Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nadużywanie służebności drogi

Janusz Polanowski • Opublikowane: 12-12-2014

Jestem właścicielem działki obciążonej służebnością drogową na rzecz sąsiada. Nie mam z tym problemu, bo jestem człowiekiem ugodowym. Jakie mam prawa, będąc właścicielem takiej drogi, w świetle faktu, iż ów sąsiad nieustannie i po grubiańsku przegania każdego, kto choćby na 5 minut zatrzyma się na tej właśnie drodze? Dodam jeszcze, że prowadzę na swojej działce działalność gospodarczą i mimo że wstawiłem znaki „droga dojazdowa zakaz parkowania”, to zdarza się, że któryś klient się zagapi. Fakt taki jest natychmiast wykorzystywany przez sąsiada do chamskiego i bezczelnego „pouczenia” niesfornego, ale jednak mojego klienta. „Pouczenie”, jak sądzę, nie wynika z chęci wyjazdu w danej chwili z posesji, co taki klient utrudnił, tylko odstraszenia moich klientów. Zdarza się, że po takim „pouczeniu” poruszony klient po prostu opuszcza posesję, nie korzystając z mojej oferty. Jak mam reagować na takie nadużywanie służebności?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Pańskie podstawowe zadania w tej sytuacji polegają na opracowaniu planu własnego działania oraz na zadbaniu o dowody, które okażą się szczególnie ważne, jeśli Pan zdecyduje się na klasyczną drogę sądową (np. proces o odszkodowanie) lub w przypadku bezskutecznych prób osiągnięcia porozumienia, czy to umownie (bez udziału sądu), czy to z udziałem władzy sądowniczej (mediacja sądowa lub sądowe posiedzenie pojednawcze).

Skoro Pan zadeklarował swą skłonność do ugody, to załatwianie sprawy można by zacząć od pisemnego (wysłanego listem poleconym, „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) wezwania właściciela nieruchomości władnącej do zaprzestania nagannych i zarazem bezprawnych zachowań. Na wszelki wypadek należałoby wcześniej zadbać o dowody, np. mieć dane świadków lub zachowywać nagrania (przynajmniej sam obraz) z monitoringu, który się upowszechnia, nie tylko w punktach usługowych i handlowych oraz w ich otoczeniu. Daleki jestem od stawiania diagnoz (zwłaszcza spoza mej dziedziny oraz na odległość), jednakże – tak całkiem po ludzku – można mieć wątpliwości odnośnie do stanu emocjonalnego lub zdrowia tamtego mężczyzny. Nawet właścicielowi nieruchomości nie wolno robić wszystkiego na swym gruncie. Znieważanie ludzi, czynienie im szkody (np. w interesach), powodowanie szkód na osobie (np. pobicie) jest zakazane, niezależnie od tego czy miejsce takich nagannych zachowań należy do sprawcy, czy do kogoś innego. Jednakże sam spór „słowo przeciw słowu” może skończyć się przegraną, z czym wiąże się obowiązek zwrotu kosztów przeciwnikowi – także dlatego bardzo ważne są dowody.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Można odnieść wrażenie, jakby tamtemu Panu pomyliły się role – role te są wyraźnie określone w Kodeksie cywilnym (K.c.). To Pan jest właścicielem nieruchomości, więc to Panu przysługuje najszerszy zakres uprawnień w związku z danymi nieruchomościami – jest to oczywiste w świetle ustawowego określenia własności, zawartego w artykule 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Z uwagi na ustanowioną służebność Pańskie uprawnienia są w określonym stopniu ograniczone, ale to Pan – jako właściciel nieruchomości – jest uprawniony do występowania z ewentualnymi roszczeniami wobec osób naruszających Pańską własności, np. z powództwem o zakazanie naruszeń, czyli z powództwem negatoryjnym (jednym z powództw na podstawie artykułu 222 K.c.).

