Instalacje we wspólnej drodze, czyja zgoda potrzebna?

• Data: 2024-06-06 • Autor: Joanna Korzeniewska

Jestem współwłaścicielem drogi w udziale 8/16. Czy osoba, która ma 1/16 udziału, może bez zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli rozkopać drogę i podłączyć się do wody i gazu, które to media są w drodze? W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r. III CRN 166/80 (opubl. OSNCP 1981/6 poz. 111) przeczytałem, że podłączenie sieci wodociągowej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je w czasowo i w niewielki sposób. Stąd współwłaściciel ma prawo do przeprowadzenia odpowiednich prac. Niemniej jednak, aby „wbić łopatę w drogę” i załatać choćby jedną dziurę potrzebna jest zgoda co najmniej połowy właścicieli. O ile więc taka czynność może nie wykraczać poza zwykły zarząd, wymaga jednak zgody co najmniej większości. Proszę o wyjaśnienie tej kwestii!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Instalacje we wspólnej drodze, czyja zgoda potrzebna?

Zarządzanie wspólną drogą

Pozostawanie we współwłasności potrafi wywoływać naprawdę poważne problemy, jeśli współwłaściciele nie potrafią dojść ze sobą do porozumienia. Oczywiście, dogadanie się to najlepsza droga, jednakże niekiedy nie ma innego wyjścia i trzeba skorzystać z drogi prawnej.

Należy w tej kwestii sięgnąć do Kodeksu cywilnego (K.c.), a w szczególności do przepisów regulujących współwłasność, czyli art. 195 K.c. i następnych. Zgodnie z art. 198 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jest za niego odpowiedzialny i do pewnego stopnia może z nim robić, co zechce, o ile oczywiście to się nie kłóci z prawami pozostałych współwłaścicieli i im nie zagraża. Zgodnie z art. 200 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współpracy w zarządzie rzeczą wspólną. Nie zostało to jednakże specjalnie doprecyzowane ani skonkretyzowane, na czym taka współpraca powinna polegać, gdyż należy rozstrzygać, mając na względzie okoliczności każdego przypadku.

Zobacz też: Budowa przyłącza zgoda współwłaścicieli

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Czynności związane z rzeczą wspólną na które jest potrzebna zgoda współwłaścicieli

Oczywiście, jeśli współwłaściciele mają zgodne zdanie i nie ma między nimi sporów, nie trzeba sięgać do przepisów, jednakże jeśli powstaje spór, należy sprawdzić, co przewidziano w kodeksie. Zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Tak więc do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Nie można jej dokonać samodzielnie, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a wtedy współwłaściciele, których udziały wynoszą przynajmniej połowę, mogą złożyć wniosek o upoważnienie sądu do dokonania czynności.

Nie zostało w przepisach sprecyzowane, czym są czynności zwykłego zarządu, a czym czynności przekraczające zwykły zarząd. Powszechnie uważa się, że są to czynności, które obejmują zwykłą, codzienną eksploatację rzeczy, decydowanie o drobnych, codziennych sprawach. Sąd Najwyższy w swojej uchwale z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP18/2002, stwierdził, że: „Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.”

Przeczytaj też: Wspólna droga dojazdową do posesji

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wykonanie przyłącza do mediów bez zgody współwłaścicieli drogi

Widać więc z tego, że takie przedsięwzięcie traktowane jest jako czynność zwykłego zarządu, co jest zgodne z przywołanym wcześniej orzeczeniem. Należy jednak zaznaczyć i przypomnieć, że uznanie czynności za czynność zwykłego zarządu nie oznacza, że może jej dokonać każdy ze współwłaścicieli samodzielnie, gdyż zgodnie z przywołanym art. 201 K.c. potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Również istotną z Pana punktu widzenia kwestią jest to, iż na podstawie art. 204 K.c. większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a wiec nie według ich liczby, a więc jeśli nawet jest wielu współwłaścicieli, ale mają na przykład razem tylko 1/3 udziału, to i tak nie będą mogli dokonać czynności zwykłego zarządu.

