Mieszkanie komunalne po babci a prawa wnuczki

Czy najemca może przekazać mieszkanie komunalne wnuczce?

W potocznym języku często mówi się o „przekazaniu” mieszkania komunalnego, ale prawnie nie jest to zwykłe przeniesienie prawa z jednej osoby na drugą. Lokal komunalny należy do gminy albo innego właściciela publicznego, a najemca ma tylko prawo najmu. Nie może więc samodzielnie darować, przepisać ani scedować takiego mieszkania na wnuczkę.

Jeżeli babcia albo mama jest najemcą lokalu komunalnego, możliwe ścieżki trzeba rozważać oddzielnie:

• zawarcie nowej umowy najmu przez gminę z inną osobą, jeżeli pozwalają na to lokalne zasady gospodarowania zasobem mieszkaniowym,
• wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego,
• inne rozwiązania przewidziane w uchwale rady gminy, np. dotyczące osób stale zamieszkujących z najemcą lub sprawujących nad nim opiekę.

Najpierw warto więc sprawdzić umowę najmu oraz aktualną uchwałę mieszkaniową konkretnej gminy. Same ustne ustalenia rodzinne nie tworzą prawa do lokalu wobec gminy.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy

Podstawowe znaczenie ma art. 691 Kodeksu cywilnego. Przepis ten określa, kto może z mocy prawa wejść w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy.

Zgodnie z tym przepisem, po śmierci najemcy w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest jednak wspólny dla wszystkich tych osób: muszą one stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu aż do chwili jego śmierci. Jeżeli takich osób nie ma, stosunek najmu wygasa.

Wstąpienie w najem następuje z mocy prawa, ale w praktyce gmina może zażądać dokumentów i wyjaśnień potwierdzających spełnienie przesłanek. Jeżeli gmina odmawia uznania prawa do lokalu, osoba zainteresowana może dochodzić ustalenia istnienia stosunku najmu przed sądem cywilnym.

Czy wnuczka mieści się w art. 691 Kodeksu cywilnego?

To najważniejszy punkt w opisanej sytuacji. Wnuczka nie jest „dzieckiem najemcy” w rozumieniu art. 691 K.c. Samo pokrewieństwo w linii prostej, opieka nad babcią albo wieloletnia więź rodzinna nie oznacza automatycznego prawa do przejęcia najmu.

Wnuczka może próbować wykazać prawo do lokalu przede wszystkim wtedy, gdy:

• najemca był wobec niej zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, co w praktyce wymaga szczególnych okoliczności rodzinnych i majątkowych,
• spełnia przesłanki wynikające z lokalnych przepisów gminy dotyczących zawarcia umowy najmu po śmierci najemcy albo po opuszczeniu lokalu przez dotychczasowego najemcę,
• istnieją inne konkretne podstawy przewidziane w prawie miejscowym lub w decyzjach właściciela lokalu.

Nie należy natomiast zakładać, że wnuczka zostanie uznana za osobę „pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu” tylko dlatego, że mieszkała z babcią i się nią opiekowała. W praktyce i orzecznictwie pojęcie to jest rozumiane węziej niż zwykłe wspólne gospodarstwo domowe krewnych. Zwykle chodzi o relację o charakterze osobistym i życiowym zbliżoną do wspólnoty partnerskiej, a nie o relację wnuczki z babcią.

Czy meldunek i opieka nad najemcą wystarczą?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania. Jest czynnością ewidencyjną i może być jednym z dowodów, ale nie przesądza o tym, że dana osoba stale zamieszkiwała w lokalu ani że należy do kręgu osób uprawnionych.

Podobnie sama opieka nad najemcą nie wystarcza. Jeżeli wnuczka codziennie pomagała babci, robiła zakupy, woziła ją do lekarza i faktycznie była najbliższą osobą, może to mieć znaczenie dowodowe i życiowe, ale nie zastępuje przesłanek ustawowych.

Dla gminy albo sądu istotne mogą być między innymi:

• czy wnuczka rzeczywiście spała i mieszkała w tym lokalu na stałe,
• czy w lokalu znajdowały się jej rzeczy osobiste, dokumenty i centrum spraw życiowych,
• czy ponosiła koszty utrzymania mieszkania albo prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,
• czy miała inne mieszkanie, w którym faktycznie przebywała,
• co mogą potwierdzić sąsiedzi, rodzina, rachunki, korespondencja, dokumentacja medyczna i urzędowa.

Jeżeli meldunek był tylko „na papierze”, a wnuczka mieszkała gdzie indziej, ryzyko odmowy jest bardzo wysokie.

Co można zrobić jeszcze za życia najemcy?

Najbezpieczniej nie czekać do śmierci najemcy, lecz wcześniej ustalić zasady obowiązujące w danej gminie. W wielu sprawach decydujące są uchwały rady gminy określające zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

W praktyce można rozważyć następujące działania:

• złożenie w gminie pisemnego zapytania, czy możliwe jest zawarcie umowy najmu z wnuczką w przyszłości i na jakich warunkach,
• ustalenie, czy gmina przewiduje tryb dla osób stale zamieszkujących z najemcą i sprawujących opiekę,
• uporządkowanie dokumentów potwierdzających rzeczywiste zamieszkiwanie wnuczki w lokalu, jeżeli faktycznie tam mieszka,
• uregulowanie zaległości czynszowych, jeżeli istnieją, ponieważ zadłużenie może utrudnić dalsze rozmowy z gminą,
• sprawdzenie, czy wnuczka nie ma innego tytułu prawnego do lokalu, co w niektórych sytuacjach może wpływać na decyzję gminy albo późniejsze wypowiedzenie najmu.

Jeżeli wnuczka faktycznie nie mieszka z babcią, samo zameldowanie jej w lokalu „na przyszłość” nie rozwiąże problemu. Może natomiast doprowadzić do sporu dowodowego i zarzutu, że meldunek nie odpowiada rzeczywistości.

Gdy gmina odmawia uznania prawa do lokalu

Po śmierci najemcy osoba zainteresowana powinna jak najszybciej zgłosić się do gminy, poinformować o śmierci najemcy i złożyć wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu albo o zawarcie nowej umowy, zależnie od podstawy prawnej.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, akt zgonu najemcy, potwierdzenie zameldowania, dowody stałego zamieszkiwania, dokumenty dotyczące opieki i ponoszenia kosztów oraz ewentualne oświadczenia świadków. W razie odmowy trzeba ustalić, czy gmina kwestionuje brak stałego zamieszkiwania, brak przynależności do kręgu osób z art. 691 K.c., zadłużenie, inny lokal czy jeszcze inną okoliczność.

Jeżeli osoba uważa, że wstąpiła w najem z mocy prawa, może wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu. W takiej sprawie ciężar przedstawienia przekonujących dowodów zwykle spoczywa na osobie, która chce wykazać swoje prawo do lokalu.

FAQ

Czy babcia może przepisać mieszkanie komunalne na wnuczkę?

Co do zasady nie. Babcia jako najemca nie jest właścicielem lokalu, więc nie może go darować ani samodzielnie przenieść najmu. O zawarciu umowy z inną osobą decyduje właściciel lokalu, najczęściej gmina, na podstawie przepisów i lokalnych zasad.

Czy wnuczka po śmierci babci automatycznie przejmie najem?

Zwykle nie. Wnuczka nie jest wprost wymieniona w art. 691 K.c. jako dziecko najemcy. Musiałaby wykazać szczególną podstawę, np. obowiązek alimentacyjny babci wobec niej, albo skorzystać z zasad przewidzianych przez konkretną gminę.

Czy stały meldunek u babci wystarczy?

Nie. Meldunek może pomóc jako dowód, ale nie tworzy prawa do najmu. Trzeba wykazać rzeczywiste, stałe zamieszkiwanie w lokalu i spełnienie właściwej podstawy prawnej.

Czy opieka nad najemcą daje prawo do mieszkania?

Sama opieka nie daje prawa do lokalu. Może być ważnym argumentem w rozmowach z gminą albo elementem dowodowym, ale nie zastępuje przesłanek ustawowych ani lokalnych zasad wynajmowania mieszkań komunalnych.

Co zrobić, jeśli gmina odmawia uznania prawa do najmu?

Trzeba ustalić przyczynę odmowy i zebrać dowody dotyczące zamieszkiwania, pokrewieństwa, ewentualnego obowiązku alimentacyjnego oraz sytuacji mieszkaniowej. Jeżeli dana osoba uważa, że wstąpiła w najem z mocy prawa, może rozważyć pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsza jest różnica między rodzinnym przekonaniem, że wnuczka „przejmie” mieszkanie, a prawnymi warunkami najmu lokalu komunalnego. Najemca nie może samodzielnie przekazać przydziału. Po jego śmierci działa art. 691 K.c., ale obejmuje on zamknięty krąg osób i wymaga stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili śmierci.

Dla wnuczki meldunek i opieka nad babcią są za mało, jeżeli nie ma dodatkowej podstawy prawnej. Dlatego jeszcze za życia najemcy warto zwrócić się do gminy, sprawdzić lokalne zasady i zgromadzić dokumenty potwierdzające faktyczną sytuację. W razie sporu konieczna może być droga sądowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1977 r., sygn. akt III CZP 19/77
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1996 r., sygn. akt III CZP 115/96
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 99/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.