Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości bez ustanowionej służebności dojazdu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 05-12-2016

Jesteśmy właścicielami działki od 1993 r. Droga dojazdowa (szutrowa) do tej działki, jak i innych posesji, jest własnością osoby, od której wszyscy kupili swoje działki. Wszyscy mieszkańcy korzystają z drogi od lat za zgodą właściciela. Droga ta była utwardzana na koszt użytkowników (bez wkładu właściciela). Dodatkowo droga jest już naniesiona na niektórych mapach w geodezji, formalnie jednak figuruje w księdze wieczystej działki właściciela tej drogi. Potrzebujemy pilnie sprzedać naszą nieruchomość, kontakt z właścicielem drogi jest utrudniony, więc będzie trudno z ustanowieniem służebność. Czy istnieje szansa, żeby zrobić służebność na mocy zasiedzenia i przekazać to prawo nowemu właścicielowi? Czy bez wyznaczenia odrębności drogi może dojść do sprzedaży naszej działki? Czy formalnie trzeba procesować służebność przez zasiedzenie przez sąd, czy można zrobić to notarialnie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem Bardzo zadowolona z usługi prawniczej online. Mogłam na odległość znaleźć odpowiedzi na moje wątpliwości i pytania dotyczącej mojej sprawy. Zadałam zawsze dodatkowe pytania, i na czas otrzymałam odpowiedz. Bardzo mi ten Portal pomógł. 
Henryka
Odpowiedź profesjonalna aczkolwiek łatwa do zrozumienia, rychła i bardzo satysfakcjonująca. Z pewnością będę jeszcze korzystać z waszej pomocy 
Agnieszka
Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy

Są Państwo uprawnieni zbyć (np. sprzedać) swą nieruchomość; to jest oczywiste w świetle ustawowego określenia własności, czyli artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Rzecz jasna, do zawarcia transakcji niezbędna jest zgoda drugiej strony – tak co do objętego transakcją (np. umową sprzedaży) przedmiotu, jak i co do pozostałych okoliczności (np. ceny, terminu wydania nieruchomości, ewentualnego przeniesienia posiadania części nieruchomości cudzej). Dla zbycia nieruchomości (art. 46 K.c.) prawnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Akt notarialny może zawierać wiele postanowień; zarówno właściwych umowie, np. umowie sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), jak i innych (np. dotyczących przeniesienia posiadania, w tym w zakresie podobnym do służebności). Proszę się jednak liczyć z próbą uzyskania przez potencjalnego nabywcę niższej ceny, jeżeli nie ma sformalizowanego dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 K.c.) – np. o cechach właściwych służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.). Aktualnie (w zakresie odnośnej drogi) chodzi o posiadanie służebności w rozumieniu art. 352 K.c., który stanowi:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Wybudowanie urządzenia (w ujęciu art. 289 K.c.), w tym przypadku drogi, za zgodą właściciela gruntu, na którym drogę urządzono, przemawia na rzecz ustanowienia służebności gruntowej, ale może również być argumentem na rzecz stwierdzenia zasiedzenia służebności. Zasiedzenie służebności zostało przewidziane w treści art. 292 K.c.: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. W przepisach o zasiedzeniu nieruchomości (art. 172 i następne K.c.) zawarto reguły bardziej ogólne. Dla Państwa szczególnie duże znaczenie może mieć czas wymagany do stwierdzenia zasiedzenia (art. 172 K.c.): 20 lat w dobrej wierze, zaś 30 lat w złej wierze. To ma odpowiednie zastosowanie do zasiedzenia służebności. Dobrowolne udostępnienie nieruchomości przez jej właściciela może przemawiać za dobrą wiarą, ale proszę sprawdzić, czy dałoby się to udowodnić; np. przy pomocy dowodu z dokumentów, które nie tylko na ogół są dość łatwe w użyciu, ale także mają spore znaczenie dowodowe: głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Przy obliczaniu terminów zasiedzenia można uwzględniać „ciąg posiadania”. Dla właściwego zasiedzenia byłoby to kolejne posiadanie samoistne, ale dla zasiedzenia służebności wystarczy posiadanie zależne, bo osoba uprawniona z tytułu służebności (i to ustanowionej) jest posiadaczem samoistnym nieruchomości obciążonej (w rozumieniu art. 285 i następnych K.c.); oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne określono ustawowo w art. 335 K.c.). Proszę zwrócić uwagę na treść art. 176 K.c.:

„§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Artykuł 348 K.c. brzmi: „Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy”. Gdyby Państwo na nabywcę swej nieruchomości przenieśli także posiadanie (a w przedstawionej sytuacji współposiadanie) służebności, to takowy nabywca stałby się kolejnym posiadaczem zależnym (a właściwie współposiadaczem) gruntu pod odnośną drogą prywatną (wewnętrzną). Z tym też mogłyby wiązać się uprawnienia do sformalizowania sytuacji.

Wyłącznie sądy (cywilne) są właściwe do stwierdzania zasiedzenia (w tym zasiedzenia służebności); wykluczone jest to przed notariuszem; w formie aktu notarialnego może zostać ustanowiona służebność (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Przy stwierdzaniu zasiedzenia służebności odpowiednio stosuje się art. 609 i art. 610 K.p.c. (czyli przepisy o stwierdzeniu zasiedzenia), zaś na ustanowieniu służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) ustawodawca skoncentrował się w art. 626 K.p.c., który stanowi:

„§ 1. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

§ 2. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

§ 3. Przepisy § 1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.”

Jeżeli zbycie Państwa nieruchomości ma nastąpić w miarę szybko, to jej nabywca mógłby podjąć starania o sformalizowanie sposobu korzystania z odnośnej cudzej nieruchomości, np.: dążąc do ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości albo występując na drogę sądową (o ustanowienie służebności, np. służebności drogi koniecznej, albo o stwierdzenie zasiedzenia służebności). Gdyby Państwo skierowali wniosek do sądu, to po zmianie właściciela nieruchomości (która teraz do Państwa należy), o nowym stanie prawnym należałoby poinformować sąd (by doszło do zmiany określonych uczestników postępowania cywilnego) – przydać by się mogło również zawarcie stosownych postanowień w treści aktu notarialnego.

W przypadku braku możliwości kontaktu z kimś, a zwłaszcza braku wiedzy o adresie pobytu człowieka, można zawnioskować do „sądu opiekuńczego” (to jest do jednego z wydziałów sądu rejonowego) o ustanowienie przez sąd kuratora dla nieobecnego – co przewidziano w art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Taki kurator byłby uprawniony zastępować daną osobę (np. w określonym postępowaniu sądowym). Być może jednak udałoby się skontaktować z właścicielem tamtej nieruchomości i zorganizować (nawet przez uiszczenie taksy notarialnej) ustanowienie przez niego służebności gruntowej w formie aktu notarialnego.

Państwo są uprawnieni zbyć własną nieruchomość nawet bez „ruszania sprawy” drogi koniecznej – jednak potencjalny nabywca może dążyć do obniżenia ceny (teraz organa administracji budowlanej często sprawdzają, czy jest sformalizowany dostęp do drogi publicznej). Gdyby postępowanie przed sądem zostało wszczęte, to również będzie można sprzedać nieruchomość – samo postępowanie nie wyklucza korzystania z uprawnień właścicielskich. W przypadku sprzedaży należałoby zadbać o to, by nabywca wstąpił w postępowanie jako jego uczestnik (w miejsce Państwa).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy można zmusić kogoś do umożliwienia przejazdu?

Jestem właścicielem działki z wyjazdem na drogę główną. Sąsiednia działka (A) nie ma takiego wyjazdu. Działka B jest położona z tyłu działki...

Kto płaci za wybudowanie nowej drogi?

Kupiłam kilka lat temu działkę budowlaną wraz z ustanowioną służebnością dojazdu do niej. Podobnie zrobiło kilka innych osób i powstało małe...

Ustalenie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie

Wspólnie z sąsiadami mieliśmy drogę przejazdową gruntową do drogi publicznej. Domy zostały pobudowane niestety w granicach działek. Nigdy nie...

Zagrodzony wjazd na wyznaczoną drogę

Zakupiłam działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Dostęp do działki z drogi publicznej ma poprowadzić przez działkę osoby, od której dokonałam...

Droga wewnętrzna pod trasę narciarską

Gmina oddała pod trasę narciarską drogę wewnętrzną kończącą się na prywatnej działce, na której nie posiadamy służebności. Służebność była tylko...

Czy droga służebna musi mieć osobny numer działki?

Kupiłem gospodarstwo rolne. Droga dojazdowa do niego prowadzi przez inną działkę (której jestem częściowym współwłaścicielem). Otrzymałem mapę od...

Czy prawo przejazdu musi być wpisem w księdze wieczystej?

Otrzymałam jako darowiznę od mojej mamy działkę X, która nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W przeszłości mama (gdy jeszcze była...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »