Umowa dożywocia a żądanie wspólnego zamieszkania z dożywotnikiem

Umowa dożywocia to nie darowizna

W opisanej sytuacji należy posługiwać się pojęciami właściwymi dla umowy dożywocia. Osoba, która przeniosła własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, jest zbywcą i dożywotnikiem, a osoba, która nieruchomość nabyła, jest nabywcą zobowiązanym z umowy dożywocia. Nie jest to zwykła darowizna, ponieważ umowa dożywocia ma charakter odpłatny i wzajemny: własność nieruchomości zostaje przeniesiona w zamian za oznaczone świadczenia.

Pierwszym krokiem powinno być dokładne odczytanie aktu notarialnego. Strony mogły w nim szczegółowo ustalić miejsce zamieszkania dożywotnika, zakres korzystania z budynku, obowiązek zapewnienia wyżywienia, opału, opieki, przewozów, wizyt lekarskich albo świadczeń pieniężnych. Takie postanowienia mają pierwszeństwo przed ustawowym modelem dożywocia.

Zobacz również: umowa dożywocia dotycząca udziału w nieruchomości.

Jakie obowiązki wynikają z art. 908 Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to w braku odmiennej umowy powinien:

• przyjąć dożywotnika jako domownika,
• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Ustawowy katalog stosuje się tylko w takim zakresie, w jakim strony nie uregulowały świadczeń inaczej. W akcie notarialnym można zatem zastąpić wspólne zamieszkanie prawem korzystania z określonej części domu, służebnością mieszkania, świadczeniami pieniężnymi, dostarczaniem określonych rzeczy albo innym modelem utrzymania. Art. 908 § 2 k.c. pozwala włączyć do treści prawa dożywocia także użytkowanie, służebność osobistą oraz powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe.

Czy dożywotnik może żądać przeprowadzki nabywcy?

Sam obowiązek „przyjęcia jako domownika” nie daje dożywotnikowi prawa do jednostronnego ustalenia, że nabywca ma przeprowadzić się wraz z rodziną do konkretnego budynku albo zabrać dożywotnika do własnego domu rodzinnego. Trzeba ustalić, jaki sposób wykonywania umowy strony uzgodniły, gdzie miało znajdować się wspólne gospodarstwo domowe oraz czy po zawarciu umowy utrwaliła się akceptowana przez obie strony praktyka.

Jeżeli akt notarialny wyraźnie przewiduje wspólne zamieszkanie w przekazanym domu, nabywca nie może bez ważnej przyczyny całkowicie zignorować tego obowiązku. Jeżeli jednak umowa zapewnia dożywotnikowi mieszkanie w dotychczasowym budynku i określone świadczenia, a nie nakazuje nabywcy osobistego zamieszkania z nim, samo żądanie przeprowadzki może nie mieć podstawy prawnej.

Znaczenie mają również realne warunki. Budynek powinien nadawać się do bezpiecznego zamieszkania. Jeżeli jest w złym stanie technicznym, a dożywotnik odmawia koniecznych napraw, należy dokumentować stan domu, proponowane prace i odmowę dostępu. Nie zwalnia to automatycznie nabywcy ze świadczeń, ale może mieć istotne znaczenie przy ocenie, czy wymaganie wspólnego zamieszkania jest nadal rozsądne i możliwe.

Kto decyduje o remoncie nieruchomości?

Po zawarciu umowy dożywocia właścicielem nieruchomości jest nabywca. Co do zasady to on może podejmować decyzje właścicielskie, w tym dotyczące remontu, przebudowy lub zabezpieczenia budynku, z poszanowaniem praw dożywotnika wynikających z umowy i księgi wieczystej. Nie wolno jednak prowadzić prac w sposób, który faktycznie pozbawiłby dożywotnika mieszkania albo uniemożliwił mu wykonywanie przysługującej służebności.

Dożywotnik nie ma prawa dowolnie blokować każdej naprawy koniecznej dla zachowania substancji budynku lub bezpieczeństwa mieszkańców. W praktyce spór o zakres prac warto poprzedzić ekspertyzą techniczną, kosztorysem i pisemnym harmonogramem. Jeżeli potrzebne jest czasowe opuszczenie domu, należy zaproponować dożywotnikowi odpowiednie lokum zastępcze i pokrycie uzasadnionych kosztów.

Zamiana świadczeń z dożywocia na rentę

Jeżeli między dożywotnikiem a nabywcą powstały takie stosunki, że nie można wymagać, aby nadal pozostawali w bezpośredniej styczności, każda ze stron może wystąpić do sądu na podstawie art. 913 § 1 k.c. Sąd może wtedy zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości.

Nie trzeba wykazywać winy drugiej strony. Istotne jest to, czy konflikt, zerwanie relacji, odległość, stan zdrowia albo inne okoliczności sprawiają, że osobiste wykonywanie świadczeń nie powinno być dalej wymagane. Renta nie jest karą, lecz ekonomicznym odpowiednikiem świadczeń należnych dożywotnikowi. Jej wysokość zależy od treści umowy, zakresu świadczeń, potrzeb dożywotnika, kosztów utrzymania i wartości świadczeń zastępowanych rentą.

Pozew składa się do sądu właściwego według zasad Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawie należy przedłożyć akt notarialny, odpis księgi wieczystej, dowody dotychczasowych świadczeń, korespondencję, rachunki, dokumentację medyczną i techniczną oraz dowody konfliktu. Przed wniesieniem pozwu warto rozważyć ugodę lub mediację, ponieważ strony mogą dobrowolnie uzgodnić zmianę sposobu wykonywania świadczeń, a zmiany dotyczące praw rzeczowych do nieruchomości wymagają zachowania właściwej formy.

Zobacz również: wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej oraz kupno nieruchomości obciążonej dożywociem.

Kiedy sąd może rozwiązać umowę dożywocia?

Na podstawie art. 913 § 2 k.c. sąd może rozwiązać umowę o dożywocie tylko w wypadkach wyjątkowych i tylko na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika będącego zbywcą nieruchomości. Sam konflikt rodzinny, niechęć, brak serdecznych relacji lub spór o sposób wykonywania świadczeń zwykle nie wystarczają.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że rozwiązanie umowy ma charakter ostateczny. Powinno być rozważane przede wszystkim wtedy, gdy zamiana świadczeń na rentę nie zapewni należytej ochrony dożywotnika. Znaczenie mogą mieć między innymi długotrwałe niewykonywanie podstawowych obowiązków, porzucenie dożywotnika, przemoc, rażące krzywdzenie, uporczywa zła wola albo działania faktycznie pozbawiające go mieszkania.

Ocena zawsze zależy od całego stanu faktycznego, w tym także zachowania dożywotnika. Jeżeli do eskalacji prowadzi odmowa przyjmowania prawidłowo oferowanych świadczeń, blokowanie koniecznych napraw lub stawianie żądań niewynikających z umowy, może to przemawiać przeciwko rozwiązaniu umowy, choć nie pozbawia dożywotnika należnych mu praw.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

1. Przeanalizować akt notarialny i ustalić, czy przewiduje wspólne zamieszkanie, konkretny lokal, służebność mieszkania lub inne świadczenia.
2. Sprawdzić księgę wieczystą, zwłaszcza dział III, aby ustalić ujawniony zakres prawa dożywocia lub służebności.
3. Udokumentować stan domu zdjęciami, opinią techniczną i kosztorysem koniecznych napraw.
4. Pisemnie zaproponować wykonanie umowy w realny i bezpieczny sposób, ze wskazaniem świadczeń, terminów oraz ewentualnego lokalu zastępczego na czas remontu.
5. Gromadzić dowody wykonywania świadczeń, w tym przelewy, rachunki, potwierdzenia zakupów, wizyt lekarskich i prób kontaktu.
6. Jeżeli bezpośrednia styczność jest trwale niemożliwa, rozważyć ugodę lub pozew o zamianę świadczeń na dożywotnią rentę.

Do czasu zmiany umowy albo prawomocnego wyroku nabywca nie powinien jednostronnie zaprzestawać wykonywania świadczeń. Może natomiast wykonywać je w sposób możliwie zbliżony do umówionego i wykazywać, że przeszkody wynikają z warunków technicznych, konfliktu lub odmowy współdziałania dożywotnika.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Dożywotnik może domagać się świadczeń wynikających z aktu notarialnego, a w braku odmiennych zapisów także świadczeń wskazanych w art. 908 k.c. Nie może jednak dowolnie rozszerzać obowiązków nabywcy ani jednostronnie narzucać miejsca wspólnego zamieszkania. Przy ocenie sprawy kluczowe są dokładne postanowienia umowy, stan techniczny domu, dotychczasowy sposób wykonywania świadczeń i gotowość obu stron do współdziałania. Jeżeli konflikt uniemożliwia osobiste wykonywanie dożywocia, zasadniczym środkiem prawnym jest żądanie zamiany świadczeń na dożywotnią rentę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908–916; aktualny tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – Elektroniczny Dziennik Ustaw.
2. Wyrok Sądu Najwyższego w sprawie II CSKP 901/22 – rozwiązanie umowy dożywocia jako środek wyjątkowy, stosowany gdy zamiana uprawnień na rentę nie zapewni należytej ochrony dożywotnika.
3. Wyrok Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 277/17 – sądowa ingerencja w umowę dożywocia przez zamianę świadczeń na rentę albo, wyjątkowo, rozwiązanie umowy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.