Żądanie przesunięcia światłowodu, który uniemożliwia budowę domu

Nieruchomość obciążona służebnością

W opisanym przypadku będziemy mieli do czynienia z problematyką służebności przesyłu. Zgodnie z art. 305(1) Kodeksu cywilnego (K.c.) – nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają przy tym, ażeby dla powstania służebności dokonany został wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Możliwe jest zatem, że nieruchomość została obciążona służebnością (właściciel wyraził zgodę na przeprowadzenie światłowodu przez jego nieruchomość), ale czynność ta nie została ujawniona w księdze wieczystej. Zwykle w podobnych przypadkach na rzecz nabywcy nieruchomości działa przepis art. 5 ustawy o księgach wieczystych, ustanawiający zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych:

„Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”

Jednakże cytowany przepis nie znajduje zastosowania w omawianym przypadku, ponieważ zgodnie z art. 7 ustawy o księgach wieczystych – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom przesyłu.

Zobacz też: Służebność przesyłu światłowód

Służebność przesyłu

Jeśli zatem poprzedni właściciel ustanowił służebność przesyłu, która nie została ujawniona w księdze wieczystej, służebność ta jest wiążąca, a ewentualne roszczenia może wnieść Pan wyłącznie przeciwko sprzedającemu (na zasadach rękojmi z art. 556 K.c.).

Jeśli jednak nie doszło do ustanowienia służebności przez poprzedniego właściciela nieruchomości, a przedsiębiorca przesyłowy samowolnie przekroczył granice przy kładzeniu światłowodu, może Pan skorzystać z uprawnień przysługujących Panu z tytułu art. 151 w zw. z art. 222 § 2 K.c.:

„Art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.”

„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Przesłanka niewspółmiernie wielkiej szkody

W związku z tym, że położenie światłowodu uniemożliwia Panu wykorzystanie nieruchomości na cele budowlane, zgodnie z jej przeznaczeniem, w mojej opinii zachodzi przesłanka niewspółmiernie wielkiej szkody z art. 151 K.c., umożliwiająca żądanie przywrócenia stanu poprzedniego, a co najmniej żądanie przesunięcia światłowodu na koszt przedsiębiorcy.

W chwili obecnej sugerowałbym Panu wystąpienie z żądaniem przesunięcia światłowodu i ustanowienia służebności przesyłu do przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, co pozwoli na sprawdzenie, czy poprzedni właściciel wyraził zgodę na przebieg światłowodu (jeśli tak było, przedsiębiorca na pewno Pana poinformuje). Jeśli okaże się zaś, że służebność przesyłu została ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy przez poprzedniego właściciela, który nie ujawnił tego w księdze wieczystej, ani nie poinformował Pana o tym przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, będzie mógł Pan żądać od niego pokrycia kosztów przesunięcia światłowodu, w związku z uprawnieniami przysługującymi Panu z tytułu rękojmi.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.