Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wycofanie się ze wstępnej umowy o służebność

Michał Berliński • Opublikowane: 21-02-2020

Właściciel kolejki liniowej podpisał wstępną umowę o służebność na kilku działkach – bez notariusza. Teraz chce się wycofać, bo nie był świadomy, że na działkach nie można nic budować, trzeba wycinać drzewa… Odszkodowanie za zerwanie umowy to 4 tys. zł. Nie było operatu szacunkowego. Umowa podpisana jest u wójta, dotyczy pasa 25 m. Jest niekorzystna dla właściciela. Nie ma daty wygaśnięcia tej umowy. Jak można wycofać się z umowy i ją unieważnić? Czym ją podważyć? Jak się wycofać?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wycofanie się ze wstępnej umowy o służebność

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Należy wskazać, że zawarto umowę przedwstępną do zawarcia umowy przyrzeczonej ustanowienia służebności gruntowej. Ustanowienie służebności gruntowej koniecznie, aby odbyło się przed notariuszem i zostało zawarte w formie aktu notarialnego. Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej. Niestety nie jest warunkiem koniecznym, aby umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego, tak jak już sama umowa przyrzeczona. Wymaganie formy szczególnej dla umowy przyrzeczonej nie obejmuje umowy przedwstępnej, wobec czego brak wymaganej formy szczególnej dla umowy o przeniesienie własności nieruchomości nie przeszkadza w zakwalifikowaniu jej jako umowy przedwstępnej. Jednakże według niektórych powoduje to trudności w doprowadzeniu do zawarcia później umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie dopuszcza się niekiedy taką interpretację.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12, Sąd Najwyższy wskazał wprawdzie, że nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej umowy na ważną umowę przedwstępną przeniesienia własności, jednakże przyjął, iż wykładnia zawartej w formie pisemnej umowy, z której wynika zamiar stron przeniesienia własności nieruchomości, może doprowadzić do wniosku, że strony zawarły umowę przedwstępną, w której świadczeniem jest zawarcie umowy definitywnej przeniesienia własności nieruchomości; zawarta w takiej formie umowa przedwstępna jest ważna, uprawnionemu nie przysługuje jedynie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które mógłby realizować na drodze sądowej.

Podobnie wskazał też sąd w podobnym przypadku, gdzie jednym z uczestników postępowania była gmina. W tymże orzeczeniu wskazano, że „niewątpliwie nie można za takie źródło uznać treści protokołu rokowań sporządzonego dnia 19 listopada 2012 roku, w którym strony ustaliły treść przyszłego aktu notarialnego dotyczącego ustanowienie służebności gruntowych, o których mowa w § 3 tego protokołu. Nawet jeśli pomimo licznych zastrzeżeń uznać, iż miał on charakter wiążący i stwierdzić, iż stanowił umowę przedwstępną, to, z uwagi, na niewypełnienie wymagań dotyczących formy czynności prawnej jaką jest ustanowienie służebności, tj. złożenia oświadczenia woli przez przedstawiciela gminy, będącej właścicielem nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.) nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej Ustanowienie służebności gruntowej w rozumieniu art. 285 § 1 zostało skonstruowane jako uprawnienie właściciela nieruchomości, która miałaby zostać obciążona. Poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, tj. art. 145 k.c. i 151 k.c. nie przysługuje więc roszczenie o jej ustanowienie”.

Brak formy aktu notarialnego umowy

Powyższe orzeczenia mogą stanowić dla nas kartę przetargową. W Państwa przypadku mamy do czynienia z zawarciem umowy o skutku słabszym, z uwagi na fakt, iż nie dochowano należytej formy, tj. formy aktu notarialnego. W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, które ponadto jest ograniczone do ujemnego interesu umownego (ustawa stanowi bowiem nie o naprawieniu szkody w ogólności, lecz o naprawieniu szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej). W związku z powyższym gmina może dochodzić od Pana ewentualnego odszkodowanie, ale tylko takiego w zakresie rzeczywistej poniesionej szkody.

Wycofanie się z umowy przedwstępnej

Nie wiemy, jakie starania poczyniła już gmina i jakiej wysokości są to nakłady, jednakże należy jak najszybciej z takiej umowy się wycofać. Z umowy takiej możemy wycofać poprzez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego w tej umowie oświadczenia woli. Można najpierw w takiej sytuacji powołać się na błąd co do treści czynności prawnej. Jest to konieczne i należy zrobić to jak najszybciej. Proszę jednak pamiętać, że konsekwencją rozwiązania tej umowy może być konieczność zapłaty jakiegoś odszkodowania ale o tym decydować będzie dopiero sąd. Druga strona może też domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Jakie ryzyko wiąże się z przyłączeniem sąsiada do wodociągu na mojej działce?

Jakie ryzyko wiąże się z przyłączeniem sąsiada do wodociągu na mojej działce?

Sąsiad, który zakupił niedawno działkę obok mojej, poprosił mnie o możliwość podłączenia się do sieci wodociągowej poprzez sieć znajdującą się...

Kable wkopane w działkę

Na mojej działce znajdują się wkopane kable Orange. W KW nie ma wpisu o służebności. Gdy chciałem podpisać umowę na podłączenie Internetu,...

 

Zakup działki i problem ze słupem energetycznym

Zakup działki i problem ze słupem energetycznym

W ostatnich miesiącach kupiłem działkę budowlaną przez agencję nieruchomości, która zaręczała o weryfikacji tematu prawnego oraz ewentualnych...

Awaria kabla na działce - wejście na posesje i usunięcie awarii

Awaria kabla na działce - wejście na posesje i usunięcie awarii

W 1994 r. zostały przeprowadzone 2 rury doprowadzające wodę do elektrowni wodnej prowadzonej przez prywatną spółkę. Rury przechodzą z przodu domu 2 m...

Wpięcie się do kolektora deszczowego i ustanowienie służebności

Wpięcie się do kolektora deszczowego i ustanowienie służebności

Spółka X (nie jest to podmiot państwa) jest właścicielem kolektora deszczowego, który odprowadza wody opadowe do rzeki. Rura kolektora przechodzi przez moją...

Odpływ wód opadowych przez działkę sąsiada

Odpływ wód opadowych przez działkę sąsiada

Przez działkę sąsiada przechodzi drenaż odprowadzający wody opadowe z mojej posesji. Ostatnio sąsiad poinformował, że robił oczyszczalnie ekologiczną...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »