Kategoria: Służebność przesyłu

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rura głównej magistrali wodociągowej na działce

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 17-09-2018

Czy jest szansa, aby uzyskać wynagrodzenie od firmy wodociągowej za użytkowanie mojego gruntu na potrzeby przesyłu wody? Otóż w latach 80-tych wybudowano na mojej działce rurę fi 1000 głównej magistrali wodociągowej, ja właścicielem tej działki zostałem w 2009 r. Poprzedni właściciel mówił, że nikt go nie pytał o pozwolenie na wodociąg. Nie ma o tym żadnej wzmianki w księgach wieczystych, ale na mapkach wyraźnie widać wodociąg. Działka niestety nie może zostać przekształcona na mieszkaniowo-usługową z powodu infrastruktury wodociągowej. Z tego, co mi wiadomo, o zasiedzeniu nie może być mowy, gdyż, jak czytałem, służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio, zgodnie z art. 292 K.c.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik
Wyczerpująca odpowiedz, ocena jak najwyższa.
Wojciech
Usługa została wykonana na piątkę.Napewno będę jeszcze korzystać z usług tej firmy.
Krystyna
Obszerność i profesjonalizm odpowiedzi
Krzysztof, 28 lat, logistyk

Odpowiedź na postawione pytanie wymaga sprawdzenia, czy przedsiębiorstwo wodociągowe posiada jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, ustanowioną służebność przesyłu, czy inny tytuł do korzystania z nieruchomości w postaci przesyłu mediów. Nie musi być to uwidocznione w KW, mogła być wydana decyzja o wywłaszczeniu na podstawie przepisów ustawy. Jeśli posiada – Pana roszczenia są bezpodstawne. Jeśli nie – może Pan żądać ustanowienia służebności przesyłu, żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki.

Ustanowienie służebności przesyłu zawsze ma tę samą treść. Będzie Pan zobowiązany do udostępnienia zakładowi wodociągowemu wstępu na grunt w celu remontu, konserwacji czy usuwania awarii.

W świetle art. 305¹ i art. 305² Kodeksu cywilnego (K.c.) – nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli zaś przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzania na ograniczenie wykonywania prawa własności nieruchomości. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych. Nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Wydaje się, że można tu per analogiam sięgnąć do niektórych wypowiedzi doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność (zob. art. 551 pkt 3 K.c.), ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Wysokość tego wynagrodzenia powinien ustalać każdorazowo biegły sądowy (zob. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., I SA 834/00, opubl. Legalis). Sąd, ustanawiając służebność przesyłu, orzeka o tym wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia ustanowienia służebności (art. 118 K.c.). Jeżeli ustanowienie służebności nastąpiło w orzeczeniu sądowym, termin biegnie od daty uprawomocnienia się tego orzeczenia (Komentarz do prawa cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. G. Rudnicki, wydani 9, Warszawa 2008 r., Lexis Nexis, str. 571 oraz Komentarz do art. 305² kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93), [w:] A. Kidyba (red.), K.A. Dadańska, T.A. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, LEX, 2009).

Kwota ta zależy od powierzchni zajętej przez przedsiębiorstwo oraz wartości prawa własności – ceny rynkowej gruntu.

Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 K.c.), wyzysku (art. 388 K.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej ( art. 83 § 1 K.c.).

Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilny, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.

Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.

W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób, Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).

Oblicza się je wg wzoru.

W = Cśr x Ui

gdzie:

W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej

Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin/Cśr

Ug = Cmax/Cśr

gdzie:

Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.

W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu

SR = PG x WG x RD x WK

SJ = SR x 40 lat

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności

WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym

RD  – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej

Jak widać, potrzeba jest znajomość wielu czynników, aby obliczyć służebność.

W wyroku z dnia 14 listopada 2013 r. (II CSK 69/2013) Sąd Najwyższy orzekł o zakresie, w jakim przedsiębiorca odpowiada finansowo za ustanowioną na cudzej działce strefę ochronną dla urządzeń przesyłowych. Sąd uznał, że przedsiębiorcy, którzy korzystają z pasa ochronnego pod swoje urządzenia, zobowiązani będą do zapłaty nie tylko za część pasa ochronnego, z którego rzeczywiście korzystają, ale również za tę cześć, której właściciel nieruchomości faktycznie nie może zagospodarować.

Jeśli chodzi o zasiedzenie – w piśmiennictwie i judykaturze Sądu Najwyższego podkreślano wyjątkowość instytucji uregulowanej w art. 292 K.c. wyrażającą się w konieczności korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności w sposób jawny, to znaczy przy wykorzystaniu jawnego urządzenia będącego zewnętrzną oznaką ostrzegającą właściciela nieruchomości, że korzystanie istnieje (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1960 r., 2CR 951/59, OSN 1951/20). Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia trwałego i widocznego urządzenia. Analizując wypowiedzi doktryny oraz poglądy judykatury Sądu Najwyższego, można stwierdzić, że „urządzenia” należy rozumieć jako wynik celowego działania ludzkiego uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Winny one odpowiadać treści służebności gruntowej pod względem gospodarczym i umożliwiać lub ułatwiać korzystanie z nieruchomości władnącej w zakresie treści tej służebności (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSN 1969/220, z dnia 17 lutego 1960 r., 2CR 951/59, OSN 1961/20, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00, OSP 2003/7-8/100). Orzecznictwo Sądu Najwyższego dostarcza konkretnych przykładów urządzeń uznanych za trwałe i widoczne, są to rowy odwadniające, nasypy, studnie, groble, utwardzenia na gruncie szlaku drożnego, mostki (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1999 r., III CKN 379/99 -niepubl.).

Widoczność urządzenia wcale nie jest tak jednoznaczna, jak Pan to przedstawił w opisie.

Wodociąg jest poza wszelką wątpliwością „urządzeniem” rozumianym jako wytwór świadomej i celowej aktywności ludzkiej. Jest obiektem trwałym, nie zaś tymczasowym czy prowizorycznym. Pozostaje wątpliwość, czy jest urządzeniem widocznym. Zdaniem Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 752/11 – widoczność urządzenia musi być ujmowana szeroko i nie może stronić od specyficznej treści służebności, o którą w sprawie chodzi. Jeżeli z samej natury służebności wynika, że trwałe urządzenie, z którego uprawniony korzysta, przebiega w całości lub w części pod powierzchnią ziemi, to uzależnienie dopuszczalności zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu od tego, w jaki sposób na danym, konkretnym odcinku urządzenie zostało posadowione, nie wytrzymałoby krytyki. W przedstawionych wyżej wypowiedziach Sąd Najwyższy wielokrotnie eksponował element świadomości właściciela nieruchomości służebnej. W dawniejszej literaturze częstokroć posługiwano się na określenie trwałego urządzenia słowem „jawne”, eksponując tym samym element świadomości właściciela nieruchomości służebnej. Jego wiedza wynikająca ze świadomości pobudowania urządzenia, fizycznej możliwości stwierdzenia obecności tego urządzenia oraz możliwości zapoznania się z mapami dokumentującymi jego przebieg, mogą w okolicznościach konkretnej sprawy wypełniać wymogi przewidziane w art. 292 K.c. dla nabycia służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu.

Jeśli zaś – zdaniem sądu (bo sprawa zapewne trafi do sądu)– nie zostaną spełnione przesłanki zasiedzenia służebności, dodatkowo wstecz może Pan żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. W wysokości czynszu, jaki otrzymałby Pan na wolnym rynku z tytułu najmu za okres ostatnich 10 lat, bowiem w takim okresie przedawniają się roszczenia z tytułu odszkodowania.

Proponowałabym Panu napisać do wodociągów wezwanie do zawarcia umowy służebności, od treści ich odpowiedzi wiele zależy. Albo wykażą się dokumentami na posiadanie prawa do nieruchomości, albo nie. Jeśli upłynął okres 30 lat od położenia wodociągu, wszczynanie sprawy sądowej może zakończyć się fiaskiem i kosztami.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością przesyłu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »