Zwężenie drogi ze służebnością przez ogrodzenie

Czy można zwęzić pas służebności bez zgody uprawnionych?

Co do zasady nie warto wyrażać zgody na postawienie ogrodzenia, które zmniejszy faktyczną szerokość pasa objętego służebnością, jeżeli nie ma na to zgody właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli w akcie notarialnym wskazano służebność przejazdu i przechodu pasem szerokości 4 m, to uprawniony może oczekiwać możliwości korzystania z pasa właśnie w takim zakresie.

Nie rozstrzyga tego sama okoliczność, że obok utwardzonej części znajduje się chodnik, trawnik albo miejsce, które można by w przyszłości dodatkowo utwardzić. Jeżeli te elementy nie są objęte treścią służebności albo nie zostały formalnie uzgodnione jako zmiana sposobu jej wykonywania, uprawniony może twierdzić, że doszło do ograniczenia jego prawa.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Właściciel nieruchomości obciążonej zachowuje prawo własności, ale musi znosić wykonywanie służebności w granicach wynikających z aktu notarialnego, orzeczenia sądu lub wpisu w księdze wieczystej.

Znaczenie aktu notarialnego i księgi wieczystej

Punktem wyjścia jest dokładna treść dokumentu, na podstawie którego ustanowiono służebność. Trzeba sprawdzić, czy opisano wyłącznie szerokość 4 m od zewnętrznej granicy działki, czy także przebieg, sposób utwardzenia, przeznaczenie pasa, ewentualne mapy, załączniki i wpis w dziale III księgi wieczystej.

Jeżeli dokument wskazuje konkretny pas gruntu, jego faktyczne zawężenie ogrodzeniem może być traktowane jako naruszenie służebności. Nie można jednostronnie zastąpić pasa służebnego innym pasem, nawet jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej uważa, że nowy układ byłby równie wygodny albo bardziej racjonalny.

W praktyce bezpieczna zmiana wymaga porozumienia wszystkich zainteresowanych: właściciela nieruchomości obciążonej, właściciela nieruchomości władnącej oraz - jeżeli ogrodzenie ma dotyczyć granicy - sąsiada, z którym ogrodzenie ma być realizowane. Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, trzeba również zadbać o dokumenty pozwalające ujawnić zmianę albo wykreślenie części prawa.

Jakie przepisy mają znaczenie przy służebności przejazdu?

Własność daje właścicielowi szerokie uprawnienia do korzystania z nieruchomości, ale zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego wykonywanie własności jest ograniczone ustawami, zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Jednym z takich ograniczeń może być ustanowiona służebność.

Służebność gruntowa została uregulowana w art. 285 i następnych Kodeksu cywilnego. Jeżeli polega na przejeździe i przechodzie, uprawniony może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonywania tego prawa. Jeżeli służebność pełni funkcję dojazdu do nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, znaczenie może mieć także art. 145 K.c. dotyczący drogi koniecznej.

Treść służebności i sposób jej wykonywania powinny być ustalane z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów, a przy braku szczegółowych postanowień - tak, aby służebność była wykonywana zgodnie z jej celem i możliwie najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Czy chodnik albo trawnik poza pasem 4 m rozwiązuje problem?

Nie zawsze. Jeżeli uprawniony ma służebność przejazdu i przechodu pasem 4 m, istotne jest nie tylko to, czy pieszy może przejść obok, ale również czy zachowana jest możliwość wykonywania przejazdu w umówionym zakresie. Zwężenie utwardzonej części z 4 m do około 3,60-3,70 m może mieć znaczenie dla manewrowania, mijania się pojazdów, wjazdu większym samochodem, dojazdu służb, dostaw albo sprzętu budowlanego.

Jeżeli chodnik lub dodatkowy pas gruntu ma zastąpić część dotychczasowego pasa służebnego, powinno to zostać uzgodnione z uprawnionym. W przeciwnym razie może on twierdzić, że zamiast wykonywać służebność zgodnie z aktem notarialnym, został zmuszony do korzystania z innego, nieuzgodnionego rozwiązania.

