Słup wysokiego napięcia na działce a odszkodowanie

Decyzja starosty a wejście na prywatną działkę

Co do zasady właściciel może korzystać ze swojej nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Prawo przewiduje jednak wyjątki, gdy realizacja celu publicznego wymaga przeprowadzenia przez cudzy grunt przewodów, urządzeń lub obiektów infrastruktury technicznej, w tym linii elektroenergetycznych.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie m.in. przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej.

Jeżeli decyzja jest ostateczna i obejmuje konkretną działkę, przedsiębiorstwo energetyczne może wejść na nieruchomość w granicach tej decyzji. Nie oznacza to jednak dowolności. Zakres prac powinien odpowiadać decyzji, a właściciel ma prawo oczekiwać przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, o ile jest to możliwe, oraz naprawienia szkód.

Warto też odróżnić kilka pojęć. W takiej sprawie zwykle nie chodzi o użytkowanie wieczyste, lecz o administracyjne ograniczenie prawa własności albo o służebność przesyłu, jeżeli strony zawierają umowę cywilnoprawną. Ostateczna decyzja administracyjna może być podstawą ujawnienia ograniczenia w księdze wieczystej, ale nie zamienia właściciela w użytkownika wieczystego ani nie przenosi własności gruntu na przedsiębiorstwo.

Jakiego odszkodowania można żądać?

Właściciel działki może żądać odszkodowania za szkody powstałe wskutek wykonania decyzji oraz za obniżenie wartości nieruchomości. Wynika to z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek realizacji inwestycji zmniejszyła się wartość nieruchomości, powinno zostać powiększone o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W praktyce roszczenie może obejmować w szczególności:

• zniszczone uprawy, zasiewy, nasadzenia, ogrodzenie, drogę dojazdową lub elementy zagospodarowania działki,
• koszty uporządkowania terenu po budowie, jeżeli przedsiębiorstwo nie przywróciło gruntu do poprzedniego stanu,
• spadek wartości działki z powodu posadowienia słupa, przebiegu linii, strefy ochronnej lub utrudnienia zabudowy,
• trwałe ograniczenia w korzystaniu z gruntu, np. brak możliwości racjonalnego wykorzystania wąskiej działki.

Nie każda niedogodność będzie automatycznie rekompensowana w pełnej oczekiwanej przez właściciela wysokości. Kluczowe znaczenie mają dowody: treść decyzji, dokumentacja fotograficzna, protokoły szkód, korespondencja z przedsiębiorstwem, mapy, wypisy z księgi wieczystej i ewidencji gruntów oraz operat rzeczoznawcy majątkowego.

Do kogo kierować pismo: do PGE czy do starosty?

Najbezpieczniej działać dwutorowo, ale z zachowaniem kolejności. Najpierw warto skierować do przedsiębiorstwa energetycznego pisemne wezwanie do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego oraz do zapłaty za konkretne szkody, np. zniszczone uprawy. W piśmie trzeba wskazać numer działki, datę lub przybliżony okres prac, rodzaj szkód, żądaną kwotę albo żądanie sporządzenia protokołu szkody oraz termin odpowiedzi.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie odpowiada, odmawia zapłaty albo proponuje kwotę rażąco niską, należy złożyć do starosty wniosek o ustalenie odszkodowania. To starosta prowadzi postępowanie administracyjne dotyczące odszkodowania związanego z decyzją ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości. W toku sprawy organ powinien oprzeć się na materiale dowodowym, a w zakresie wartości nieruchomości i szkód wymagających wiedzy specjalnej zwykle korzysta się z opinii rzeczoznawcy majątkowego.

We wniosku do starosty warto zażądać ustalenia odszkodowania za dwie kategorie szkód: po pierwsze za szkody fizyczne powstałe w czasie budowy, a po drugie za zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek posadowienia słupa i przebiegu linii. Jeżeli sprawa od kilku lat nie została rozliczona, nie należy czekać na kolejną propozycję przedsiębiorstwa, lecz samodzielnie uruchomić procedurę.

Co wpływa na wysokość rekompensaty?

Przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości istotne są nie tylko same koszty usunięcia szkód. Znaczenie ma także to, jak słup i linia wpływają na dalsze korzystanie z działki.

W przypadku wąskiej działki słup może mieć szczególnie duże znaczenie, ponieważ nawet niewielkie zajęcie gruntu może realnie ograniczyć możliwość zabudowy, dojazdu, prowadzenia upraw albo racjonalnego podziału nieruchomości. Rzeczoznawca powinien uwzględnić m.in. przeznaczenie działki, jej kształt, powierzchnię, dotychczasowy sposób użytkowania, przebieg linii oraz trwałe ograniczenia wynikające z urządzeń energetycznych.

Aktualne przepisy dotyczące wyceny nieruchomości wymagają, aby przy szacowaniu skutków takich ograniczeń brać pod uwagę zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę jej przydatności użytkowej, trwałość ograniczenia oraz obowiązek udostępniania nieruchomości w przyszłości w celu konserwacji, remontów lub usuwania awarii urządzeń.

