• Data: 2024-06-06 • Autor: Joanna Korzeniewska
Jestem współwłaścicielem drogi w udziale 8/16. Czy osoba, która ma 1/16 udziału, może bez zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli rozkopać drogę i podłączyć się do wody i gazu, które to media są w drodze? W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r. III CRN 166/80 (opubl. OSNCP 1981/6 poz. 111) przeczytałem, że podłączenie sieci wodociągowej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je w czasowo i w niewielki sposób. Stąd współwłaściciel ma prawo do przeprowadzenia odpowiednich prac. Niemniej jednak, aby „wbić łopatę w drogę” i załatać choćby jedną dziurę potrzebna jest zgoda co najmniej połowy właścicieli. O ile więc taka czynność może nie wykraczać poza zwykły zarząd, wymaga jednak zgody co najmniej większości. Proszę o wyjaśnienie tej kwestii!
Pozostawanie we współwłasności potrafi wywoływać naprawdę poważne problemy, jeśli współwłaściciele nie potrafią dojść ze sobą do porozumienia. Oczywiście, dogadanie się to najlepsza droga, jednakże niekiedy nie ma innego wyjścia i trzeba skorzystać z drogi prawnej.
Należy w tej kwestii sięgnąć do Kodeksu cywilnego (K.c.), a w szczególności do przepisów regulujących współwłasność, czyli art. 195 K.c. i następnych. Zgodnie z art. 198 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jest za niego odpowiedzialny i do pewnego stopnia może z nim robić, co zechce, o ile oczywiście to się nie kłóci z prawami pozostałych współwłaścicieli i im nie zagraża. Zgodnie z art. 200 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współpracy w zarządzie rzeczą wspólną. Nie zostało to jednakże specjalnie doprecyzowane ani skonkretyzowane, na czym taka współpraca powinna polegać, gdyż należy rozstrzygać, mając na względzie okoliczności każdego przypadku.
Zobacz też: Budowa przyłącza zgoda współwłaścicieli
Oczywiście, jeśli współwłaściciele mają zgodne zdanie i nie ma między nimi sporów, nie trzeba sięgać do przepisów, jednakże jeśli powstaje spór, należy sprawdzić, co przewidziano w kodeksie. Zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Tak więc do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Nie można jej dokonać samodzielnie, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a wtedy współwłaściciele, których udziały wynoszą przynajmniej połowę, mogą złożyć wniosek o upoważnienie sądu do dokonania czynności.
Nie zostało w przepisach sprecyzowane, czym są czynności zwykłego zarządu, a czym czynności przekraczające zwykły zarząd. Powszechnie uważa się, że są to czynności, które obejmują zwykłą, codzienną eksploatację rzeczy, decydowanie o drobnych, codziennych sprawach. Sąd Najwyższy w swojej uchwale z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP18/2002, stwierdził, że: „Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.”
Przeczytaj też: Wspólna droga dojazdową do posesji
Widać więc z tego, że takie przedsięwzięcie traktowane jest jako czynność zwykłego zarządu, co jest zgodne z przywołanym wcześniej orzeczeniem. Należy jednak zaznaczyć i przypomnieć, że uznanie czynności za czynność zwykłego zarządu nie oznacza, że może jej dokonać każdy ze współwłaścicieli samodzielnie, gdyż zgodnie z przywołanym art. 201 K.c. potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
Również istotną z Pana punktu widzenia kwestią jest to, iż na podstawie art. 204 K.c. większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a wiec nie według ich liczby, a więc jeśli nawet jest wielu współwłaścicieli, ale mają na przykład razem tylko 1/3 udziału, to i tak nie będą mogli dokonać czynności zwykłego zarządu.
Jest jednakże możliwość złożenia odpowiedniego wniosku do sądu, o czym wspominałam wcześniej, a więc należy się również liczyć z taką możliwością. Muszę również uprzedzić, że w takim przypadku wydaje się, że sąd raczej przychyliłby się do takiego wniosku, chyba żeby wykazać, że wpłynęłoby to np. w sposób negatywny, dokonałoby pewnych uszkodzeń. Chociaż rzeczywiście obecnie wykonywanie podłączenia do mediów nie jest jakąś nadzwyczajną inwestycją, a raczej czymś zwykłym, dlatego też trudniej o racjonalną odmowę, przekonanie sądu, że powinien oddalić taki wniosek.
Zobacz również: Media w drodze wewnętrznej
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP18/2002
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
Zapytaj prawnika