Kto powinien zapłacić za nowy chodnik lub przebudowę drogi?

Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności co do zasady obciąża właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony umówiły się inaczej. Przepis ten nie oznacza jednak, że uprawniony musi finansować zmianę wywołaną cudzym planem postawienia ogrodzenia.

Jeżeli przebudowa drogi, wykonanie dodatkowego chodnika, przesunięcie utwardzenia albo zlecenie geodecie wynika z interesu właściciela nieruchomości obciążonej lub sąsiada, to w umowie należy jednoznacznie wskazać, kto ponosi koszty. Najczęściej powinien ponieść je ten, kto inicjuje zmianę i odnosi z niej korzyść, chyba że strony uzgodnią inny podział.

W umowie warto uregulować nie tylko koszt samej kostki brukowej, ale także projekt, pomiary geodezyjne, ewentualne odtworzenie granic, roboty ziemne, odwodnienie, naprawę szkód, utrzymanie po przebudowie oraz koszty notarialne i sądowe związane z księgą wieczystą.

Jak formalnie zmienić przebieg albo szerokość służebności?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia w formie umożliwiającej ujawnienie zmiany w księdze wieczystej. W praktyce przy zmianie treści służebności bardzo często konieczna jest wizyta u notariusza, a przy zmianie przebiegu pasa gruntu także aktualna dokumentacja geodezyjna.

Jeżeli uprawniony zgadza się na częściową rezygnację z dotychczasowego pasa albo na przesunięcie wykonywania służebności, zgoda powinna być wyraźna i możliwa do wykazania. Zwykła ustna akceptacja jest ryzykowna, bo po zmianie właściciela nieruchomości władnącej lub obciążonej może pojawić się spór, co naprawdę uzgodniono.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, w określonych sytuacjach można rozważyć drogę sądową, w tym żądanie zmiany sposobu wykonywania służebności na podstawie art. 291 Kodeksu cywilnego. Taka zmiana nie może jednak prowadzić do pozbawienia uprawnionego realnej i zgodnej z celem służebności możliwości korzystania z drogi.

Ryzyko naruszenia posiadania i odpowiedzialności

Uprawniony do wykonywania służebności korzysta z ochrony prawnej. Jeżeli ogrodzenie ograniczy wykonywanie przejazdu albo przechodu, może wystąpić z roszczeniami posesoryjnymi, w szczególności żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń na podstawie art. 344 Kodeksu cywilnego.

Spór może również dotyczyć odszkodowania, jeżeli przy pracach zostanie uszkodzona droga, utwardzenie, odwodnienie albo inne urządzenia. W skrajnych sytuacjach konflikt sąsiedzki może prowadzić do interwencji policji, choć policja nie rozstrzyga, komu przysługuje prawo do określonego pasa gruntu.

Należy unikać działań faktów dokonanych. Postawienie ogrodzenia, a dopiero później próba uzyskania zgody uprawnionych, zwykle zwiększa ryzyko sporu i kosztów. Bezpieczniejsza kolejność to: analiza dokumentów, uzgodnienie zakresu zmiany, ustalenie kosztów, odpowiednia forma prawna, a dopiero potem prace budowlane.

Ogrodzenie w granicy działki a służebność

Ogrodzenie w granicy może być wspólnym urządzeniem sąsiadów. Art. 154 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów, a korzystający z nich ponoszą wspólnie koszty utrzymania.

Nie oznacza to jednak, że sąsiad może postawić ogrodzenie w taki sposób, aby ograniczyć cudzą służebność. Jeżeli ogrodzenie ma przebiegać częściowo na działce obciążonej i wchodzić w pas służebny, potrzebna jest analiza nie tylko relacji między dwoma sąsiadami, ale także praw właściciela nieruchomości władnącej.

