Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Służebność obniżająca wartość domu

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 13-12-2019

Jestem w trakcie rozwodu i mamy w dziale III księgi wieczystej wpisaną służebność mieszkania dla moich teściów. Mija od niej 10 lat, a oni nigdy nie mieszkali w naszym domu, bo mają swój. Przy przepisywaniu działki nie dopilnowałam niestety wykreślenia służebności. Teraz wyprowadziłam się z domu, chcę spłaty męża, a tymczasem rzeczoznawca bardzo nisko oszacował wartość nieruchomości. Służebność zdecydowanie obniża wartość domu. Czy mogę coś zrobić w tej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Służebność obniżająca wartość domu

Mieszkanie obciążone służebnością osobistą

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Ponadto, zgodnie z treścią art. 297 „do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”.


Postępując zgodnie z powyższym, mając na uwadze art. 295, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.


Kodeks cywilny nie wskazuje expressis verbis, które z przepisów o służebnościach gruntowych należy stosować do służebności osobistych. Komentowany przepis posłużył się ogólnym odesłaniem do odpowiedniego stosowania przepisów o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału II zatytułowanego „Służebności osobiste”. Dlatego też w doktrynie występują rozbieżności dotyczące tego, jak można rozwiązać służebność osobistą, stosując przepisy o służebności gruntowej.


Po pierwsze, wyrażono pogląd, że przepis art. 295 co do zasady nie znajdzie zastosowania do służebności osobistych (tak J. Szachułowicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2008, t. I, art. 297, Nb 1, który uważa, że odmienności funkcji służebności osobistej i gruntowej wyłączają zastosowanie art. 295; w tym kierunku B. Lackoroński, w: Osajda, Komentarz, Legalis, 2016, edycja XIII, art. 297, pkt III).

Zwolnienie nieruchomości z obciążenia służebnością

Należy się jednak opowiedzieć za poglądem przeciwnym. Hipoteza wysłowionej w art. 295 normy prawnej obejmuje sytuacje, w których służebność utraciła już wszelkie znaczenie dla nieruchomości. Regulacja ta wyraża ideę zwolnienia nieruchomości z obciążenia służebnością, gdy nie zwiększa ona użyteczności nieruchomości władnącej, zachowującą aktualność w odniesieniu do służebności osobistych (w tym służebności mieszkania). Również istnienie służebność osobistej nie będzie usprawiedliwione w razie braku jej użyteczności, skoro nie może ona pełnić swojej funkcji (tak A. Bieranowski, Służebność mieszkania, s. 432).


Jak wynika także z opinii red. Pietrzykowskiego, „odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych”. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych: art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293–295 Kodeksu cywilnego (w doktrynie wskazuje się na brak możliwości zastosowania w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 – zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 720). Potrzeby, znaczenie czy użyteczność nieruchomości władnącej w wypadku służebności osobistej zastępuje cel w postaci osobistych potrzeb uprawnionego (zob. art. 298). Do służebności mieszkania wyjątkowo, w zakresie dotyczącym wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem obciążonej nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 268, 269, ale także art. 258–262).

Zniesienie służebności z powodu niekorzystania ze służebności

Dlatego też, jeżeli teściowie, którzy są uprawniona do przedmiotowej służebności, nie korzystają z niej, może Pani w oparciu o art. 297 w zw. z art. 295 żądać rozwiązania przedmiotowego stosunku bez wynagrodzenia, czyli można żądać zniesienia służebności.


Na skutek tego, że jest to Pani rodzina, nie ma przeszkód, aby właściciel nieruchomości obciążonej oraz ten, komu przysługuje służebność, uzgodnili także wynagrodzenie za jej zniesienie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Odwołanie darowizny z powodu umieszczenia w DPS-ie

Odwołanie darowizny z powodu umieszczenia w DPS-ie

Mama przepisała bratu mieszkanie w formie umowy darowizny, brat mieszkanie „wykupił” od spółdzielni, przekształcając we własnościowe prawo...

Jak najlepiej przekazać nieruchomości wnukom - jako darowiznę, dożywocie, czy sprzedaż?

Jak najlepiej przekazać nieruchomości wnukom - jako darowiznę, dożywocie, czy sprzedaż?

Jestem wdową. Mam domek, który chciałabym podarować swoim dwojgu wnukom. Nieruchomość należała do moich rodziców, teraz ja jestem jej jedyną...

Ustanowienie dożywocia dla partnera

Ustanowienie dożywocia dla partnera

Posiadam spółdzielcze prawo własności do mieszkania, w którym mieszkam z moim partnerem Niemcem. Mamy po 67 lat. Chciałabym go zabezpieczyć, żeby...

Odwiedziny babci mającej służebność osobistą przez natrętnego wnuczka

Odwiedziny babci mającej służebność osobistą przez natrętnego wnuczka

Jestem właścicielem zabudowanej nieruchomości, ogrodzonej z 3 stron, tylko od strony sąsiada tego ogrodzenia nie ma. W budynku mieszkam wraz...

Czy dożywotnik musi płacić czynsz za mieszkanie?

Czy dożywotnik musi płacić czynsz za mieszkanie?

Obdarowana mieszkaniem córka ustanowiła dożywotnią bezpłatną służebność mieszkania na rzecz matki i ojczyma. Teraz żąda zapłaty czynszu do...

Jak dostać się do nieruchomości, gdy służebnik wymienił zamki?

Jak dostać się do nieruchomości, gdy służebnik wymienił zamki?

Służebnik zmienił zamki w domu, którego jestem właścicielem, i wyjechał za granicę do syna. Mieszkam daleko od tego domu. Chciałem przeprowadzić mały...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »