Wycofanie się z umowy przedwstępnej służebności

Umowa przedwstępna a ustanowienie służebności

W opisanej sytuacji najprawdopodobniej nie doszło jeszcze do skutecznego ustanowienia służebności, lecz do podpisania umowy przedwstępnej, czyli zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Dla właściciela nieruchomości ma to zasadnicze znaczenie, ponieważ służebność jako ograniczone prawo rzeczowe nie powstaje wyłącznie przez zwykłą pisemną umowę podpisaną u wójta.

Zgodnie z art. 245 § 2 k.c. do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że podpisanie dokumentu w urzędzie gminy, nawet w obecności wójta, nie zastępuje aktu notarialnego.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że podpisany dokument jest bez znaczenia. Jeżeli zawiera istotne postanowienia przyszłej umowy, np. oznaczenie nieruchomości, przebieg pasa służebności, wynagrodzenie, zakres uprawnień inwestora i obowiązek zawarcia aktu notarialnego, może zostać potraktowany jako umowa przedwstępna.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12, Sąd Najwyższy wskazał, że pisemna umowa dotycząca nieruchomości może zostać uznana za ważną umowę przedwstępną, nawet jeżeli nie zachowano formy aktu notarialnego wymaganej dla umowy przyrzeczonej. Skutek takiej umowy jest jednak ograniczony.

Co daje brak aktu notarialnego?

Najważniejsza różnica dotyczy tego, czego może żądać druga strona. Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, a więc w tym przypadku bez aktu notarialnego obejmującego oświadczenie właściciela nieruchomości, druga strona co do zasady nie może skutecznie żądać przed sądem, aby wyrok zastąpił oświadczenie właściciela i doprowadził do ustanowienia służebności.

Może natomiast powoływać się na tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej. Oznacza to roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez to, że druga strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi zasadniczo o ujemny interes umowny, czyli przykładowo uzasadnione koszty przygotowań do aktu notarialnego, dokumentacji lub negocjacji, a nie pełną wartość korzyści, które inwestor miał uzyskać z samej służebności.

Jeżeli w umowie zapisano kwotę 4000 zł jako odszkodowanie za zerwanie umowy, trzeba ustalić, czy jest to kara umowna, ryczałt odszkodowawczy, zadatek, czy tylko ogólna zapowiedź odpowiedzialności. Sama nazwa użyta w dokumencie nie zawsze przesądza o skutkach prawnych. Przy rażąco wygórowanej karze umownej można rozważać żądanie jej miarkowania przez sąd, ale zależy to od treści umowy i okoliczności sprawy.

Brak terminu wygaśnięcia umowy

Brak daty wygaśnięcia umowy nie musi oznaczać, że zobowiązanie trwa bez końca. Przy umowie przedwstępnej istotny jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli strony go nie oznaczyły, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia.

Jeżeli obie strony są uprawnione i każda wyznaczy inny termin, znaczenie ma termin wyznaczony wcześniej. Jeżeli natomiast w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Ta zasada może być bardzo ważna, gdy dokument został podpisany dawno, a inwestor przez dłuższy czas nie podejmował formalnych działań.

Trzeba jednak odróżnić brak możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Nawet gdy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej odpada, druga strona może próbować twierdzić, że poniosła koszty zaufania do podpisanego dokumentu.

Czy można powołać się na błąd?

Uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jest możliwe, ale nie każdy błąd wystarczy. Błąd powinien dotyczyć treści czynności prawnej i być istotny, czyli taki, że gdyby właściciel znał rzeczywisty stan rzeczy, rozsądnie oceniając sprawę, nie podpisałby umowy albo podpisałby ją na innych warunkach.

W praktyce można rozważać powołanie się na błąd, jeżeli właściciel był zapewniany, że służebność nie ograniczy zabudowy, nie będzie wymagała wycinki drzew albo nie spowoduje realnego wyłączenia istotnej części działek z korzystania, a w rzeczywistości pas służebności ma szerokość 25 m i powoduje poważne ograniczenia. Trudniej będzie oprzeć się wyłącznie na twierdzeniu, że właściciel nie przeczytał umowy albo nie przewidział wszystkich ekonomicznych skutków.

Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu powinno zostać złożone drugiej stronie na piśmie. Co do zasady uprawnienie to wygasa z upływem roku od wykrycia błędu. Z tego powodu nie warto zwlekać, zwłaszcza gdy inwestor podejmuje dalsze czynności projektowe lub administracyjne.

Czy brak operatu szacunkowego unieważnia umowę?

Brak operatu szacunkowego nie powoduje automatycznie nieważności umowy przedwstępnej ustanowienia służebności. Przy umowach między podmiotami prywatnymi strony mogą ustalić wynagrodzenie w drodze negocjacji, nawet jeżeli później okaże się ono niekorzystne dla jednej z nich.

Operat lub inna rzetelna wycena może jednak mieć znaczenie dowodowe. Jeżeli wynagrodzenie jest rażąco niskie w stosunku do zakresu ograniczeń, wycinki, utraty możliwości zabudowy albo spadku wartości nieruchomości, może to wspierać argumentację, że właściciel nie został prawidłowo poinformowany o skutkach umowy albo że druga strona wykorzystała jego błędne wyobrażenie o znaczeniu dokumentu.

Jeżeli stroną umowy jest gmina albo inny podmiot publiczny, trzeba dodatkowo sprawdzić podstawę działania, sposób reprezentacji i zgodność czynności z wymaganymi procedurami. Sam fakt podpisania dokumentu u wójta nie przesądza jeszcze ani o ważności, ani o nieważności zobowiązania.

Jak praktycznie wycofać się z umowy?

Pierwszym krokiem powinna być analiza dokumentu: czy jest to rzeczywiście umowa przedwstępna, czy protokół rokowań, list intencyjny, zgoda na dysponowanie nieruchomością, czy już umowa definitywna. Należy sprawdzić, czy wskazano termin zawarcia aktu notarialnego, wysokość wynagrodzenia, przebieg pasa służebności, zasady wycinki drzew, ograniczenia zabudowy oraz konsekwencje odmowy podpisania aktu.

Następnie można rozważyć wysłanie pisma do drugiej strony. W zależności od sytuacji pismo może obejmować odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej z powołaniem się na brak formy aktu notarialnego i słabszy skutek umowy przedwstępnej, uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, wezwanie do wykazania rzeczywiście poniesionej szkody albo propozycję rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

W piśmie nie należy pochopnie przyznawać długu ani deklarować zapłaty 4000 zł, jeżeli nie wiadomo, z czego wynika ta kwota. Bezpieczniej zażądać podstawy prawnej i faktycznej roszczenia, wykazania poniesionych kosztów oraz wyjaśnienia, czy druga strona traktuje tę kwotę jako karę umowną, odszkodowanie czy inne świadczenie.

Ryzyko odszkodowania po odmowie podpisania aktu

Najbardziej realnym ryzykiem jest roszczenie pieniężne. Druga strona może twierdzić, że poniosła koszty, ponieważ liczyła na ustanowienie służebności. Nie każde takie twierdzenie oznacza jednak obowiązek zapłaty. Roszczenie powinno być wykazane co do zasady i wysokości, a szkoda powinna pozostawać w normalnym związku z zawarciem umowy przedwstępnej.

Jeżeli umowa przewiduje stałą kwotę za odmowę zawarcia aktu, trzeba ocenić, czy zapis jest skuteczny i czy nie ma podstaw do jego ograniczenia. Znaczenie mogą mieć między innymi: zakres wykonanych już czynności, wysokość rzeczywistych kosztów inwestora, stopień niekorzystności umowy dla właściciela oraz to, czy właściciel działał szybko po wykryciu błędu.

W wielu sprawach najlepszym rozwiązaniem jest negocjowanie rozwiązania umowy za porozumieniem stron, ewentualnie za zwrotem rzeczywiście poniesionych i udokumentowanych kosztów. Jest to często tańsze i bezpieczniejsze niż spór o przymusowe podpisanie aktu lub o karę umowną.

Podsumowanie

Wycofanie się z pisemnej umowy przedwstępnej służebności jest możliwe, ale wymaga ostrożnego działania. Brak aktu notarialnego zwykle osłabia pozycję inwestora, bo utrudnia albo wyłącza żądanie przymusowego ustanowienia służebności. Nie eliminuje jednak automatycznie ryzyka odszkodowania.

Najsilniejsze argumenty właściciela mogą wynikać z braku formy aktu notarialnego, braku terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, upływu rocznego terminu, błędu co do rzeczywistych skutków służebności, niewykazania szkody przez drugą stronę oraz nieprecyzyjnego zapisu o kwocie 4000 zł. Każdy z tych argumentów trzeba jednak dopasować do treści podpisanego dokumentu.

FAQ

Czy umowa przedwstępna służebności musi być u notariusza?

Nie zawsze. Umowa przedwstępna może być zawarta zwykłą formą pisemną, ale wtedy zwykle nie daje prawa do żądania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Samo ustanowienie służebności wymaga natomiast aktu notarialnego obejmującego oświadczenie właściciela nieruchomości.

Czy podpisanie umowy u wójta zastępuje akt notarialny?

Nie. Obecność wójta albo podpisanie dokumentu w urzędzie gminy nie zastępuje formy aktu notarialnego, jeżeli ustawa wymaga takiej formy dla ustanowienia służebności.

Czy można po prostu odmówić podpisania aktu notarialnego?

Można odmówić, ale trzeba liczyć się z reakcją drugiej strony. Jeżeli umowa przedwstępna nie miała formy aktu notarialnego, ryzyko przymusowego zawarcia umowy jest ograniczone, ale nadal może pojawić się żądanie odszkodowania lub kary umownej.

Czy niekorzystna cena za służebność unieważnia umowę?

Sama niekorzystna cena zwykle nie wystarcza do unieważnienia umowy. Może jednak wzmacniać argumenty właściciela, jeżeli połączona jest z błędem, brakiem rzetelnych informacji o skutkach służebności albo rażącą dysproporcją świadczeń.

Ile czasu jest na powołanie się na błąd?

Co do zasady oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu trzeba złożyć w ciągu roku od wykrycia błędu. Oświadczenie powinno być skierowane do drugiej strony i najlepiej zachować dowód jego doręczenia.

Czy druga strona zawsze dostanie 4000 zł za zerwanie umowy?

Nie zawsze. Trzeba ustalić charakter tego zapisu i podstawę żądania. Jeżeli jest to kara umowna albo ryczałt, nadal można badać skuteczność zapisu, wysokość roszczenia, rzeczywiste koszty drugiej strony i ewentualne podstawy do ograniczenia kwoty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.