• Autor: Monika Cieszyńska
Przez moją działkę została ustanowiona służebność przejazdu. Część działki zabrano pod realizację zjazdu na budowaną drogę, ustanawiając odszkodowania dla osób, które straciły prawo przejazdu. Przygotowano im też nową drogę. Jak powinna być naliczona stawka odszkodowania po przejęciu drogi służebnej dla jej użytkowników? Za 1 m2 określono 80 zł odszkodowania. Czy jest na to jakiś wzór?
Z treści pytania rozumiem, że chodzi o odszkodowanie dla właściciela nieruchomości władnącej za służebność, która wygasła w wyniku wywłaszczenia nieruchomości obciążonej.
Odszkodowanie za wywłaszczenie prawa rzeczowego określa starosta po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości tej służebności, o czym stanowi art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Odszkodowanie za utratę służebności powinno zostać ustalone na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy (operatu). Rzeczoznawca, dokonując wyceny, wybiera sobie jedną z dostępnych metod.
Przykładowo wartość służebności może zostać określona poprzez obliczenie jako podstawy wartości jednostkowej gruntu nieruchomości obciążonej (jej ceny rynkowej na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu), a następnie poprzez przemnożenie tej wartości przez powierzchnię gruntu objętego służebnością i pomnożenie przez współczynnik zależny między innymi od tego czy właściciel nieruchomości obciążonej może również korzystać z tej części gruntu.
Inną metodą obliczenia wartości służebności jest szacowanie wartość rocznych strat, które właściciel nieruchomości obciążonej ponosi w przypadku ustanowienia na niej służebności.
Wartość prawa służebności może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki DCF przekształceniu podlegają przyszłe przepływy dochodu uzyskane z pożytków rzeczy w wartość dochodową prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy służebności podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa służebności nieruchomości.
WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (…) + CFt x 1/(1+r)t,
w którym:
WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej)
CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp – Wo),
gdzie:
Wp – wartość pożytków rzeczy zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności
Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności)
1,2, …t – okres trwania umowy służebności (np. lata)
r – stopa dyskontowa
Kwestia wyceny wartości służebności jest zagadnieniem złożonym, dlatego nie jestem w stanie zweryfikować poprawności podanej przez Panią wyceny.
Doradzam skonsultować się z innym rzeczoznawcą majątkowym, czy warto podważyć sporządzony operat szacunkowy, na podstawie którego ustalona została wysokość odszkodowania za utratę służebności, gdyż, jak już wspomniałam, ustawodawca nie narzucił ani żadnych widełek, ani wzorów, które miałby zastosowanie przy ustalaniu wartości służebności gruntowych. Wybór metody należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nie znaczy to, że rzeczoznawca ma zupełną dowolność w tym temacie. Wybierając metodę, powinien mieć na uwadze cel wyceny, rodzaj służebności, a także rodzaj dostępnych informacji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika