Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Forma ustalenia służebności drogi koniecznej

Patrycjusz Miłaszewicz • Opublikowane: 20-11-2014

Właściciel działki (spółka z o.o.) chce zawrzeć umowę notarialną o służebność drogi koniecznej ze spółdzielnią – właścicielem sąsiedniej działki. Czy umowa bez wpisu do księgi wieczystej ma moc prawną? Czy może być bezterminowa? Czy ewentualny następca prawny spółdzielni musiałby respektować jej zapisy?

Patrycjusz Miłaszewicz

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, należy na wstępie zauważyć, iż w wypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich dla właścicieli powstaje roszczenie o to, aby właściciel lub też właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność gruntową przejazdu lub przechodu, którą ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny określa jako służebność drogi koniecznej.

Wspomniana wyżej służebność uregulowana została w art. 145 § 1, w myśl którego „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

Służebność drogi koniecznej najczęściej ustanawiana jest w drodze orzeczenia sądowego, niemniej jednak możliwe jest jej ustanowienie na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i właścicielem nieruchomości, przez którą będzie prowadzić droga.

W treści pytania pytał Pan o formę ustanowienia służebności drogi koniecznej, a zatem pragnę wyjaśnić, iż zgodnie z art. 245 Kodeksu do ustanowienia służebności drogi koniecznej stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, które to odesłanie powoduje konieczność stosowania art. 158, w myśl którego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z powyższego wynika, iż w sytuacji umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej potrzebne będzie udanie się do notariusza, który sporządzi stosowny akt notarialny.

Należy również mieć na uwadze treść art. 245 § 2, zgodnie z którym forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Taka regulacja powoduje, iż wymóg aktu notarialnego dotyczy tylko samego oświadczenia woli właściciela, który dane ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ustanawia, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w formie dowolnej, także w sposób dorozumiany. Celem takiej regulacji jest ochrona właściciela nieruchomości przed nieprzemyślanymi decyzjami.

Służebności nie ustanawia się na czas określony, np. 5 lat, a ponadto stosownie do art. 293 § 1 „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Jeżeli chodzi o sytuację sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, o którą Pan pytał, pragnę wyjaśnić, iż nieruchomość obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest służebność, nie wygasa z chwilą przeniesienia na kolejnego właściciela, a zatem do chwili jej wygaśnięcia bądź zniesienia obciążać będzie każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeśli dobrze rozumiem treść pytania, spółdzielnia zamierza ustanowić na swojej nieruchomości służebność drogi koniecznej na rzecz spółki z o.o. Jeżeli umowa będzie miała formę aktu notarialnego, wówczas będzie wywoływać skutki wyrażone w treści aktu notarialnego, nawet jeśli nie zostanie ujawniona w księdze wieczystej. Zgodnie bowiem z art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. służebnościom drogi koniecznej, co oznacza, iż przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem służebnością, nawet jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej.

Odnosząc się do kwestii następcy prawnego, to należy wskazać, iż co prawda nie wskazał Pan, o jakie następstwo prawne chodzi, w wyniku jakich czynności, niemniej jednak ogólna zasada stanowi, iż następca prawny wstępuje w ogół praw i obowiązków zbywcy, a zatem obowiązany jest respektować umowy zawarte przez swojego poprzednika, zatem umowa ustanawiająca służebność drogi koniecznej będzie wiązała co do określonych w niej skutków i obowiązków również następcę prawnego spółdzielni.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Droga konieczna

Kupiliśmy działkę z ustanowioną drogą konieczną aż do drogi publicznej. W akcie sprzedaży (załączam) mowa jest o jednej...

Droga dojazdowa do lokalu użytkowego

Mam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego na parterze w budynku spółdzielni. Lokal wynajmuję. Ma on dwa wejścia – jedno od frontu...

Droga konieczna na ogrodzonej działce

Jestem właścicielem działki rekreacyjnej na terenie składającym się z samych takich działek. Inny właściciel wystąpił o wyznaczenie drogi...

Jak doprowadzić do zniesienia służebności drogi?

Jestem współwłaścicielem działki, przez którą ok. 19 lat temu ustanowiono drogę służebną. Droga ta istnieje tylko na mapie, ponieważ przez te lata nie...

Nadużywanie służebności drogi

Jestem właścicielem działki obciążonej służebnością drogową na rzecz sąsiada. Nie mam z tym problemu, bo jestem człowiekiem ugodowym. Jakie mam...

Wytyczenie drogi do działki rolnej

Nie mamy dostępu do działki rolnej z drogi publicznej, konieczny jest przejazd przez działkę sąsiada. Jakie może być wynagrodzenie z tytułu...

Grunty Agencji Nieruchomości i droga dojazdowa

Moja posesja zlokalizowana jest między gruntami należącymi do Agencji Nieruchomości Skarbu Państwa. Dojazd przebiega przez jedną z takich działek (droga...

Droga dojazdowa dla mieszkańców

Zostanie ustanowiona służebność przejazdu i przechodu za opłatą. Na końcu drogi jest dwóch właścicieli nieruchomości. Czy muszą ponieść opłatę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »