Gospodarstwo za opiekę a DPS – umowa dożywocia i sprzedaż nieruchomości

Co naprawdę obciąża gospodarstwo przekazane za opiekę?

Przy umowie dożywocia właściciel przenosi własność nieruchomości na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, chodzi między innymi o przyjęcie dożywotnika jako domownika, zapewnienie mu mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

W akcie notarialnym mogą być przewidziane również użytkowanie części nieruchomości, służebność mieszkania, inna służebność osobista albo powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe. Jeżeli zostały ustanowione w ramach umowy dożywocia w sposób określony w art. 908 § 2 K.c., należą do treści prawa dożywocia. Gdy natomiast określone prawo zostało ustanowione odrębnie, trzeba osobno ocenić jego podstawę prawną i zasady wygaśnięcia.

Dlatego przed sprzedażą nie wystarczy samo sprawdzenie, że w księdze wieczystej widnieje wpis o dożywociu. Potrzebna jest analiza aktu notarialnego i rzeczywistego zakresu uprawnień. Jeżeli chcesz porównać dożywocie z typową sytuacją przekazania domu za opiekę, pomocny może być osobny tekst o tym, jak wygląda oddanie domu w zamian za opiekę.

Sprzedaż gospodarstwa a zgoda dożywotnika

Właściciel może sprzedać gospodarstwo lub dom obciążony prawem dożywocia. Kodeks cywilny nie ustanawia ogólnej zasady, zgodnie z którą do samej sprzedaży potrzebna jest zgoda dożywotnika. Jeżeli dożywotnik nie jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości i nie zachodzi inna przeszkoda prawna, brak jego zgody nie oznacza sam w sobie zakazu zawarcia umowy sprzedaży.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający może potraktować dożywocie jako nieistotną formalność. Zgodnie z art. 910 § 1 K.c. nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, a zmiana właściciela nie usuwa tego prawa. Kupujący nabywa więc nieruchomość w istniejącym stanie prawnym, co może mieć duże znaczenie dla ceny, sposobu korzystania z domu i możliwości finansowania zakupu.

Jeżeli celem stron ma być sprzedaż nieruchomości już bez dożywocia lub bez powiązanej z nim służebności, trzeba wcześniej uzyskać odpowiednią podstawę do zmiany albo wygaśnięcia prawa. Sam fakt planowanej sprzedaży nie wystarcza do wykreślenia obciążenia z księgi wieczystej.

Odpowiedzialność nabywcy z art. 910 § 2 K.c.

Skutek sprzedaży jest dalej idący niż samo utrzymanie wpisu w księdze wieczystej. Art. 910 § 2 K.c. stanowi, że w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem. Nie jest to jedynie możliwość powstania odpowiedzialności, lecz ustawowy skutek nabycia nieruchomości obciążonej skutecznym prawem dożywocia.

Wyjątek dotyczy świadczeń, które stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jeszcze własnością danego nabywcy. Za takie wcześniejsze świadczenia nabywca nie odpowiada na podstawie art. 910 § 2 K.c. Jeżeli nieruchomość nabędzie kilka osób jako współwłaściciele, ich osobista odpowiedzialność za świadczenia z dożywocia jest solidarna.

Dlatego kupujący powinien sprawdzić nie tylko dział III księgi wieczystej, lecz także akt notarialny ustanawiający dożywocie. Trzeba ustalić między innymi zakres prawa do mieszkania, obowiązki opiekuńcze, świadczenia pieniężne lub rzeczowe oraz sposób wykonywania obowiązków w chwili sprzedaży. Ustalenia pomiędzy sprzedającym a kupującym dotyczące ich wzajemnych rozliczeń nie powinny być utożsamiane ze zmianą praw przysługujących dożywotnikowi.

Pobyt dożywotnika w DPS nie wygasza umowy

Umieszczenie dożywotnika w domu pomocy społecznej może zmienić faktyczny sposób wykonywania części obowiązków, ale nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa dożywocia. Nie przekształca także umowy dożywocia w darowiznę tylko dlatego, że dożywotnik przestał mieszkać w przekazanej nieruchomości.

Trzeba każdorazowo sprawdzić treść aktu notarialnego, przyczyny pobytu w DPS, możliwość dalszego wykonywania poszczególnych świadczeń oraz ewentualne późniejsze porozumienia stron. Samo stwierdzenie, że dożywotnik mieszka już w placówce, nie wystarcza do uznania domu za wolny od obciążenia. Szczegółową problematykę pobytu w placówce omawia tekst o tym, jak działa umowa dożywocia a DPS.

Odrębną kwestią jest odpłatność za pobyt w DPS. W przypadku domu pomocy społecznej objętego zasadami ustawy o pomocy społecznej kolejność osób zobowiązanych do ponoszenia opłat określa art. 61 tej ustawy. Samo nabycie nieruchomości obciążonej dożywociem nie czyni jeszcze nabywcy osobą zobowiązaną do opłaty za DPS na podstawie tego przepisu. Jeżeli jednak nabywca jest przykładowo zstępnym dożywotnika, obowiązek może wynikać niezależnie z przepisów o pomocy społecznej, a dodatkowe zobowiązania mogą wynikać z samej umowy dożywocia.