Wyraźna, a nawet przesadzona, gorliwość tamtego człowieka na rzecz ochrony Pańskiego prawa własności może nawet skończyć się Pańskim roszczeniem (z art. 222 K.c.) o zaniechanie naruszeń prawa własności – w zakresie przekraczającym zakres służebności. Być może tamten mężczyzna nadinterpretuje określone słowa występujące w kodeksowym określeniu służebności gruntowej, czyli w treści artykułu 285 K.c.:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Określenia: „nieruchomość władnąca” oraz „nieruchomość obciążona” należy rozumieć w relacji między odnośnymi nieruchomościami, a w praktyce między właścicielami tychże nieruchomości. Należy to stanowczo odróżnić od przyzwolenia na samowolę. Przez ograniczenie Pańskich uprawnień właścicielskich, we właściwym służebności zakresie, Pan nie przestaje być właścicielem, zaś właściciel nieruchomości władnącej nie staje się wobec Pana jakimś „superwłaścicielem”. Rozsądnym rozwiązaniem wydaje się zwrócenie uwagi owemu Panu – jeśli to nie spowoduje pogorszenia jego zachowania lub przejawów pieniactwa sądowego.

Przed przejściem do omówienia bardziej szczegółowych zagadnień, zwłaszcza z zakresu prawa materialnego (czyli merytorycznego), rozszerzam informacje na temat już wcześniej zaakcentowanej wagi dowodów. Jest prawdopodobne, że sprawa trafi na drogę sądową – zwłaszcza w przypadku niezaprzestania przez Pańskiego sąsiada nagannych zachowań. W postępowaniu cywilnym praktycznego znaczenia nabiera prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Dowody przedstawia się w postępowaniu dowodowym (art. 227-315 K.p.c.), w którym trzeba podać wnioski dowodowe, czyli propozycje przeprowadzenia dowodów. W strukturze wniosku dowodowego wyróżnia się tezę dowodową (to jest okoliczność do udowodnienia) oraz środek dowodowy (to, co ma służyć udowodnieniu określonego faktu).

Proszę sobie wyobrazić reakcję swego sąsiada w przypadku wystąpienia przez Pana na drogę sądową. Jeśli ów człowiek uzna powództwo, to właściwie nie będzie problemu (poza ewentualnymi kosztami za zbyt spieszne pozwanie). Niejako drugim biegunem – w zakresie zachowań – może być coś, co określa się „pójściem w zaparte”. Pan zapewne może sobie wypracować obraz przyszłych zachowań owego mężczyzny.

Jeśli pojawiają się jakieś twierdzenia (żądania, zeznania), to warto z nimi merytorycznie polemizować (najlepiej wspierając swą argumentację dowodami), ponieważ bierność, w tym milczenie, sąd jest uprawniony uznać za przejaw zgody z twierdzeniami kogoś innego – to jest często problemem dla osób spokojnych, ugodowo nastawionych, które powściągliwie reagują na twierdzenia (nawet absurdalne) przeciwnika procesowego lub czyjeś zeznania, a zeznania fałszywe mogą być szczególnie groźne (jeśli zaniedba się ich „oprotestowania”). W „wersji ostrej” (gdyby Pan się na to zdecydował) można by w postępowaniu sądowym zawnioskować o przesłuchanie Pańskiego sąsiada, prosząc o odebranie przez sąd od niego przyrzeczenia przed składaniem zeznań. W przypadku złożenia fałszywych zeznań – gdyby dało się to udowodnić (np. za pomocą nagrań) – można by powiadomić prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa składania fałszywych zeznań (art. 233 K.k.). Jestem przekonany, że teraz już jest widoczne znaczenie dowodów, zwłaszcza dowodów obiektywnych (np. nagrań) oraz przedstawianie określonych wniosków dowodowych we właściwym czasie – przedwczesny wniosek o dowód z nagrań może skłonić kogoś do powściągliwości, a obnażenie fałszywych zeznań mogłoby być (zwłaszcza w przypadku odpowiedzialności karnej) szczególnie dotkliwą sankcją.

Jeśli nieruchomość sąsiednia (czyli władnąca) ma dostęp do drogi publicznej – bezpośrednio lub za sprawą innej służebności, to taki stan rzeczy mógłby stanowić ułatwienie, gdyby Pan starał się o zniesienie służebności obciążającej Pańską nieruchomość.

