• Autor: Eliza Rumowska
Moja babcia x lat temu sprzedała sąsiadowi swoją część działki. W umowie zapisano, że kupujący i sprzedający wydzielają pas z własnych działek, tworząc w ten sposób wspólny wjazd na posesje. Sąsiad niedawno przekłuł w ścianie domu otwór drzwiowy od strony wspólnego wjazdu, zrobił schody i podest. Czy zrobił to zgodnie z prawem? Obecnie jestem właścicielem działki po babci, czy obowiązuje mnie umowa dotycząca wspólnego wjazdu?
Z opisu sprawy wyłania się następująca postać zaistniałych problemów, które należy wyodrębnić już na wstępie, aby dalej bezproblemowo dokonać ich wyjaśnienia i wskazać podstawy rozwiązania:
Teraz przedstawię analizę obydwu problemów z punktu widzenia sytuacji prawnej:
Ad 1. Wzajemna służebność wspólnego wjazdu – tu kluczowym dokumentem pozostaje zawarta, jak to Pan określił „x lat temu”, umowa. Jeżeli na przestrzeni lat nie dokonywano jej zmiany, to nadal obowiązuje.
To właśnie w pierwszej kolejności w tej umowie należy poszukiwać zarówno zakresu służebności, jak i możliwości jej zmiany. Warto także zwrócić uwagę, czy umowa ustanawia taką służebność (wspólnego wjazdu) na rzecz każdoczesnego właściciela, czy tylko zawarto ją na potrzeby osób stawających jako strony umowy. W tym celu – aby rozwiać wszelkie wątpliwości – proszę o załączenie skanu umowy. Nie chcę na tym etapie cytować Kodeksu cywilnego, aby nie wprowadzać niepotrzebnego zamieszania, ponieważ to regulacje umowne mają pierwszeństwo przed ogólnymi regułami z Kodeksu. Po przesłaniu skanu umowy wyjaśnię, co z niej wynika, jak również odniosę się do ogólnych reguł dotyczących służebności.
Ad 2. Z opisu sprawy nie wynika, czy posiada Pan wiedzę co do poczynań budowlanych sąsiada, tzn. czy uzyskał na swoją przegubowe pozwolenia, czy dokonał zgłoszenia itp., czy były przez sąsiada podejmowane działania w zakresie administracyjno-budowlanym.
Oczywiście Pan nie musi o tym wiedzieć ani także organy administracji wydające w tym zakresie odpowiednie decyzje nie muszą o wszystkim Pana informować. Jednak najskuteczniejsza forma przekonania się, czy działania budowlane dokonano w myśl obowiązujących przepisów, czy też są samowolą budowlaną – jest wystąpienie do organów nadzoru budowlanego nie tyle z wnioskiem, ile nawet samym zgłoszeniem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) właściwego miejscowo tzn. funkcjonującego w obrębie powiatu, na którego terenie znajduje się nieruchomość. W takim zgłoszeniu (niesformalizowanym) opisuje Pan sytuację, wskazując granice działek i zakres dokonanych przez sąsiada zmian w obrębie budynku, który spowodował usytuowanie otworu wyjściowego z domu wprost na wspólny wjazd. Jeżeli powoduje to konkretne uciążliwości – należy je także wskazać w opisie sprawy. Natomiast nie jest wręcz pożądane wskazywanie jakichkolwiek podstaw prawnych, ponieważ PINB ma obowiązek, otrzymując takie zgłoszenie, zbadać i stwierdzić, czy i w jakim zakresie naruszono normy prawa budowlanego. Proszę jedynie w swoim zgłoszeniu zawnioskować o to, aby został Pan poinformowany o końcowym rozstrzygnięciu sprawy.
Tak oto wygląda zakres obu zgłoszonych problemów, które wprawdzie łączą się ze sobą, ale są rozstrzygalne na gruncie zupełnie innych regulacji prawych, o ile bowiem o służebności stanowi umowa i uzupełniająco Kodeks cywilny, o tyle o kwestiach budowlanych przepisy administracyjne. Dlatego bardzo proszę w kwestii problemu pierwszego o załączenie skanu umowy.