Art. 913 i art. 914 K.c. – dwa różne przypadki zamiany dożywocia na rentę

Możliwość zamiany świadczeń z dożywocia na rentę nie ogranicza się do konfliktu między stronami. Kodeks cywilny przewiduje dwa odrębne mechanizmy, których nie należy ze sobą utożsamiać.

• Art. 913 § 1 K.c. dotyczy sytuacji, w której między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszego pozostawania w bezpośredniej styczności. Sąd może wtedy zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią rentę. Art. 913 § 2 przewiduje ponadto, w wypadkach wyjątkowych, możliwość rozwiązania umowy na warunkach określonych w tym przepisie.
• Art. 914 K.c. ma zastosowanie po zbyciu nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy dożywocia. Dożywotnik może wtedy żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Jest to szczególne uprawnienie związane z samym faktem zbycia i nie wymaga wykazania konfliktu przewidzianego w art. 913 § 1 K.c.

Sprzedaż nieruchomości nie zamienia jednak dożywocia w rentę automatycznie. Art. 914 K.c. daje dożywotnikowi prawo wystąpienia z takim żądaniem. Jeżeli nie dochodzi do uzgodnienia sposobu wykonania tego uprawnienia, sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Jeżeli problemem jest faktyczne niewykonywanie obowiązków z umowy dożywocia, trzeba osobno ocenić zakres naruszeń i zgromadzić dowody dotyczące wykonywania opieki, ponoszonych kosztów oraz sytuacji dożywotnika. Dopiero na tej podstawie można ustalić właściwe roszczenie.

Jak przygotować sprzedaż nieruchomości z dożywociem?

Przed wystawieniem domu lub gospodarstwa na sprzedaż warto uporządkować stan prawny, zanim zostanie ustalona cena i podpisana umowa przedwstępna. Szczególne znaczenie mają dokumenty pokazujące pełną treść prawa dożywotnika, a nie tylko informacja widoczna w ogłoszeniu lub pobieżny odczyt księgi wieczystej.

• pobierz aktualną treść księgi wieczystej i sprawdź ujawnione obciążenia,
• odszukaj akt notarialny zawierający umowę dożywocia i wszystkie późniejsze porozumienia,
• ustal, które uprawnienia są elementem prawa dożywocia, a które mogą wynikać z odrębnej służebności lub innego tytułu,
• sprawdź, jak obecnie wykonywane są świadczenia i czy istnieją świadczenia już wymagalne,
• jeżeli dożywotnik przebywa w DPS, ustal wpływ pobytu na faktyczny sposób wykonywania umowy,
• przedstaw kupującemu rzeczywisty zakres obciążenia i uwzględnij go przy ustalaniu warunków transakcji.

Jeżeli dożywotnik ma nadal korzystać z nieruchomości, kupujący powinien wiedzieć, jakie pomieszczenia i świadczenia pozostają do jego dyspozycji. Jeżeli celem jest sprzedaż nieruchomości bez istniejącego prawa dożywocia, potrzebna jest prawna podstawa do jego wygaśnięcia, zamiany lub wykreślenia. Nie można opierać transakcji wyłącznie na zapewnieniu, że dożywotnik już nie mieszka w domu.

FAQ

Czy można sprzedać dom z dożywociem bez zgody dożywotnika?

Co do zasady prawo dożywocia samo w sobie nie daje dożywotnikowi prawa weta wobec sprzedaży nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić, czy dożywotnik nie jest także współwłaścicielem albo czy z dokumentów nie wynika inna przeszkoda. Sprzedaż nie powoduje wygaśnięcia jego praw.

Czy kupujący odpowiada za dożywocie?

Tak. Art. 910 § 2 K.c. przewiduje osobistą odpowiedzialność nabywcy za świadczenia objęte prawem dożywocia. Jeżeli nieruchomość nabędzie kilku współwłaścicieli, ich osobista odpowiedzialność jest solidarna.

Czy kupujący odpowiada za świadczenia zaległe sprzed zakupu?

Nie na podstawie art. 910 § 2 K.c., jeżeli dane świadczenia stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jeszcze jego własnością. Dlatego przed transakcją warto dokładnie ustalić także stan dotychczasowego wykonywania umowy.

Czy po sprzedaży dożywotnik może żądać zamiany prawa na rentę?

Tak. Art. 914 K.c. daje dożywotnikowi po zbyciu nieruchomości prawo żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Jest to uprawnienie odrębne od mechanizmu przewidzianego w art. 913 K.c.

Czy do zastosowania art. 914 K.c. potrzebny jest konflikt z właścicielem?

Nie. Art. 914 K.c. wiąże uprawnienie dożywotnika ze zbyciem nieruchomości. Nie wymaga wykazania takich relacji między stronami, jakie są przesłanką zamiany świadczeń na rentę na podstawie art. 913 § 1 K.c.

Czy pobyt w DPS powoduje wygaśnięcie dożywocia?

Nie. Pobyt w domu pomocy społecznej może wpływać na faktyczny sposób wykonywania poszczególnych świadczeń, ale sam w sobie nie unicestwia prawa dożywocia i nie pozwala automatycznie wykreślić obciążenia z księgi wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908, 910, 913 i 914 – Elektroniczny Dziennik Ustaw

2. Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, w szczególności art. 60–61 – Elektroniczny Dziennik Ustaw