Warto sięgnąć do akt ksiąg wieczystych – zarówno prowadzonych dla Pańskich nieruchomości oraz dla nieruchomości sąsiada; w przypadku dostępu do akt ksiąg wieczystych, prowadzonych dla cudzych nieruchomości, należy wykazać się interesem prawnym (według ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W aktach ksiąg wieczystych mogą być wskazane powody ustanowienia służebności (także o poprzedniej treści). Jeżeli tamta nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej (zwłaszcza zjazd na drogę publiczną), to najprawdopodobniej nie występuje potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.). Ta okoliczność mogłaby ułatwiać dążenie do zniesienia przedmiotowej służebności.

Wyraźnie widać, że Pański sąsiad narusza Pana prawo decydowania o korzystaniu z własnej nieruchomości (z czym wiąże się art. 222 K.c.) lub wykonuje swą służebność w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, w rozumieniu artykułu 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Sytuacja, którą Pan opisał – jeśli Pan nie przeciwstawia się aktywnie korzystaniu przez obcych ludzi z nieruchomości na odcinku objętym służebnością – może uzasadniać Pańską partycypację w kosztach utrzymania drogi (art. 299 K.c.). O to może się zwrócić właściciel nieruchomości władnącej w sposób stosowny. Przeganianie Panu klientów może wiązać się z jego odpowiedzialnością odszkodowawczą (art. 415 i następne K.c.) – niezależnie od ewentualnych roszczeń osób, których dobra osobiste zostały przez niego naruszone (art. 23, art. 24 K.c.).

Z „mocniejszych” roszczeń, dotyczących samej służebności, można wymienić:

  • domaganie się zmiany treści wykonywania służebności (art. 292 K.c.).
  • domaganie się zniesienia służebności za wynagrodzeniem (art. 294 K.c.).
  • domaganie się zniesienia służebności bez wynagrodzenia (art. 295 K.c.).

Jeśli Pan będzie miał dowody, to zapewne – poza jakimiś dziwnymi przypadkami – skuteczne okaże się wezwanie do zaniechania nagannych zachowań. Ewentualnie do sądu – wraz z powództwem – można zawnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji (art. 1831-18315 K.p.c.). Zatwierdzony przez sąd wynik mediacji zalicza się do tytułów egzekucyjnych (art. 777 K.p.c.). Również dobrym rozwiązaniem wydaje się ugoda – art. 917, 918 K.c.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Służebność przejazdu a budowa drogi

Kupiłem działkę budowlaną i w akcie notarialnym mam zapisaną nieodpłatną służebność przejazdu przez działki sąsiadów. Działki są...

Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej

Jestem właścicielem działki budowlanej (mam pozwolenie na budowę) i drugiej działki przeznaczonej na poszerzenie drogi. Do mojej działki budowlanej...

Czy można zmusić kogoś do umożliwienia przejazdu?

Jestem właścicielem działki z wyjazdem na drogę główną. Sąsiednia działka (A) nie ma takiego wyjazdu. Działka B jest położona z tyłu działki...

Forma ustalenia służebności drogi koniecznej

Właściciel działki (spółka z o.o.) chce zawrzeć umowę notarialną o służebność drogi koniecznej ze spółdzielnią – właścicielem...

Wytyczenie drogi do działki rolnej

Nie mamy dostępu do działki rolnej z drogi publicznej, konieczny jest przejazd przez działkę sąsiada. Jakie może być wynagrodzenie z tytułu...

Zagrodzenie drogi przejazdowej przez sąsiada

Kupiłem działkę, do której poprzedni właściciel miał dojazd drogą konieczną (służebność). Obecnie jednak właściciel gruntu z drogą zagrodził...

Niechęć sąsiada do ustanowienia drogi

W 1997 r. nabyliśmy działkę od pewnego małżeństwa. Obecnie chcemy wybudować na działce oczyszczalnię ścieków. Do tej pory dojeżdżaliśmy drogą...

Starania o poprawę stanu drogi dojazdowej

Jestem właścicielką działki i korzystam ze służebności drogi. Właścicielka tej drogi nie zezwala na jej utwardzenie ani remont, a droga jest...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »