Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwiększenie szerokości drogi służebnej

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 04-05-2018 • Aktualizacja: 2021-05-07

Przed 10 laty kupiłam siedlisko. Mam do niego szeroki na 3 m dojazd uregulowany w formie służebności wpisanej do księgi wieczystej. Na działce, na której mam służebność, deweloper wybudował kilka domów, wyznaczając 5-metrową drogę prowadzącą do mojej posesji. Ja jednak mam po tej 5-metrowej drodze 3-metrową służebność. Z deweloperem nie mogę się dogadać co do zwiększenia służebności (chce podzielić działkę i wybudować nowy dom). Czy pozostaje mi droga sądowa? Czy mam jakieś szanse?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwiększenie szerokości drogi służebnej

Poszerzenie pasa drogi służebnej

Nie wiem dlaczego, chce Pani zmieniać treść służebności, skoro posiada Pani dojazd do działki (nikt Pani nie zabrania korzystania ze służebności). Być może wynika to z układu działek. Jeśli jednak chce Pani, aby służebność była zapisana na tych 5 m, a deweloper nie chce zmieniać treści służebności – zapewne z racji podpisanych umów deweloperskich opisujących stan nieruchomości, w tym obciążenia z tytułu służebności – będzie Pani musiała wnieść sprawę do sądu.

Droga konieczna zasadniczo powinna spełniać warunki przewidziane w § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten wymaga, aby ciąg pieszo-jezdny miał minimalną szerokość 5 m.

Prawomocne postanowienia orzekające co do istoty sprawy nie mogą być zmieniane lub uchylane, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, natomiast przepisy odnoszące się do ustanowienia drogi koniecznej (art. 626 K.p.c.), nie przewidują takiej możliwości. Wyjątek stanowią jedynie art. 291 i 294 K.c., gdyż przewidują uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej do żądania zmiany treści lub sposobu wykonywania albo zniesienia ustanowionej służebności gruntowej. Przepisy te zostały jednak ustanowione w interesie właściciela nieruchomości obciążonej.

Rozszerzenie zakresu służebności gruntowej drogi koniecznej i zmiany sposobu jej wykonywania

Służebnościom polegającym na prawie korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej nie można więc przypisywać treści całkowicie stałej i niezmiennej, gdyż stanowiłoby to wówczas hamulec rozwoju gospodarczego i postępu technicznego. Służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, co oznacza, że możliwa jest jej pewna modyfikacja, stosownie do potrzeb nieruchomości władnącej, uzasadnionych społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu. Nie zawsze konieczne będzie zawarcie przez strony nowej umowy, w szczególności gdy zmiana nie dotyczy – zawartych w źródle powołującym służebność do życia – postanowień wyznaczających zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania.

Nie stanowi rozszerzenia zakresu służebności gruntowej drogi koniecznej i zmiany sposobu jej wykonywania zwiększenie częstotliwości korzystania z drogi biegnącej przez grunt obciążony służebnością, jeśli potrzeba taka wynika z wykorzystywania gruntu władnącego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, z zastrzeżeniem, iż wzrost obciążenia służebnością gruntową, wynikający z potrzeb nieruchomości władnącej, nie może sięgać dowolnie daleko. Wyznacznikiem będzie społeczno-gospodarcze przeznaczenie służebności określone w chwili powstania prawa. Konieczność zmiany treści służebności gruntowej powstaje wówczas, gdy już po ustanowieniu służebności powstanie istotna potrzeba gospodarcza, której skutkiem jest potrzeba zmiany – zawartych w źródle powołującym służebność do życia – postanowień wyznaczających zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania. Zmiana treści służebności gruntowej może nastąpić na podstawie: umowy (art. 248 K.c.); orzeczenia sądowego (art. 291 K.c.); decyzji administracyjnej (art. 112 ust. 2 i art. 120 ugn). Przez zmianę treści służebności gruntowej należy rozumieć przede wszystkim zmianę zakresu tego prawa lub też sposobu wykonywania go w stosunku do tego, który został określony w źródle powstania służebności gruntowej.

Zmiana usytuowania szlaku służebnego

Zmiana treści służebności obejmuje zasadnicze uprawnienia wynikające z danego rodzaju służebności, tym sam zakres tych uprawnień, na przykład ograniczenie służebności przechodu, przejazdu i przepędu zwierząt do samej służebności przechodu; zmiana sposobu wykonywania służebności może polegać na przykład na zmianie usytuowania szlaku drogowego, zmianie pierwotnie ustalonego miejsca czerpania wody w związku ze zbudowaniem w innym miejscu na nieruchomości obciążonej specjalnego ujęcia wody. Wyżej przytaczany przepis nie precyzuje natomiast pojęcia „ważna potrzeba gospodarcza”, pozostawiając kwestię oceny sądowi na tle konkretnego stanu faktycznego. Ważna potrzeba gospodarcza powinna mieć charakter obiektywny, nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela rzeczy obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter takiej potrzeby. Nie stanowi też ważnej potrzeby gospodarczej podział nieruchomości, gdyż taka sytuacja została unormowana w art. 290 § 3 K.c., który stanowi lex specialis do art. 291 K.c. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że według art. 291 K.c. ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 K.c. i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Przepis ten chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek.

Kto ponosi koszty zmiany sposobu wykonywania służebności?

Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli.

Skoro deweloper nie ogranicza Pani korzystania ze służebności, a wyznaczony 3-metrowy szlak mieści się w 5-metrowej drodze urządzonej przez dewelopera, to pozostawiłabym to tak, jak jest. W innym wypadku konieczna będzie sprawa sądowa.

Podział działki nie spowoduje odcięcia służebności dla wydzielonych nowych działek. Nadal obie będą w posiadaniu obecnej służebności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »