Sprzedaż nieruchomości ze służebnością

Zmiana służebności, czyli wykreślenie służebności z jednej KW i wpisanie do drugiej

Na wstępie pragnę wyjaśnić, że nie jest łatwo zmienić służebności – czyli wykreślić ją z jednej KW i wpisać do drugiej, której jeszcze Pani nie posiada – bo dopiero zamierza kupić nieruchomość.

Napisała Pani, że mama jest chora na Alzheimera. Choroba to jedno, ale istotne jest, w jakim jest stanie. Jeśli sama mogłaby podpisać u notariusza oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, gdy umówicie się, iż w nowo zakupionym budynku ustanowi Pani dla niej służebność – byłoby to najlepsze i najprostsze rozwiązanie.

Każde inne wymaga orzeczenia sądowego w zakresie zmiany lub zniesienia służebności. Jest to służebność mieszkania, a mama, jak rozumiem, mieszka w tej nieruchomości. I to będzie zatem trudniejsze.

Zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste. Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293–295 Kodeksu cywilnego. Natomiast w doktrynie wskazuje się na niestosowalność w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 (vide: A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego, pod. red. J. Ignatowicz, t. II, s. 720). I tak, o ile większość przepisów o służebnościach gruntowych będzie mogła znaleźć „bezpośrednie” odniesienie do służebności osobistych (np. art. 289, 293 ), o tyle stosowanie niektórych może wymagać szczególnego podejścia (np. stosowanie art. 291 i 294 w zakresie służebności mieszkania).

Zobowiązania związane ze służebnością mieszkania

W służebności mieszkania oprócz elementów prawa rzeczowego występują również elementy obligacyjne. Występują one zazwyczaj przy obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Dotyczą zwłaszcza ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw budynku, a także ponoszenia innych ciężarów. Mający służebność mieszkania powinien odpowiednio uczestniczyć w tych kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni budynku. Nadto do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 256–262, 266–270 Kodeksu cywilnego). Zatem uprawniony ze służebności obowiązany jest m.in. zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 kc), ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260), może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268). Jednakże wzajemne rozliczenia między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej na mocy umowy mogą być ukształtowane inaczej.

W art. 303 przepisie regulującym służebność osobistą ustawodawca uregulował sytuację, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej (zob. np. wyrok SA w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91) i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Ale babci trudno to zarzucić. Aby użyć jako argumentu do zniesienia służebności.

Przepis art. 291 stanowi, że jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności.

Wskazać trzeba, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (por. przepis art. 291 w zw. z art. 297).

Zaznaczyć należy, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości, ale imiennie oznaczona osoba fizyczna. Nadto celem i zadaniem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości.

Odpłatne zniesienie służebności

Sprzedaż nieruchomości – np. z powodu złego stanu i zakup kolejnej – może być taką potrzebą, ale zniesienie służebności następuje za odpłatnością. Prawo nie przewiduje zmiany na inną służebność i trudno stwierdzić, jak sąd podszedłby do tego. Na pewno byłoby to o wiele łatwiejsze, gdyby już posiadała Pani nową nieruchomość, wpisała tam babci służebność, a w sądzie argumentem może być utrata znaczenia poprzedniej służebności skoro uprawniona ma inną służebność i mieszka w innym mieszkaniu

Niestety sądy niekiedy kwestionują możliwość stosowania tego przepisu w zakresie służebności mieszkania.

W każdym innym przypadku będzie Pani niezmiernie trudno znieść służebność sądownie. A tylko to Pani pozostanie, jeśli mama nie jest w stanie lub jej stan umysłu i choroba nie pozawalają na świadome podpisanie aktu notarialnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.