Jest jednakże możliwość złożenia odpowiedniego wniosku do sądu, o czym wspominałam wcześniej, a więc należy się również liczyć z taką możliwością. Muszę również uprzedzić, że w takim przypadku wydaje się, że sąd raczej przychyliłby się do takiego wniosku, chyba żeby wykazać, że wpłynęłoby to np. w sposób negatywny, dokonałoby pewnych uszkodzeń. Chociaż rzeczywiście obecnie wykonywanie podłączenia do mediów nie jest jakąś nadzwyczajną inwestycją, a raczej czymś zwykłym, dlatego też trudniej o racjonalną odmowę, przekonanie sądu, że powinien oddalić taki wniosek.

Zobacz również: Media w drodze wewnętrznej

Przykłady

 
Spór sąsiadów o podłączenie do gazu

Pan Janusz, współwłaściciel drogi dojazdowej w udziale 5/16, chciał podłączyć swoją posesję do sieci gazowej. Niestety, pani Maria, mająca 1/16 udziału, sprzeciwiła się tym planom, argumentując, że prace ziemne zniszczą nawierzchnię drogi. Pan Janusz uznał, że zgodnie z art. 201 K.c., do czynności zwykłego zarządu, jakim jest podłączenie do mediów, wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Zebrał więc podpisy od współwłaścicieli mających łącznie 9/16 udziałów i przeprowadził prace. Pani Maria złożyła skargę do sądu, który ostatecznie oddalił jej wniosek, uznając, że Janusz działał zgodnie z prawem, a podłączenie do gazu nie naruszało interesów pozostałych współwłaścicieli w istotny sposób.

 
Instalacja wodociągowa bez zgody większości

Pani Anna, posiadająca 3/16 udziałów w drodze, rozpoczęła prace związane z podłączeniem swojej posesji do sieci wodociągowej bez wcześniejszej konsultacji z pozostałymi współwłaścicielami. Sąsiad, pan Wojciech, mający 4/16 udziałów, sprzeciwił się tym działaniom, twierdząc, że takie prace wymagają zgody większości. Pani Anna argumentowała, że podobne sprawy były traktowane jako czynności zwykłego zarządu i nie wymagały dodatkowych zgód. Sprawa trafiła do sądu, który stwierdził, że zgodnie z art. 201 K.c., pani Anna powinna była uzyskać zgodę większości współwłaścicieli przed rozpoczęciem prac. Sąd nakazał wstrzymanie prac do momentu uzyskania wymaganej zgody.

 
Awaryjne naprawy drogi

Pan Michał, posiadający 8/16 udziałów w drodze, zauważył, że w nawierzchni pojawiła się poważna dziura, która stanowiła zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników drogi. Postanowił natychmiast zająć się naprawą i wynajął ekipę budowlaną. Inny współwłaściciel, pani Katarzyna, mająca 2/16 udziałów, zażądała wstrzymania prac, argumentując, że Michał nie uzyskał zgody większości. Pan Michał wskazał, że naprawa dziury jest czynnością niezbędną do utrzymania drogi w dobrym stanie i jako taka nie wymaga zgody większości, a jedynie informowania pozostałych współwłaścicieli. Sąd, rozpatrując sprawę, przyznał rację panu Michałowi, uznając, że w sytuacjach awaryjnych, które bezpośrednio wpływają na bezpieczeństwo, można podjąć działania bez wcześniejszej zgody większości.

Podsumowanie

 

Zarządzanie wspólną drogą wymaga współpracy i zgody większości współwłaścicieli na wszelkie istotne prace, takie jak podłączenie do mediów. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, działania te zaliczane są do czynności zwykłego zarządu, jednak wymagają zgody większości udziałowców. W przypadku braku porozumienia, możliwe jest uzyskanie sądowego upoważnienia do przeprowadzenia koniecznych prac.

Oferta porad prawnych

 

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w zakresie zarządzania współwłasnością drogi, pomagając w rozwiązywaniu sporów i zapewniając zgodność z przepisami prawa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP18/2002

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Joanna Korzeniewska

O autorze: Joanna Korzeniewska

Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »