Jak uzyskać akt darowizny mieszkania

Co oznacza darowizna mieszkania z prawem zamieszkiwania?

Jeżeli mama darowała mieszkanie wnuczce, to z dużym prawdopodobieństwem własność lokalu przeszła na obdarowaną już w dniu zawarcia aktu notarialnego. Wynika to z zasady, że zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Dlatego zapis rozumiany jako „mama pozostaje właścicielką do śmierci” byłby co najmniej wymagający weryfikacji. W praktyce w takich umowach najczęściej nie zastrzega się dalszej własności darczyńcy, lecz ustanawia na jego rzecz ograniczone prawo rzeczowe, na przykład dożywotnią służebność osobistą mieszkania albo użytkowanie. To bardzo ważna różnica: właścicielem może być wnuczka, ale mama może nadal mieć skuteczne prawo do zamieszkiwania w lokalu.

Jeżeli w akcie ustanowiono tylko służebność mieszkania, trzeba sprawdzić jej dokładną treść. Służebność osobista chroni prawo zamieszkiwania, ale nie zawsze oznacza prawo do wynajmowania całego lokalu osobom trzecim i pobierania czynszu. Jeżeli natomiast zastrzeżono użytkowanie albo wyraźne prawo pobierania pożytków, sytuacja może wyglądać inaczej.

Zobacz również: darowizna mieszkania dla wnuczki

Jak uzyskać akt notarialny darowizny?

Najsprawniej warto zacząć od ustalenia, który notariusz sporządził akt darowizny. Jeżeli zna Pani datę aktu, nazwisko notariusza albo numer repertorium, można zwrócić się o wypis aktu do kancelarii notarialnej. Opiekun prawny działa w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej, więc powinien przedłożyć dokument potwierdzający ustanowienie opieki, na przykład prawomocne postanowienie sądu albo aktualne zaświadczenie, jeżeli jest wydawane w danej sprawie.

Jeżeli kancelaria notarialna już nie prowadzi akt albo nie wiadomo, który notariusz sporządzał umowę, praktyczną drogą jest ustalenie numeru księgi wieczystej i złożenie wniosku o wgląd do akt księgi wieczystej. W aktach księgi powinien znajdować się dokument, na podstawie którego wpisano zmianę właściciela, czyli najczęściej wypis aktu notarialnego darowizny.

Trzeba odróżnić treść księgi wieczystej od akt księgi wieczystej. Sama księga pokazuje wpisy, na przykład właściciela albo służebność ujawnioną w dziale III. Akta księgi zawierają natomiast dokumenty będące podstawą wpisów. Dostęp do akt nie jest całkowicie swobodny. Osoba wnioskująca musi wykazać interes prawny.

Jak wykazać interes prawny opiekuna?

W przedstawionej sytuacji interes prawny można uzasadniać tym, że opiekun prawny ma obowiązek chronić prawa i majątek osoby ubezwłasnowolnionej. Jeżeli mama mogła zastrzec w akcie darowizny prawo zamieszkiwania, służebność, użytkowanie albo obowiązki obdarowanej, opiekun musi znać treść aktu, aby ocenić zakres tych praw i podjąć decyzję, czy potrzebne są dalsze działania.

Do wniosku o wgląd do akt księgi wieczystej warto dołączyć:

• odpis albo kopię postanowienia o ubezwłasnowolnieniu, jeżeli jest potrzebne do wyjaśnienia sytuacji,
• dokument potwierdzający ustanowienie opiekuna prawnego,
• dane mamy jako darczyńcy i osoby, której prawa mogą wynikać z aktu,
• opis celu wglądu, czyli ustalenie treści służebności, użytkowania lub innych praw zastrzeżonych dla darczyńcy,
• numer księgi wieczystej, jeżeli jest znany.

Jeżeli numer księgi wieczystej nie jest znany, można próbować ustalić go na podstawie danych nieruchomości w urzędzie prowadzącym ewidencję gruntów i budynków, ale również tam trzeba liczyć się z koniecznością wykazania interesu prawnego. W praktyce pomocne są dokumenty opiekuna prawnego oraz wykazanie, że chodzi o ochronę praw osoby ubezwłasnowolnionej.

Czy siostrzenica może przepisać rachunki i żądać zmiany umowy najmu?

Jeżeli siostrzenica jest właścicielką mieszkania, może co do zasady występować wobec wspólnoty, spółdzielni, administracji budynku czy dostawców mediów jako właściciel. Samo przepisanie rachunków administracyjnych na właściciela nie musi jeszcze naruszać praw mamy, o ile nie ogranicza jej uprawnień wynikających z aktu darowizny.

Inaczej trzeba ocenić żądanie przepisania umowy najmu. To, kto może wynajmować mieszkanie i pobierać czynsz, zależy od treści aktu darowizny oraz od rodzaju prawa ustanowionego na rzecz mamy. Jeżeli mama ma tylko osobiste prawo zamieszkiwania, a faktycznie mieszka u opiekuna, może powstać spór, czy wolno wynajmować lokal zamiast korzystać z niego osobiście. Jeżeli natomiast zastrzeżono użytkowanie lub prawo pobierania pożytków, argumenty po stronie mamy są silniejsze.