Czy można żądać odsetek?

Odsetki nie zawsze należą się automatycznie od dnia postawienia słupa. Jeżeli nie została jeszcze wydana decyzja ustalająca odszkodowanie ani nie zawarto ugody określającej konkretną kwotę i termin zapłaty, przedsiębiorstwo może twierdzić, że roszczenie nie było jeszcze wymagalne w określonej wysokości.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy odszkodowanie zostało już prawomocnie lub ostatecznie ustalone, a zobowiązany nie płaci w terminie. Wtedy można analizować roszczenie o odsetki za opóźnienie. W piśmie do przedsiębiorstwa oraz we wniosku do starosty warto jednak od razu zasygnalizować, że właściciel żąda również rozliczenia opóźnienia w zapłacie, jeżeli kwota odszkodowania stanie się wymagalna.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zgromadź decyzję starosty, mapy, pisma od projektanta lub przedsiębiorstwa, zdjęcia działki sprzed i po pracach, dowody zniszczenia upraw oraz dokumenty dotyczące działki.
2. Ustal, czy decyzja jest ostateczna i jaki dokładnie zakres prac oraz ograniczeń przewidywała.
3. Wyślij do przedsiębiorstwa energetycznego wezwanie do zapłaty i przywrócenia stanu poprzedniego, z opisem szkód i terminem odpowiedzi.
4. Jeżeli nie ma zapłaty albo propozycja jest zbyt niska, złóż do starosty wniosek o ustalenie odszkodowania za szkody i spadek wartości nieruchomości.
5. W postępowaniu domagaj się dopuszczenia dowodów, w tym oględzin, dokumentacji zdjęciowej i opinii rzeczoznawcy majątkowego.
6. Po otrzymaniu decyzji sprawdź, czy odszkodowanie obejmuje wszystkie elementy szkody. Jeżeli nie, rozważ odwołanie w ustawowym terminie wskazanym w pouczeniu decyzji.

Jeżeli od decyzji starosty dotyczącej samego zezwolenia na inwestycję upłynęło już dużo czasu, zwykłe odwołanie może nie być możliwe. Nadal można jednak dochodzić odszkodowania, jeżeli szkoda nie została rozliczona, a sprawa dotyczy wykonania tej decyzji.

FAQ

Czy PGE może wejść na działkę bez mojej zgody?

Tak, ale tylko wtedy, gdy ma odpowiednią podstawę prawną, np. ostateczną decyzję starosty ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości albo inną podstawę przewidzianą przepisami. Wejście na grunt powinno mieścić się w granicach tej podstawy.

Czy muszę czekać, aż przedsiębiorstwo samo zaproponuje odszkodowanie?

Nie. Jeżeli słup już stoi, a szkody nie zostały rozliczone, warto samodzielnie wezwać przedsiębiorstwo do zapłaty i złożyć do starosty wniosek o ustalenie odszkodowania. Bierne oczekiwanie często powoduje, że sprawa pozostaje bez rozstrzygnięcia.

Czy odszkodowanie obejmuje tylko miejsce pod słupem?

Nie. Odszkodowanie może obejmować także szkody powstałe podczas robót, spadek wartości całej nieruchomości oraz trwałe ograniczenia w korzystaniu z działki, jeżeli wynikają z posadowienia urządzeń i przebiegu linii.

Czy mogę żądać usunięcia słupa?

Jeżeli słup został posadowiony na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z jej zakresem, żądanie usunięcia będzie trudne. W praktyce głównym środkiem ochrony właściciela jest odszkodowanie oraz egzekwowanie obowiązku przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego tam, gdzie jest to możliwe.

Co zrobić, gdy wycena rzeczoznawcy jest zaniżona?

Można składać zastrzeżenia do operatu, wskazywać pominięte okoliczności, wnosić o uzupełnienie opinii albo o przeprowadzenie dodatkowych dowodów. Po wydaniu decyzji należy pilnować terminu odwołania wskazanego w pouczeniu.

Podsumowanie

Postawienie słupa wysokiego napięcia na prywatnej działce na podstawie decyzji starosty nie oznacza, że właściciel musi sam ponosić skutki finansowe inwestycji. Jeżeli doszło do zniszczenia upraw, uszkodzenia gruntu, ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości albo spadku jej wartości, można żądać odszkodowania.

Najważniejsze jest udokumentowanie szkód i złożenie odpowiednich pism. W pierwszej kolejności warto wezwać przedsiębiorstwo energetyczne do zapłaty lub przywrócenia stanu poprzedniego, a następnie złożyć do starosty wniosek o ustalenie odszkodowania. Jeżeli decyzja odszkodowawcza będzie niepełna lub zaniżona, właściciel może skorzystać ze środków odwoławczych.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. 2023 poz. 1832.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 460/08.