Żądanie ustanowienia służebności mieszkania po wcześniejszym zrzeknięciu się służebności

Zrzeczenie się służebności mieszkania

Podaje Pani, że Pani konkubent zrzekł się służebności osobistej mieszkania w akcie notarialnym jego sprzedaży. W umowie podano, że konkubent „zrzeka się odpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności mieszkania, polegającej na prawie do korzystania bez ograniczeń z całego lokalu mieszkalnego nr X, położonego w (…) oraz wyraża zgodę na wykreślenie tego prawa z działu III księgi wieczystej nr (…). Sprzedająca oświadczyła w akcie, że na to zrzeczenie się wyraża zgodę”.

Zrzeczenie się nastąpiło w akcie sprzed 2 lat. Aktualnie otrzymała Pani wezwanie do zapłaty kwoty 38 000 zł tytułem zwrotu wartości służebności. Pełnomocnik konkubenta podaje, że został on pozbawiony możliwości korzystania z przysługującego mu prawa. Pełnomocnik wskazuje, że brak spełnienia świadczenia spowoduje dochodzenie roszczenia na drodze sądowej wraz z odsetkami za opóźnienie w zapłacie.

Zgodnie z art. 246 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

§ 2. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej”.

Powyższy przepis znajduje zastosowanie do służebności osobistych (art. 296 i nast.)

Zrzeczenie się służebności osobistej to dobrowolna rezygnacja z tego prawa, która – jak się przyjmuje w doktrynie – ma charakter przysparzający dla właściciela nieruchomości obciążonej. W doktrynie jest sporne, czy można zawrzeć umowę o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego, bowiem dla skutku tego zrzeczenia się istotne jest tylko oświadczenie uprawnionego z służebności. W praktyce takie umowy bywają zawierane.

Brak rekompensaty za zwrot służebności

Z przedstawionego aktu notarialnego wynika, że uprawniony z służebności dobrowolnie zrezygnował ze swojego prawa. Na jego rzecz nie ustanowiono żadnej rekompensaty. Strony skorzystały z instytucji zrzeczenia się, o której mowa w art. 246 Kodeksu cywilnego, nie zaś z instytucji zniesienia służebności za wynagrodzeniem (art. 294 w zw. z art. 297), co także byłoby możliwe, jeśli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla służebnika. Ponadto strony mogły skorzystać z instytucji zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (art. 291 w zw. z art. 297) – „jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.

Strony nie szukały takich rozwiązań, ale służebnik po prostu zrzekł się swego prawa, a za takie zrzeczenie się nie ustanawiano żadnej rekompensaty. Skoro oświadczenie o zrzeczeniu się prawa zostało skutecznie złożone, brak jest podstaw do podnoszenia zarzutu, że to Pani pozbawiła możliwości korzystania konkubenta z służebności. On dobrowolnie zrezygnował z tej możliwości.

Wobec powyższych argumentów nie widzę podstaw, by konkubent mógł formułować wobec Pani roszczenie o zwrot wartości służebności, skoro nie podnosił takich roszczeń zrzekając się swojego prawa, a zrzekł się go dobrowolnie i nieodpłatnie. Nie mogę jednak wykluczyć, że mogłaby zachodzić sytuacja, w której sąd przychyli się do stanowiska służebnika – gdyby np. wskazywały na to zapisy o ustanowieniu służebności, służebnik udowodniłby, że umawiali się Państwo na rekompensatę w tej wysokości. Proszę o bardziej szczegółowy opis Pani sytuacji w tym zakresie – będę wtedy mogła dokonać bardziej jednoznacznej oceny. Jeśli takie okoliczności nie zachodzą, powinna Pani albo nie odpisywać, albo odpisać tak, jak napisałam powyżej – że nastąpiło dobrowolne i skuteczne zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, a instytucja z art. 246 nie przewiduje wynagrodzenia za rezygnację z prawa. Co więcej, to nie Pani pozbawiła możliwości korzystania konkubenta z prawa, ale sam dobrowolnie z tego prawa zrezygnował.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.