Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wpięcie się do kolektora deszczowego i ustanowienie służebności

Janusz Polanowski • Opublikowane: 24-08-2020

Spółka X (nie jest to podmiot państwa) jest właścicielem kolektora deszczowego, który odprowadza wody opadowe do rzeki. Rura kolektora przechodzi przez moją działkę (działka 1). Jestem również właścicielem działki sąsiadującej z moją działką, przez którą przechodzi kolektor (działka 2). Na działce numer 2 chcę poczynić inwestycję, przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagają odprowadzanie wód deszczowych z działki 2 przez sieć kolektorów. Chcę się wpiąć do tego kolektora, ale spółka X nie wyraża zgody na wpięcie. Czy w sprawie właściwe jest ustanowienie służebności przesyłu czy służebności gruntowej, jaka powinna być treść takiej służebności?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wpięcie się do kolektora deszczowego i ustanowienie służebności

Prawo własności kolektora deszczowego

Zacznijmy od zacytowania artykułu 49 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

W zakresie własności odnośnego kolektora (jako urządzenia) kluczowe znaczenie ma to, czy wchodzi on w skład przedsiębiorstwa. Ustawowe określenie przedsiębiorstwa zawarto zaś w artykule 55 K.c., który stanowi:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
  • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
  • koncesje, licencje i zezwolenia;
  • patenty i inne prawa własności przemysłowej;
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
  • tajemnice przedsiębiorstwa;
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Skoro jakaś część rzeczonego kolektora znajduje się na należącej do Pani działce, to – w zakresie przebiegu tegoż kolektora – właściwa byłaby służebność przesyłu, uregulowana w artykułach: od 3051 do 3054 K.c. (w przepisach tych znajduje się odesłanie do przepisów o służebnościach gruntowych). W praktyce można spotkać się z różnymi sytuacjami. Częste jest tak zwane bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy (z czym mogą wiązać się roszczenia, przewidziane w art. 224 i następnych K.c.), czyli korzystanie z cudzej nieruchomości (czyli rzeczy) bez tytułu prawnego; w sytuacjach właściwych dla wykonywania służebności można mówić o posiadaniu służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Zdarza się ustanawianie służebności – w tym służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.). Co więcej, w księgach wieczystych można zauważyć ustanawianie użytkowania (art. 252 i następne K.c.) – także (podobnie jak służebności) zaliczanego do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Zawierane są umowy – np. umowa najmu, chociaż w przypadku gruntów właściwsza jest umowa dzierżawy.

Ustanowienie służebności na wpięcie się do kolektora deszczowego

Do ustanowienia każdego rodzaju służebności może dojść przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) - chodzi o oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej - albo na drodze sądowej. Do samego ustanowienia służebności wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, ale często przydaje się umowa między właścicielem nieruchomości obciążonej a podmiotem do wykonywania służebności uprawnionym - np.: właścicielem nieruchomości władnącej (w przypadku służebności gruntowej), osobą uprawnioną do wykonywania służebności osobistej, przedsiębiorstwem (w związku z należącym do przedsiębiorstwa urządzeniem). Zaakcentowana w art. 285 kategoria „nieruchomość obciążona” jest właściwa każdemu rodzajowi służebności (nie tylko służebnościom gruntowym), zaś kategoria „nieruchomość władnąca” jest typowa dla służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – co więcej, trudno zasadnie wskazywać „nieruchomość władnącą” w przypadku służebności związanej z przebiegiem instalacji (niekiedy także jakichś urządzeń, stanowiących część składową przedsiębiorstwa), co dodatkowo przemawia za ustanowieniem służebności przesyłu. W art. 3042 K.c. ustawodawca zawarł sformułowanie, które można traktować jako wyzwanie. Czymże jest umowa o ustanowienie służebności? Czy takie sformułowanie wyklucza ustanowienie służebności przesyłu przy pomocy (złożonego w formie aktu notarialnego!) oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej? Praktyka pokazuje, że wystarcza samo oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej; trzeba jednak pamiętać o zawarciu odpowiedniej umowy (chociażby ze względów finansowych). Z uwagi na brak odpowiednio precyzyjnych przepisów prawnych w tej dziedzinie można mówić o „woloamerykance”.

Niezbędne jest poczynienie uwag, które mogą nawet wydać się „teoretyczne”, choć mają spore znaczenia praktyczne (zwłaszcza dla osób potrafiących z wiedzy czynić użytek).

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Niestety, niska jest jakość obowiązujących w Polsce przepisów z zakresu nieruchomości. Symbolicznym przejawem tego zjawiska (a faktycznie procederu) jest dość częste zaniżanie znaczenia ustawowego określenia nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowej) z art. 46 K.c. Poza określeniami potocznymi (np.: „grunt”, „posesja”, „placówka”, „parcela”) występują sformułowania prawne: nieruchomość, działka, działka ewidencyjna (głównie w zakresie ewidencji gruntów i budynków), działka budowlana (szczególnie w Prawie budowlanym, ale nie tylko). Poważnym problemem jest to, że nie można zawsze utożsamiać działki ewidencyjnej z nieruchomością. Chodzi o to, że część ksiąg wieczystych prowadzona jest dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej (natknąłem się na księgę wieczystą, którą prowadzono dla ponad 80 działek ewidencyjnych); akcentuję to szczególnie z uwagi na wskazywanie przez Panią na „działki” – proszę przypomnieć sobie lub sprawdzić, czy dla każdej z tychże działek (zapewne działek ewidencyjnych) prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Według orzecznictwa sądowego jako jedną księgę wieczystą należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jednak księga wieczysta.

Ukazana w poprzednim akapicie problematyka ma spore znaczenie praktyczne, i to w zakresie samych ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności lub hipoteki). Jeżeli dochodzi do obciążenia nieruchomości (np. służebnością lub hipoteką), to obciążenie dotyczy wszystkich działek ewidencyjnych „z jednej księgi wieczystej”, chociaż – tytułem przykładu – zabezpieczony hipotecznie kredyt zaciągnięto na budowę domu (znajdującego się na jednej z takowych działek ewidencyjnych) lub instalacja (albo droga wewnętrzna) przebiega wyłącznie przez część działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Gdyby została ustanowiona służebność (zapewne służebność przesyłu), to – szczególnie w związku z planowaną inwestycją – przydać mogłoby się doprowadzenie do sytuacji, w której takowa służebność mogłaby być wpisana w dziale III tylko tej księgi wieczystej, która byłaby prowadzona wyłącznie dla działki ewidencyjnej, przez którą przebiega przedmiotowy kolektor (o ile dotychczas jedną księgę wieczystą prowadzi się dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej). Napisałem o możliwości wpisania służebności do księgi wieczystej, ponieważ ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne (opcjonalne); to także należy uznać za przejaw niskiej jakości przepisów, ponieważ osłabia to wiarygodność ksiąg wieczystych (w zakresie zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości). Część osób „oszczędza na opłatach sądowych” i nie dochodzi do ujawnienia ustanowionych służebności w księgach wieczystych; chodzi o wpisy w działach ksiąg wieczystych: III (prowadzonej dla nieruchomości obciążonej) oraz I-Sp (prowadzonej dla nieruchomości władnącej, w przypadku służebności gruntowej).

Każda służebność może obciążać wyłącznie nieruchomość – a nie ruchomość lub przedsiębiorstwo. Zaznaczam to, ponieważ trudno byłoby oczekiwać (także w przypadku wystąpienia na drogę sądową) „ustanowienia służebności” na przedsiębiorstwie lub na instalacji.

Zasiedzenie służebności – okres istnienia kolektora

Jeśli rzeczony kolektor (prawdopodobnie jego odcinek) przebiega przez należącą do Pani nieruchomość od ponad 30 lat, to doszło do zasiedzenia służebności – z uwagi na art. 292 K.c., który brzmi: „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Zawarte w zacytowanym przepisie odesłanie dotyczy artykułu 172 i następnych K.c. Do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze dochodzi po 30 latach posiadania samoistnego, zaś w przypadku posiadania służebności (art. 352 K.c.) chodzi o posiadanie zależne (dotyczące określonego urządzenia i sposobu korzystania z cudzej nieruchomości; oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c. Różnica między zasiedzeniem a zasiedzeniem służebności znajduje odzwierciedlenie w przepisach ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; lektura jej artykułów: 39 oraz 40 pozwala stwierdzić, że opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2 tysiące złotych, zaś od wnioski o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie to 200 złotych (dziesięciokrotna różnica).

Ugodowe rozwiązanie sytuacji

Pani jest uprawniona (w przypadku prowadzenia dwóch ksiąg wieczystych dla odnośnych działek) samodzielnie ustanowić na np. „działce nr 1” służebność gruntową w celu zwiększenia użyteczności „działki nr 2” (co jest właściwe służebnościom gruntowym). Nie oznaczałoby to jednak uprawnienia do korzystania z przedmiotowego kolektora (przebiegającego przez „działkę nr 1”), ponieważ ma on swego właściciela, zaś do uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) zalicza się decydowanie o korzystaniu z własnej rzeczy (i to z wyłączeniem innych osób). Być może udałoby się zawrzeć ugodę (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) – ugoda oznacza wzajemne ustępstwa. Ugodę (czyli specyficzną umowę) można by zawrzeć zarówno bez korzystania z właściwości sądów powszechnych, jak i w związku z właściwością takich sądów. Ugoda może zostać zawarta w trakcie postępowania sądowego – np. dotyczącego: ustanowienia służebności przesyłu (w przypadku służebności przesyłu wolno tego żądać także właścicielowi nieruchomości), wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego (art. 224 i następne K.c.). Wariantem pośrednim (między osiągnięciem porozumienia „bez absorbowania uwagi sądu” a klasycznym „sądzeniem się”) może być zawezwanie do próby ugodowej – uregulowane w artykułach: od 184 do 186 Kodeksu postępowania cywilnego; w takim wezwaniu (objętym niższą od typowej w danym rodzaju sprawy opłatą sądową) należy zaproponować treśc ugody – np. w przypadku Pani nieruchomości: rezygnacja (częściowa albo całkowita) z roszczeń finansowych, jeżeli Przedsiębiorstwo zgodzi się na odprowadzanie wód z Pani nieruchomości przy pomocy swego kolektora (być może wiązałoby się to z ponoszeniem części kosztów dbałości o określony odcinek kolektora).

Wspomniana wyżej „wolnoamerykanka”, którą tłumaczy się zasadą swobody woli stron (art. 3531 K.c.), sprawia, że trudno wskazywać katalog (zwłaszcza katalog zamknięty) zagadnień, które należałoby uregulować w związku z ustanowieniem służebności. Dla samego ustanowienia służebności wystarczy oświadczenie (w formie aktu notarialnego!) właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowieniu służebności lub orzeczenie sądowe, ale ważne są szczegóły (także na drodze sądowej).