Warto też sprawdzić wymogi Prawa budowlanego dotyczące ogrodzeń, zwłaszcza gdy planowane ogrodzenie ma znaczną wysokość, nietypową konstrukcję albo znajduje się przy drodze. Niezależnie od wymogów administracyjnych, zgodność z Prawem budowlanym nie zastępuje zgody osoby uprawnionej ze służebności.

Co zrobić przed podjęciem decyzji?

Przed wyrażeniem zgody na ogrodzenie należy zebrać dokumenty: akt notarialny ustanowienia służebności, aktualny odpis księgi wieczystej, mapę ewidencyjną, ewentualny załącznik graficzny do aktu oraz dokumenty dotyczące granic działek. Następnie trzeba ustalić, czy planowane ogrodzenie rzeczywiście wchodzi w pas objęty służebnością.

Jeżeli wątpliwości dotyczą przebiegu granicy, warto skorzystać z pomocy geodety. Jeżeli wątpliwości dotyczą treści prawa, potrzebna jest analiza prawna. Dopiero po tych ustaleniach można przygotować projekt porozumienia z sąsiadem i właścicielem nieruchomości władnącej.

W porozumieniu należy wskazać dokładny przebieg ogrodzenia, szerokość pozostawionego pasa, sposób wykonania chodnika lub utwardzenia, terminy prac, odpowiedzialność za szkody, podział kosztów i zasady późniejszego utrzymania. Jeżeli zmiana ma dotyczyć treści służebności, dokument powinien być przygotowany tak, aby można było dokonać odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Jeżeli służebność została ustanowiona jako przejazd i przechód pasem o szerokości 4 m, nie należy zakładać, że można ją faktycznie ograniczyć do 3,60-3,70 m tylko dlatego, że obok znajduje się chodnik albo trawnik. Uprawniony ma prawo korzystać z nieruchomości obciążonej zgodnie z treścią ustanowionej służebności.

Najrozsądniejsze rozwiązanie to uzyskać wyraźną zgodę właściciela nieruchomości władnącej, ustalić koszty i sporządzić dokumenty w formie pozwalającej zabezpieczyć strony na przyszłość. Bez takiego porozumienia ogrodzenie może stać się źródłem sporu o naruszenie służebności, posiadania i kosztów przywrócenia stanu poprzedniego.

FAQ

Czy właściciel działki obciążonej może sam zdecydować o zwężeniu drogi służebnej?

Nie powinien tego robić bez zgody uprawnionego. Służebność ogranicza wykonywanie prawa własności, dlatego właściciel nieruchomości obciążonej musi respektować zakres prawa ustanowionego na rzecz nieruchomości władnącej.

Czy wystarczy, że po zwężeniu zostanie przejście chodnikiem?

Nie zawsze. Jeżeli służebność obejmuje pas 4 m przeznaczony do przejazdu i przechodu, samo pozostawienie wąskiego chodnika może nie odpowiadać treści prawa. Znaczenie ma możliwość korzystania z drogi zgodnie z jej celem.

Kto płaci za przerobienie chodnika lub dodatkowe utwardzenie?

Powinno to wynikać z umowy. Jeżeli prace są potrzebne dlatego, że właściciel albo sąsiad chce postawić ogrodzenie w sposób zmieniający wykonywanie służebności, trudno automatycznie przerzucać te koszty na właściciela nieruchomości władnącej.

Czy zgoda uprawnionego musi być u notariusza?

Przy zmianie treści służebności albo jej częściowym ograniczeniu zwykła zgoda ustna jest bardzo ryzykowna. W praktyce dokument powinien mieć formę pozwalającą ujawnić zmianę w księdze wieczystej, a często wymaga to udziału notariusza.

Co grozi za postawienie ogrodzenia bez zgody uprawnionego?

Uprawniony może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, zaniechania naruszeń, a w odpowiednich okolicznościach także naprawienia szkody. Spór może objąć również koszty rozbiórki ogrodzenia albo przebudowy drogi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.