze obciążenie jednorazowe przedsiębiorcy oraz uzyskiwanie „jakichś pieniędzy” nawet przez wiele lat przez właściciela nieruchomości obciążonej (co jest ważne również w przypadku zmiany właściciela). Trzeba uwzględnić zagadnienia podatkowe (niezależnie od sposobu rozliczania się.).

Rozliczenie „za jednym zamachem” może stwarzać problemy, jeżeli zbywa się nieruchomość (zwłaszcza odpłatnie) – wtedy wypadałoby (z uwagi na wymóg lojalności między stronami umowy) wprost w umowie (np. w umowie sprzedaży) określić, że jednorazowe wynagrodzenie zostało pobrane wcześniej (zwłaszcza przez zbywającego nieruchomość). Zdarza się, że nabywcy nieruchomości po jakimś czasie dowiadują się o tym, że do rozliczeń już doszło – niekiedy nawet dochodzi do zatajenia służebności (np. służebności przesyłu gazociągu).

Poniesienie kosztów zmiany miejsca przebiegu gazociągu przez właściciela nieruchomości

Skoro pan Piotr wyraził zgodę na poniesienie kosztów zmiany miejsca przebiegu instalacji, to – w ramach ewentualnej ugody (art. 917 i 918 K.c.) – warto rozważyć również takie rozwiązanie, że zrefundowanie mu określonych kosztów stanowiłoby (w jakimś stopniu) wynagrodzenie za korzystanie z jego nieruchomości. Trudno byłoby uznać za jednoznacznie zasadne finansowanie przez niego kosztów przedmiotowej przebudowy instalacji oraz godzenie się przez niego na niskie wynagrodzenie – szczególnie podczas ewentualnego sporu sądowego (np. o wynagrodzenie), w takim przypadku można by powoływać sie na zasady współżycia społecznego (art. 5 K.c.).

Gdyby dana instalacja przebiegała dalej w dotychczasowym miejscu, to można by – z uwagi na ewentualność odpowiedniego stosowania artykułu 154 K.c. – domagać się stwierdzenie przez sąd, że doszło do zasiedzenia służebności. Artykuł 292 K.c. brzmi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Chodzi o odpowiednie stosowanie przepisów o zasiedzeniu nieruchomości (art. 172 i następne K.c.). Przepisy proceduralne o stwierdzeniu zasiedzenia skoncentrowano w artykule 609 i art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Przeniesienie przebiegu rzeczonej instalacji przemawia na rzecz ustanowieniem służebności przesyłu, a nie za żądaniem stwierdzenia służebności przesyłu – to jest zagadnienie interpretacji, ale dopuszczalna wydaje się (choć, moim zdaniem, mniej zasadna) wykładnia, że chodzi jedynie o zmianę sposobu wykonywania służebności, w rozumieniu artykułu 305⁴ K.c. w związku z artykułem 291 K.c. („Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”).

Należy pamiętać również o tym, że służebność (w tym służebność przesyłu gazociągu) może zostać ujawniona w księdze wieczystej – o wpisanie takiej służebności do księgi wieczystej może wnioskować zarówno właściciel nieruchomości, jak i właściwy przedsiębiorca (jako uprawniony z tytułu służebności). Warto mieć na uwadze także zasadność dbania o formę pisemną – mającą duże znaczenie dowodowe (art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.); w taki sposób zazwyczaj sprawniej przebiega wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Akty prawne i przepisy:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.