Sprzedaż nieruchomości ze służebnością mieszkania

Sprzedaż nieruchomości ze służebnością – czy jest dopuszczalna?

Obciążenie domu, mieszkania albo działki służebnością osobistą mieszkania nie blokuje prawnie sprzedaży nieruchomości. Właściciel może zawrzeć umowę sprzedaży, a nabywca stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej. Problem polega jednak na tym, że służebność co do zasady pozostaje skuteczna wobec kolejnego właściciela.

W praktyce taka nieruchomość jest trudniejsza do sprzedaży. Kupujący musi liczyć się z tym, że określona osoba ma prawo mieszkać w domu lub korzystać z oznaczonych pomieszczeń. Bank finansujący zakup także może negatywnie ocenić takie obciążenie, ponieważ ogranicza ono wartość i możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości.

Dlatego przed sprzedażą trzeba rozstrzygnąć, czy nieruchomość ma być sprzedana z obciążeniem, czy najpierw dojdzie do zrzeczenia się służebności, jej wykreślenia z księgi wieczystej albo ustanowienia dla uprawnionego innego zabezpieczenia mieszkaniowego.

Czy można przenieść służebność na inną nieruchomość?

Nie należy mówić o prostym przeniesieniu służebności osobistej z jednej księgi wieczystej do drugiej. Służebność osobista jest prawem ustanowionym na rzecz konkretnej osoby i jest niezbywalna. Nie można też przenieść samego uprawnienia do jej wykonywania. Wynika to z art. 300 Kodeksu cywilnego.

Możliwe jest natomiast rozwiązanie praktyczne: osoba uprawniona zrzeka się dotychczasowej służebności, a właściciel ustanawia na jej rzecz nową służebność mieszkania w innej nieruchomości. Nie jest to jednak automatyczna zamiana wpisu w księdze wieczystej, lecz dwie odrębne czynności prawne, które trzeba dobrze skoordynować.

Jeżeli właściciel dopiero planuje kupić nowy dom lub mieszkanie, nie może jeszcze ustanowić na nim służebności, dopóki nie nabędzie prawa własności. W takim przypadku strony mogą przygotować porozumienie, ustalić harmonogram czynności notarialnych i zabezpieczyć interes osoby uprawnionej, aby nie została pozbawiona realnego miejsca zamieszkania.

Najbezpieczniej jest przeprowadzać takie czynności przy udziale notariusza i prawnika, zwłaszcza gdy w grę wchodzi sprzedaż dotychczasowego domu, zakup nowej nieruchomości, rozliczenie ceny oraz ustanowienie nowej służebności w innym lokalu.

Zrzeczenie się służebności i wykreślenie jej z księgi wieczystej

Jeżeli osoba uprawniona zgadza się na rezygnację ze służebności, może złożyć właścicielowi oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z aktualnym art. 246 Kodeksu cywilnego zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego powoduje jego wygaśnięcie, a oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

Jeżeli służebność została ujawniona w księdze wieczystej, po zrzeczeniu się prawa trzeba złożyć wniosek o wykreślenie wpisu. Podstawą wpisu w księdze wieczystej powinien być co do zasady dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy szczególne wymagają innej formy. W praktyce najczęściej sporządza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym albo akt notarialny.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Do wniosku dołącza się dokument stanowiący podstawę wykreślenia oraz dowód opłaty sądowej. Co do zasady od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis, a przy wykreśleniu ograniczonego prawa rzeczowego daje to zwykle 100 zł.

Warto odróżnić wygaśnięcie prawa od uporządkowania księgi wieczystej. Samo zrzeczenie się może spowodować wygaśnięcie służebności, ale dopóki wpis widnieje w księdze, dla kupującego i banku obciążenie nadal będzie widoczne i może blokować transakcję.

Choroba Alzheimera, demencja i zgoda osoby uprawnionej

Sama diagnoza choroby Alzheimera, demencji albo innej choroby nie oznacza automatycznie, że osoba uprawniona nie może złożyć skutecznego oświadczenia. Decydujący jest jej faktyczny stan w chwili podpisywania dokumentu: czy rozumie znaczenie czynności, jej skutki i działa swobodnie.

Zgodnie z art. 82 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Jeżeli więc uprawniony nie rozumie, że rezygnuje z prawa do mieszkania, złożone oświadczenie może być nieważne.

Gdy osoba jest ubezwłasnowolniona całkowicie albo częściowo, czynności dotyczące jej istotnych praw powinny być dokonywane przez właściwego przedstawiciela lub z jego udziałem, z uwzględnieniem zgody sądu opiekuńczego w ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku. W praktyce sąd będzie badał, czy proponowane rozwiązanie rzeczywiście zabezpiecza interes osoby uprawnionej.

Jeżeli stan zdrowia budzi wątpliwości, nie należy próbować „załatwić” zrzeczenia się służebności wyłącznie po to, aby szybciej sprzedać dom. Bezpieczniejsze może być uzyskanie dokumentacji medycznej, ustanowienie opiekuna lub kuratora, zawarcie ugody zatwierdzonej przez sąd albo wystąpienie do sądu z odpowiednim żądaniem.

Zmiana treści służebności albo jej zniesienie przez sąd

Jeżeli nie ma zgody osoby uprawnionej, właściciel ma dużo trudniejszą sytuację. W odniesieniu do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, o ile nie sprzeciwia się temu charakter służebności osobistej. Wynika to z art. 297 Kodeksu cywilnego.

Na tej podstawie można rozważać żądanie zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po jej ustanowieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza. Art. 291 Kodeksu cywilnego przewiduje taką możliwość za wynagrodzeniem. Przy służebności mieszkania trzeba jednak pamiętać, że jej podstawowym celem jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości.

Sprzedaż domu z powodu wysokich kosztów utrzymania, złego stanu technicznego albo konieczności zapewnienia osobie uprawnionej bezpieczniejszego lokalu może być argumentem, ale nie daje automatycznej gwarancji korzystnego rozstrzygnięcia. Znacznie silniejsza jest sytuacja, w której właściciel może wykazać, że uprawniony ma zapewnione realne i odpowiednie miejsce zamieszkania w innej nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji warto porównać tryb sądowy z porozumieniem stron. Szerzej o rozwiązaniach dotyczących wygaszania takiego prawa piszemy w materiale o tym, jak znieść służebność osobistą mieszkania.

Zamiana służebności na rentę

Osobnym rozwiązaniem jest żądanie zamiany służebności osobistej na rentę. Zgodnie z art. 303 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może tego żądać, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa.

Nie chodzi tu o zwykły konflikt rodzinny, niechęć do wspólnego zamieszkiwania ani sam fakt, że służebność utrudnia sprzedaż. Uchybienia powinny być poważne i udowodnione, na przykład uporczywe niszczenie nieruchomości, rażące zakłócanie korzystania z domu, przemoc, poważne naruszanie zasad współżycia albo długotrwałe niewykonywanie uzgodnionych obowiązków w sposób szczególnie dotkliwy dla właściciela.

Renta nie jest karą ani prostym odszkodowaniem dla właściciela. Ma zastąpić uprawnionemu dotychczasowe prawo, dlatego jej wysokość i sposób płatności powinny odpowiadać okolicznościom sprawy, wartości służebności oraz potrzebom osoby uprawnionej.

Koszty utrzymania domu, media i naprawy

W służebności mieszkania często sporne jest to, kto płaci za media, bieżące naprawy, remonty i inne koszty utrzymania. Najpierw trzeba sprawdzić akt ustanowienia służebności, bo strony mogły szczegółowo uregulować te kwestie.

Jeżeli umowa milczy, do wzajemnych stosunków między osobą mającą służebność mieszkania a właścicielem stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Użytkownik powinien dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, a o potrzebie innych napraw powinien zawiadomić właściciela.

W praktyce oznacza to, że osoba korzystająca z mieszkania powinna co najmniej uczestniczyć w kosztach zwykłego korzystania, zwłaszcza w zakresie faktycznie zużytych mediów. Inaczej może być, jeżeli z aktu ustanowienia służebności wynika, że prawo miało być całkowicie nieodpłatne i obejmować także określone koszty po stronie właściciela.

Temat rozliczeń omawiamy szerzej w artykule: służebność mieszkania a rachunki za media.

Jak bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż w praktyce?

Przy sprzedaży nieruchomości ze służebnością najpierw trzeba ustalić dokładną treść wpisu w księdze wieczystej i aktu notarialnego. Inaczej wygląda sytuacja, gdy służebność obejmuje całe mieszkanie, a inaczej gdy dotyczy jednego pokoju, prawa korzystania z kuchni, łazienki i części wspólnych.

Następnie należy wybrać jeden z realnych wariantów: sprzedaż z obciążeniem, zrzeczenie się służebności i wykreślenie jej przed sprzedażą, ustanowienie nowej służebności w innej nieruchomości albo postępowanie sądowe. Przy konieczności sprzedaży mieszkania, w którym rodzicowi przysługuje służebność, pomocne może być omówienie sprawy podobnej do opisanej tutaj: konieczność sprzedaży mieszkania z dożywotnią służebnością.

Jeżeli strony są zgodne, warto przygotować porozumienie określające kolejność czynności, sposób zabezpieczenia osoby uprawnionej, termin opuszczenia dotychczasowego domu, zasady ponoszenia kosztów i dokumenty potrzebne do wykreślenia służebności z księgi wieczystej.

Jeżeli zgody nie ma, trzeba ocenić, czy istnieją podstawy do żądania zmiany sposobu wykonywania służebności, zamiany jej na rentę albo innego rozstrzygnięcia sądowego. Właściciel powinien przygotować dowody: dokumenty dotyczące kosztów utrzymania, stanu technicznego nieruchomości, sytuacji zdrowotnej i mieszkaniowej uprawnionego oraz dotychczasowego sposobu wykonywania służebności.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości ze służebnością mieszkania jest możliwa, lecz zwykle trudna ekonomicznie i organizacyjnie. Najkorzystniejszy scenariusz to porozumienie z osobą uprawnioną, jej skuteczne zrzeczenie się dotychczasowej służebności, wykreślenie prawa z księgi wieczystej i ewentualne ustanowienie nowego zabezpieczenia w innej nieruchomości.

Jeżeli osoba uprawniona nie wyraża zgody, nie ma zdolności do świadomego działania albo służebność jest wykonywana konfliktowo, sprawa wymaga indywidualnej analizy. W grę może wchodzić postępowanie opiekuńcze, sądowa zmiana sposobu wykonywania służebności, zamiana na rentę albo sprzedaż nieruchomości z obciążeniem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.