Podział nieruchomości z ustanowioną służebnością

Rozporządzanie własną nieruchomością

Na wstępie zaznaczę, że Pan, jak również Pana siostra możecie swobodnie rozporządzać własną nieruchomością. Pana wujek nie ma prawa ograniczać Panu prawa własności, oprócz tego wujek nie ma żadnych podstaw, żeby domagać się od Państwa jakichkolwiek roszczeń, w tym w finansowych. Wujek ma służebność osobistą na nieruchomości i ma prawo korzystać z tej nieruchomości do końca życia. Oczywiście nieruchomość obciążoną służebnością będzie ciężko zbyć, ponieważ nie każdy kupujący chce nabyć nieruchomość wraz z dożywotnikiem.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”.

Pan i Pana siostra macie prawo wnieść wniosek do sądu o zniesienie współwłasności lub spisać umowę notarialną o zniesienie współwłasności w każdym czasie. Przepisy Kodeksu cywilnego nie zakreślają współwłaścicielom żadnego terminu do pozostawania we wspólności.

Zobacz też: Podział działki a służebność

Zniesienie współwłasności

Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210–221 Kodeksu cywilnego. Zniesienie współwłasności nastąpić może w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.

Ustawodawca nie uregulował odrębnie umownego trybu zniesienia współwłasności, pozostawiając współwłaścicielom szeroką swobodę w tym zakresie. Trzeba jednakże wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich, a nie tylko niektórych, współwłaścicieli. Nadto, umowa zniesienia współwłasności nieruchomości, dla swej ważności, wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Koszty związane z taksą notarialną

Jednocześnie przy umownym zniesieniu współwłasności u notariusza należy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z taksą notarialną, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy (maksymalną wysokość taksy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie stawek taksy notarialnej).

Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości majątku podlegającego działowi i wynosi od wartości:

• wartość majątku do 3000 zł – maksymalna opłata 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn więcej niż 7500 zł.

Powyższe kwoty są kwotami maksymalnymi, jakie może naliczyć notariusz. Do powyższych kwot notariusz doliczy 23% podatku VAT.

Podatek od umowy zniesienia współwłasności

Jednocześnie, na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, pobierany jest podatek od umowy zniesienia współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.

Stawka podatku od umowy o zniesienie współwłasności wynosi (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych):

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%;
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1 %.

Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach będących stronami umowy. W związku z faktem, iż umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości ma formę aktu notarialnego, płatnikiem tego podatku jest notariusz, na którym ciąży obowiązek odprowadzenia pobranego podatku na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Nieodpłatne zniesienie współwłasności, podobnie jak zniesienie odpłatne, nie jest obojętne podatkowo. W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

W przypadku zniesienia współwłasności ustawodawca przewidział szereg preferencji podatkowych dla rodziny.

Podobnie jak w innych przypadkach nieodpłatnego nabycia majątku po 1 stycznia 2007 r. zastosowanie znajdzie tutaj całkowite zwolnienie z podatku przewidziane dla osób najbliższych (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). W gronie uprawnionych do zwolnienia znajduje się część nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej tj. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Sądowe zniesienie współwłasności

Co się tyczy sądowego zniesienie współwłasności. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy wskazać należy:

1. podział wspólnej rzeczy (prawa), z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
2. przyznanie rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
3. sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c. i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym sposobem, zwłaszcza dla niezamożnych współwłaścicieli, dlatego że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Zniesienie tą drogą współwłasności zostało jednak wyłączone w sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).

Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.

Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego” (art. 212 § 2 K.c.). Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności – uzgodnionej sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, nie będąc ograniczonymi w tym zakresie żadnymi szczególnymi przepisami prawa.

Należy wskazać, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.

Podział nieruchomości

Jeśli zdecyduje się Pan z siostrą złożyć wniosek do sądu, to musi Pan zaproponować swój sposób podziału nieruchomości z uzasadnieniem. Będzie Pan musiał podać aktualną cenę za nieruchomość. Nie musi Pan korzystać z usług rzeczoznawcy. Dostępnym na wyciągnięcie ręki i bezpłatnym źródłem danych o cenach są ogłoszenia zamieszczane w prasie lub na portalach internetowych.

Gdy będzie Pan porównywał swoją nieruchomość do tych z ogłoszeń, musi Pan pamiętać, że na cenę wpływa nie tylko lokalizacja, ale też standard nieruchomości, jej stan.

Może Pan również udać się do biura nieruchomości i dowiedzieć się, ile mniej więcej warta jest taka nieruchomość.

Kolejnym rozwiązaniem oferowanym przez Internet jest możliwość przybliżonej wyceny nieruchomości. Można to zrobić na specjalnych portalach poprzez wypełnienie mniej lub bardziej skomplikowanej ankiety.

Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego miejsca położenia rzeczy (art. 507 w zw. z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała (nie zależy od wartości nieruchomości) i wynosi 1000 zł. Jeżeli zaś wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Najlepiej, żeby Pan wraz z siostrą złożył zgodny wniosek o nieodpłatnie zniesienie współwłasności do sądu, co pozwoli Państwu znacznie zaoszczędzić na kosztach i nie będziecie Państwo musieli płacić podatku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.