Spór o bramę i parkowanie
Pan Kowalski i Pani Nowak odziedziczyli sąsiadujące działki po swoich rodzicach. Przed laty rodzice zawarli umowę o ustanowieniu wspólnego wjazdu, który stanowił wąski pas gruntu, umożliwiający dojazd do obu posesji. Umowa precyzowała jedynie, że jest to „wspólny wjazd”, nie zawierała natomiast szczegółowych ustaleń dotyczących np. parkowania, ustawienia bramy czy ponoszenia kosztów utrzymania. Po latach, Pan Kowalski postawił na granicy działek, tuż przy wjeździe, szeroką bramę automatyczną, twierdząc, że chroni to jego posesję przed włamaniami. Brama ta jednak znacząco utrudniła manewrowanie Pani Nowak, zwłaszcza podczas wjazdu większym samochodem. Dodatkowo, Pan Kowalski zaczął regularnie parkować swój samochód tuż za bramą, blokując częściowo wjazd. Pani Nowak uważa, że takie działanie narusza jej prawo do swobodnego korzystania ze służebności. Spór dotyczy więc interpretacji zakresu służebności i braku precyzyjnych zapisów w umowie.
Nowe drzwi i uciążliwy podest
Państwo Wiśniewscy i Państwo Malinowscy od lat korzystali ze wspólnego wjazdu, zgodnie z umową zawartą przez poprzednich właścicieli ich nieruchomości. Umowa ustanawiała służebność przejazdu i przechodu. Niedawno Państwo Wiśniewscy, chcąc ułatwić sobie dostęp do ogrodu, wybili nowe drzwi w ścianie domu, wychodzące bezpośrednio na wspólny wjazd. Dodatkowo, zbudowali przed nimi wysoki podest ze schodami. Podest ten znacząco zawęził i tak już wąski wjazd, utrudniając Państwu Malinowskim manewrowanie samochodem. Co więcej, schody uniemożliwiają im parkowanie gości na dotychczas wykorzystywanym fragmencie wjazdu. W tym przypadku problemem jest ingerencja budowlana w obrębie nieruchomości obciążonej służebnością, która w praktyce ogranicza możliwość korzystania z niej przez drugą stronę.
Sprzedaż działki i ważność umowy
Pan Adam i Pan Bogdan byli sąsiadami, których działki łączył wspólny wjazd, ustanowiony na mocy umowy o służebności. Umowa ta wyraźnie wskazywała, że służebność ustanowiona jest „na rzecz każdoczesnych właścicieli” obu nieruchomości. Pan Adam sprzedał swoją działkę Panu Cezaremu. Pan Bogdan uważa, że nowa sytuacja prawna unieważnia dotychczasową umowę o służebności, twierdząc, że znał i akceptował tylko Pana Adama. Pan Cezary natomiast stoi na stanowisku, że umowa jest nadal wiążąca, ponieważ zapis o „każdoczesnych właścicielach” gwarantuje jej trwałość niezależnie od zmiany właściciela. Spór koncentruje się wokół interpretacji zapisów umowy i jej wpływu na prawa i obowiązki nowych właścicieli.
Problematyka wspólnego wjazdu i służebności gruntowej jest złożona i często prowadzi do sporów sąsiedzkich. Kluczowe znaczenie ma precyzyjna umowa, która powinna szczegółowo określać zakres służebności, prawa i obowiązki stron, zasady ponoszenia kosztów utrzymania oraz postępowanie w przypadku zmian właścicieli. Brak jasnych zapisów może prowadzić do konfliktów interpretacyjnych, dotyczących np. parkowania, modernizacji, dostępu czy zakresu korzystania z wjazdu. W przypadku sporów, w pierwszej kolejności należy odwołać się do treści umowy. Jeśli ta jest niejasna lub niekompletna, pomocne może być skorzystanie z mediacji lub porady prawnej. W kwestiach budowlanych, istotne jest przestrzeganie przepisów prawa budowlanego i uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń. Wszelkie wątpliwości dotyczące legalności działań budowlanych sąsiada można zgłaszać do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Pamiętajmy, że wzajemny szacunek i dialog są kluczowe dla uniknięcia konfliktów i utrzymania dobrych relacji sąsiedzkich.
Potrzebujesz porady prawnej w związku ze sporem sąsiedzkim dotyczącym wspólnego wjazdu, służebności gruntowej lub innych kwestii związanych z nieruchomościami? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizują się w prawie cywilnym i prawie nieruchomości, zapewniając kompleksową analizę dokumentów, interpretację przepisów oraz wskazówki dotyczące dalszego postępowania. Dzięki konsultacjom online oszczędzasz czas i zyskujesz szybki dostęp do fachowej pomocy prawnej bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby omówić swój problem i uzyskać rzetelną poradę prawną.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