Wynagrodzenie za podpięcie do kolektora

Ustawodawca nie uregulował (pomimo powtarzanych zapowiedzi) oficjalnych („urzędowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości – np. w związku z ustanowieniem służebności lub w przypadku posiadania służebności (art. 352 K.c.); wprawdzie samo zasiedzenie służebności jest nieodpłatne, ale za korzystanie z nieruchomości obciążonej może jej właścicielowi przysługiwać wynagrodzenie (a podmioty uprawnione do wykonywania służebności lub ich przedstawiciele często przedstawiają to odmiennie). Można wskazywać własne wartości (np. oparte na znajomości rynku nieruchomości) lub skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego - rynkowe ceny za usługi specjalistyczne często są niższe od wynagrodzeń biegłych sądowych (za podobne czynności eksperckie), a sądy często decydują o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego sądowego (zwłaszcza w przypadku braku porozumienia między stronami sporu). Od stron lub od sądu (do którego warto kierować odpowiednio precyzyjne i uzasadnione wnioski) zależy także to, czy wynagrodzenie za korzystanie z cudzego gruntu będzie płacone jednorazowo, czy też cyklicznie (np. rocznie). Sporo osób woli „jedną większą transakcję”, ale i ona powinna być przemyślana; zwłaszcza chodzi o obowiązek stosownego refundowania części „kosztów podatkowych” (a płacenie podatku przez właściciela nieruchomości zmniejsza ekonomiczną atrakcyjność jednorazowego wynagrodzenia, jeśli nie określono obowiązku ponoszenia cyklicznie odpowiedniej części wysokości podatków od danej nieruchomości przez podmiot uprawniony do wykonywania służebności). Przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia (zwłaszcza w przypadku niewpisania służebności do księgi wieczystej) może skutkować problemami po zmianie właściciela nieruchomości obciążonej służebnością – w tym niekiedy sporami z zakresu rękojmi przy umowie sprzedaży (np. żądaniem obniżenia ceny), a nawet zgłoszeniem organom ścigania podejrzenia przestępstwa wyłudzenia. Proponuję wyraźnie rozróżniać (podczas negocjacji oraz w treści dokumentów) wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości (zaliczane do uprawnień właścicielskich z art. 140 K.c.) od odszkodowania (czyli refundacji szkody).

Dość częste posługiwanie się zwrotem „odszkodowanie za służebność” jest nie tylko potocznym i dalekim od aspektów prawnych sformułowaniem, ale może także odwracać uwagę od potrzeby uregulowania zagadnień z odszkodowaniami związanych, a nawet wprowadzać w błąd. Szkody mogą powstawać okazjonalnie (np. w związku z funkcjonowaniem instalacji lub być skutkiem awarii i usuwania jej skutków), jak również czasem szkoda wiąże się z samym przebiegiem instalacji (np. na ogół nie powstają szkody w na polach i łąkach z powodu samego przeprowadzenia instalacji małych rozmiarów, ale niemożność zabudowania gruntu, do zabudowy „zdatnego”, można traktować jako szkodę). Przydać się może również określenie warunków organizacyjnych (np.: umiejscowienie i rodzaj ogrodzenia, warunki „wejścia na grunt” ekip technicznych, sposób ustalania i czas wypłaty odszkodowań), jak również finansowe w związku z ustanowieniem służebności (np. pokrywanie opłat sądowych od wniosków o wpis służebności). Zdarzają się zagadnienia właściwe tylko określonej sytuacji – np. (według opisu sytuacji) możność oraz warunki korzystania z kolektora, który przebiega przez Pani nieruchomość.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Wymeldowanie podczas przerwy w wykonywaniu służebności

W akcie notarialnym mam zapisaną służebność mieszkania. Od pewnego czasu jednak nie mieszkałam w domu należącym do siostry, ale teraz chciałabym tam...

 

Stary słup elektryczny na działce – czego może żądać właściciel?

Jesteśmy z synem współwłaścicielami działek siedliskowych. Są to działki po moich rodzicach. Na jednej z nich stoi transformator. Przez drugą...

 

Czy dostawca gazu będzie musiał zlikwidować rurę?

Zakupiłem działkę budowlaną, na której znajduje się rura gazowa biegnąca na teren posesji sąsiada. Nie ma ustanowionej służebności przesyłu. Jest...

 

Wycofanie się ze wstępnej umowy o służebność

Wycofanie się ze wstępnej umowy o służebność

Właściciel kolejki liniowej podpisał wstępną umowę o służebność na kilku działkach – bez notariusza. Teraz chce się wycofać, bo nie był...

Awaria kabla na działce - wejście na posesje i usunięcie awarii

Awaria kabla na działce - wejście na posesje i usunięcie awarii

W 1994 r. zostały przeprowadzone 2 rury doprowadzające wodę do elektrowni wodnej prowadzonej przez prywatną spółkę. Rury przechodzą z przodu domu 2 m...

Przeciągnięcie kabla nad działką bez pozwolenia właściciela

Przeciągnięcie kabla nad działką bez pozwolenia właściciela

Lokalny operator, ciągnąc kabel z napowietrzną linię światłowodową (internet, TV), skrócił sobie drogę i pociągnął linię nad moją...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »