Nieodpłatna służebność mieszkania a koszty remontu domu

Od czego zależy obowiązek zapłaty za remont?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma akt notarialny. Trzeba ustalić, czy ustanowiono wyłącznie osobistą służebność mieszkania, czy służebność jest elementem umowy o dożywocie, a także czy w akcie wpisano szczególne postanowienia dotyczące kosztów utrzymania, remontów, podatków, ubezpieczenia i napraw.

Samo określenie służebności jako dożywotniej, nieodpłatnej i niepodzielnej przemawia przeciwko prostemu żądaniu, aby uprawniona osoba płaciła właścicielowi połowę kosztów każdego remontu. Nie oznacza to jednak, że osoba mieszkająca w domu nie ponosi żadnych wydatków. Inaczej ocenia się bieżące koszty używania domu, a inaczej remonty dotyczące budynku jako własności pasierbicy.

Jeżeli taras wymaga naprawy dlatego, że jest częścią konstrukcji budynku, uległ zużyciu technicznemu albo remont ma poprawić stan nieruchomości jako całości, żądanie pokrycia 50% kosztów przez osobę uprawnioną ze służebności może być niezasadne. Jeżeli jednak chodzi o drobną naprawę szkody powstałej wskutek niewłaściwego korzystania, ocena może być inna.

Zobacz również: kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności

Służebność mieszkania a zwykłe koszty korzystania z domu

Służebność mieszkania jest służebnością osobistą. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do wzajemnych stosunków między osobą mającą służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. W praktyce oznacza to, że trzeba odróżniać korzystanie z domu od obowiązków właścicielskich.

Osoba mieszkająca w domu na podstawie służebności powinna liczyć się z ponoszeniem kosztów, które wynikają bezpośrednio z jej codziennego korzystania z nieruchomości. Chodzi w szczególności o zużyte media, wywóz odpadów, bieżące utrzymywanie porządku, drobne naprawy eksploatacyjne oraz usuwanie szkód, które sama spowodowała.

Do kosztów właścicielskich należą natomiast zwykle większe remonty, naprawy substancji budynku, modernizacje, prace zwiększające wartość nieruchomości oraz wydatki, które nie wynikają z bieżącego używania domu przez osobę uprawnioną. W tej grupie może znaleźć się remont tarasu, jeżeli dotyczy on trwałego elementu nieruchomości, a nie zwykłej drobnej naprawy eksploatacyjnej.

Ubezpieczenie domu i okresowe kontrole instalacji również wymagają indywidualnej oceny. Jeżeli akt notarialny milczy, trudno przyjmować automatycznie, że osoba mająca nieodpłatną służebność ma finansować połowę takich wydatków. Może jednak być rozsądne, aby strony ustaliły praktyczny sposób rozliczania kosztów bezpośrednio związanych z bezpiecznym korzystaniem z domu, zwłaszcza gdy właściciel faktycznie w nim nie mieszka.

Czy pasierbica może żądać 50% kosztów remontu tarasu?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą osoba korzystająca z domu na podstawie nieodpłatnej służebności mieszkania musi płacić właścicielowi 50% kosztów remontu. Taki obowiązek musiałby wynikać z aktu notarialnego, późniejszej umowy stron albo szczególnych okoliczności, np. szkody wyrządzonej przez uprawnionego.

Jeżeli pasierbica mieszka w innym mieście, a dom faktycznie zajmuje tylko osoba uprawniona, nie zmienia to samo przez się charakteru kosztów. Wyłączne korzystanie z domu uzasadnia opłacanie bieżących kosztów eksploatacyjnych, ale nie przesądza automatycznie o obowiązku współfinansowania dużych remontów właścicielskich.

Warto poprosić właścicielkę o pisemne wskazanie podstawy żądania: konkretnego postanowienia aktu notarialnego, rodzaju prac, kosztorysu oraz wyjaśnienia, czy prace są konieczną naprawą, modernizacją czy usunięciem szkody. Bez tego trudno ocenić, czy żądanie jest zasadne.

Służebność mieszkania czy dożywocie?

W praktyce często myli się służebność mieszkania z prawem dożywocia. To nie są identyczne instytucje. Służebność mieszkania daje określonej osobie prawo korzystania z lokalu lub domu w oznaczonym zakresie. Dożywocie natomiast polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania.

Jeżeli w akcie notarialnym zawarto umowę o dożywocie, znaczenie ma m.in. art. 908 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że nabywca nieruchomości powinien, w braku odmiennej umowy, zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, w tym mieszkanie, światło, opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jeżeli jednak ustanowiono wyłącznie nieodpłatną służebność mieszkania, nie należy automatycznie stosować wszystkich zasad dożywocia. Dlatego prawidłowa ocena żądania pasierbicy wymaga przeczytania dokładnej treści aktu, a nie tylko nazwy prawa wpisanej w rozmowach rodzinnych.

Jak odpowiedzieć na żądanie zapłaty?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie, spokojnie i rzeczowo. W piśmie można wskazać, że służebność została ustanowiona jako nieodpłatna, a obowiązek pokrycia połowy kosztów remontu tarasu nie wynika z samego faktu zamieszkiwania w domu. Warto poprosić o przedstawienie podstawy prawnej lub umownej żądania oraz dokumentów potwierdzających zakres i koszt prac.

Jeżeli uprawniona osoba dotychczas opłacała ubezpieczenie, kontrole, drobne naprawy i dbała o ogród, można to opisać jako działania podejmowane w celu utrzymania domu w należytym stanie. Nie należy jednak pochopnie podpisywać oświadczeń, w których uznaje się dług albo zobowiązuje do stałego finansowania remontów, jeżeli nie wynika to z aktu notarialnego.

Gdy konflikt narasta, możliwe są różne rozwiązania: negocjacje, pisemne ustalenie zasad rozliczeń, wezwanie do zaniechania bezzasadnych żądań, a w sprawach dożywocia także żądanie zamiany uprawnień na rentę w sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym. W przypadku samej służebności zakres dostępnych roszczeń zależy od treści prawa i zachowania stron.

FAQ

Czy nieodpłatna służebność oznacza brak jakichkolwiek opłat?

Nie zawsze. Nieodpłatność oznacza przede wszystkim brak czynszu lub wynagrodzenia za samo korzystanie z mieszkania. Osoba uprawniona może jednak ponosić koszty bieżącego korzystania, np. media, odpady, ogrzewanie lub drobne naprawy eksploatacyjne.

Czy właściciel może żądać połowy kosztów remontu?

Nie może żądać tego automatycznie. Musi wykazać podstawę w akcie notarialnym, umowie stron albo w konkretnych okolicznościach, np. gdy remont jest skutkiem szkody wyrządzonej przez osobę korzystającą ze służebności.

Kto powinien płacić za ubezpieczenie domu?

Najpierw trzeba sprawdzić akt notarialny. Jeżeli nie reguluje tej kwestii, ubezpieczenie domu jako składnika majątku zwykle jest wydatkiem właścicielskim. Strony mogą jednak dobrowolnie ustalić inny praktyczny sposób rozliczeń.

Czy osoba ze służebnością musi dbać o ogród i porządek?

Powinna dbać o dom i jego otoczenie w zakresie wynikającym ze zwykłego korzystania oraz nie pogarszać stanu nieruchomości. Nie oznacza to jednak obowiązku finansowania wszystkich prac ogrodowych lub inwestycji właściciela.

Co zrobić, gdy właściciel naciska na zapłatę?

Warto odpowiedzieć pisemnie, poprosić o wskazanie podstawy żądania i nie podpisywać pochopnie uznania długu. Jeżeli spór dotyczy większych kwot albo właściciel grozi ograniczeniem korzystania z domu, potrzebna jest analiza aktu notarialnego.

Podsumowanie

Roszczenie pasierbicy o zapłatę 50% kosztów remontu tarasu nie jest automatycznie zasadne tylko dlatego, że uprawniona osoba mieszka w domu sama. Przy nieodpłatnej służebności mieszkania trzeba rozróżnić bieżące koszty korzystania z domu od wydatków właścicielskich, takich jak większe remonty i modernizacje.

Najważniejszym dokumentem jest akt notarialny. Jeżeli nie przewiduje on obowiązku udziału w remontach, właścicielka powinna wykazać inną podstawę żądania. Do czasu wyjaśnienia sprawy warto zachować potwierdzenia ponoszonych opłat, kosztorysy, korespondencję oraz zdjęcia dokumentujące stan tarasu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.