Trzeba też pamiętać, że opiekun prawny osoby ubezwłasnowolnionej nie ma pełnej dowolności w rozporządzaniu jej majątkiem i prawami. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody sądu opiekuńczego. W zależności od treści umowy najmu, czasu jej trwania i skutków finansowych może być potrzebna wcześniejsza ocena, czy dana czynność wymaga takiej zgody.

Obowiązki obdarowanej wobec darczyńcy

Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadł w niedostatek, zastosowanie może mieć art. 897 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że obdarowany powinien, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wykonania ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może zwolnić się z tego obowiązku przez zwrot wartości wzbogacenia.

Nie oznacza to automatycznie, że obdarowana musi finansować każdą potrzebę darczyńcy. Trzeba wykazać niedostatek, zakres usprawiedliwionych potrzeb, istniejące wzbogacenie oraz związek z darowizną. W sprawach rodzinnych znaczenie mogą mieć również obowiązki alimentacyjne krewnych, ale są one oceniane odrębnie.

W skrajnych przypadkach, gdy obdarowana dopuszcza się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności, można rozważać odwołanie darowizny. Jest to jednak odrębna i trudna droga prawna, wymagająca bardzo konkretnej analizy zachowań obdarowanej, terminów oraz dowodów.

Co zrobić praktycznie krok po kroku?

1. Ustalić numer księgi wieczystej mieszkania albo dane pozwalające go ustalić.
2. Sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej, zwłaszcza dział II oraz dział III.
3. Złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wgląd do akt księgi wieczystej i wskazać interes prawny opiekuna.
4. Równolegle spróbować ustalić kancelarię notarialną, która sporządziła akt, i wystąpić o wypis aktu jako opiekun prawny darczyńcy.
5. Po uzyskaniu aktu sprawdzić, czy ustanowiono służebność, użytkowanie, obowiązek opieki, polecenie, dożywotnie prawo zamieszkiwania albo inne postanowienia zabezpieczające mamę.
6. Nie podpisywać pochopnie aneksu do najmu ani zrzeczenia się praw mamy bez oceny, czy jest to korzystne i czy wymaga zgody sądu opiekuńczego.

FAQ

Czy opiekun prawny może sam uzyskać akt darowizny?

Tak, jeżeli działa w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej, która była stroną aktu, i wykaże swój status. W praktyce trzeba przedstawić dokument ustanowienia opiekuna oraz wskazać, dlaczego akt jest potrzebny do ochrony praw podopiecznego.

Czy sama księga wieczysta wystarczy do ustalenia praw mamy?

Niekoniecznie. Księga wieczysta pokazuje wpisy, ale szczegółowy zakres prawa często wynika dopiero z aktu notarialnego. Dlatego przy sporze o służebność, użytkowanie albo najem warto uzyskać dostęp do dokumentu, który był podstawą wpisu.

Czy obdarowana może wyrzucić darczyńcę z mieszkania?

Jeżeli darczyńca ma skutecznie ustanowioną służebność mieszkania lub inne prawo do lokalu, właściciel powinien to prawo respektować. Zakres ochrony zależy jednak od dokładnej treści aktu i wpisów w księdze wieczystej.

Czy można wynajmować mieszkanie objęte służebnością mieszkania?

To zależy od treści prawa ustanowionego w akcie. Służebność osobista zasadniczo służy osobistemu korzystaniu przez uprawnionego, natomiast użytkowanie może dawać szersze uprawnienia. Bez aktu nie da się tego bezpiecznie przesądzić.

Czy opiekun potrzebuje zgody sądu opiekuńczego na działania dotyczące mieszkania?

Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, zwłaszcza dotyczących majątku lub istotnych praw osoby ubezwłasnowolnionej, zgoda sądu opiekuńczego może być konieczna. Warto ocenić to przed podpisaniem aneksu do najmu, ugody albo zrzeczenia się jakichkolwiek praw.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest szybkie ustalenie treści aktu darowizny. To z niego będzie wynikało, czy mama ma wyłącznie prawo osobistego zamieszkiwania, czy szersze uprawnienia, na przykład użytkowanie albo prawo pobierania pożytków. Dopiero po tej analizie można ocenić, czy siostrzenica może żądać przepisania umowy najmu, przejmować rozliczenia i w jakim zakresie powinna respektować prawa darczyńcy.

Opiekun prawny ma podstawy, aby działać w imieniu mamy, ale powinien dokumentować swój status, wykazywać interes prawny i ostrożnie podejmować czynności dotyczące lokalu. W sprawach spornych szczególnie ważne jest, aby nie opierać się na rodzinnych ustaleniach, lecz na treści aktu notarialnego, księdze wieczystej i dokumentach z akt księgi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie