Gospodarstwo za opiekę a DPS – umowa dożywocia i sprzedaż nieruchomości

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustaliły w akcie notarialnym inaczej, zobowiązany powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Jeżeli w umowie ustanowiono dodatkowo służebność mieszkania, użytkowanie albo powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe, te prawa co do zasady wchodzą do treści prawa dożywocia. Oznacza to, że nie są tylko zwykłą grzecznościową obietnicą, lecz realnym obciążeniem nieruchomości i obowiązkiem po stronie właściciela.

Zobacz również: oddanie domu w zamian za opiekę.

Czy dożywotnika można umieścić w DPS?

Samo przeniesienie dożywotnika do domu pomocy społecznej nie przesądza jeszcze o naruszeniu umowy dożywocia. Trzeba ocenić, czy takie rozwiązanie jest zgodne z interesem osoby starszej, jej stanem zdrowia, zakresem potrzeb opiekuńczych oraz treścią aktu notarialnego. Jeżeli dożywotnik wymaga całodobowej opieki, której w warunkach domowych nie da się bezpiecznie zapewnić, pobyt w DPS albo w profesjonalnym domu opieki może być najrozsądniejszym sposobem wykonania obowiązku opieki.

W przypadku publicznego DPS zastosowanie ma ustawa o pomocy społecznej. Osobie wymagającej całodobowej opieki z powodu wieku, choroby lub niepełnosprawności, która nie może samodzielnie funkcjonować i której nie można zapewnić niezbędnej pomocy w formie usług opiekuńczych, przysługuje prawo do umieszczenia w domu pomocy społecznej. Co do zasady potrzebna jest zgoda tej osoby albo jej przedstawiciela ustawowego. Gdy dożywotnik nie jest w stanie świadomie wyrazić zgody albo sprzeciwia się umieszczeniu mimo realnego zagrożenia dla zdrowia, sprawę należy rozwiązywać zgodnie z procedurą administracyjną i opiekuńczą, a nie przez samowolne przewiezienie go do placówki.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że zgodny z wolą dożywotnika pobyt w domu pomocy społecznej, sam w sobie, nie stanowi wystarczającej podstawy do rozwiązania umowy dożywocia. Znaczenie ma to, czy zobowiązany nadal dba o dożywotnika, finansuje lub organizuje opiekę, utrzymuje kontakt i nie przerzuca całego ciężaru obowiązków na inne osoby.

Praktycznie najlepiej uzyskać od dożywotnika pisemną zgodę na pobyt w placówce, ustalić zasady pokrywania kosztów, odwiedzin, kontaktu z lekarzami i zarządzania sprawami codziennymi. Jeżeli zmiana jest trwała, warto rozważyć aneks notarialny do umowy dożywocia. Więcej o podobnych sytuacjach wyjaśnia artykuł o tym, jak wygląda umowa dożywocia + DPS.

Kto płaci za pobyt dożywotnika w DPS?

Pobyt w publicznym domu pomocy społecznej jest odpłatny do wysokości średniego miesięcznego kosztu utrzymania mieszkańca. W pierwszej kolejności opłatę wnosi mieszkaniec domu, ale nie więcej niż 70% swojego dochodu. Jeżeli to nie pokrywa całego kosztu, ustawa wskazuje dalszą kolejność: małżonek, zstępni przed wstępnymi, a następnie gmina, z której osoba została skierowana do DPS.

Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice lub dziadkowie mogą zostać obciążeni opłatą według zasad z art. 61 ustawy o pomocy społecznej, jeżeli ich dochód przekracza 300% właściwego kryterium dochodowego, przy zachowaniu ustawowego minimum dochodu pozostającego po wniesieniu opłaty. Wysokość opłaty ustala się zwykle w umowie z ośrodkiem pomocy społecznej albo centrum usług społecznych, a w razie odmowy zawarcia umowy może zostać wydana decyzja administracyjna.

Osoba zobowiązana z umowy dożywocia nie zawsze jest jednocześnie osobą ustawowo zobowiązaną do ponoszenia opłat za DPS na podstawie ustawy o pomocy społecznej. Nie oznacza to jednak, że może uchylić się od własnych obowiązków cywilnych. Jeżeli z aktu notarialnego wynika obowiązek utrzymania i opieki, zobowiązany powinien tak zorganizować finansowanie pobytu, zakup leków, odzieży, środków higienicznych, wizyty i kontakt z placówką, aby dożywotnik rzeczywiście miał zapewnione godne warunki.

Co grozi za niewykonywanie obowiązków wobec dożywotnika?

Jeżeli zobowiązany faktycznie przestaje wykonywać umowę dożywocia, dożywotnik może żądać ochrony przed sądem. W zależności od sytuacji może domagać się wykonania konkretnych świadczeń, odszkodowania, zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień na dożywotnią rentę, a w wyjątkowych przypadkach nawet rozwiązania umowy dożywocia na podstawie art. 913 Kodeksu cywilnego.

Ryzyko sporu rośnie szczególnie wtedy, gdy pobyt w placówce został zorganizowany bez zgody dożywotnika, gdy zobowiązany przestaje go odwiedzać, nie zapewnia mu rzeczy osobistych, leków, kontaktu z lekarzem albo traktuje DPS jako sposób na całkowite pozbycie się obowiązków. W praktyce sąd bada całokształt relacji, przyczyny zmiany sposobu opieki i to, czy nowy model opieki służy dobru osoby starszej. W podobnych sprawach znaczenie może mieć także niewykonywanie obowiązków wynikających z aktu notarialnego.

Czy można sprzedać gospodarstwo lub dom obciążony dożywociem?

Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną dożywociem albo służebnością mieszkania, ale sprzedaje ją razem z tym obciążeniem. Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, a w razie dalszej sprzedaży nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem.

W praktyce oznacza to, że nowy właściciel musi liczyć się z obowiązkami wobec dożywotnika. Jeżeli w księdze wieczystej widnieje dożywocie lub służebność mieszkania, kupujący zwykle żąda znacznego obniżenia ceny albo rezygnuje z transakcji. Bank może także odmówić finansowania zakupu albo postawić dodatkowe warunki, ponieważ obciążenie ogranicza wartość i sposób korzystania z nieruchomości.

Po zbyciu nieruchomości dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Takie roszczenie wynika z art. 914 Kodeksu cywilnego i ma chronić dożywotnika przed pogorszeniem jego sytuacji po zmianie właściciela. Jeżeli strony chcą uporządkować stan prawny, pomocny może być także artykuł o tym, jak wygląda wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej, choć samo wykreślenie wymaga odpowiedniej podstawy prawnej, a nie tylko woli właściciela.

Jak bezpiecznie postąpić przed umieszczeniem dożywotnika w placówce?

Przed podjęciem decyzji warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, należy dokładnie przeczytać akt notarialny i sprawdzić, czy opisuje on konkretny sposób opieki, prawo zamieszkiwania, obowiązek osobistego pielęgnowania, świadczenia pieniężne albo dodatkową służebność. Po drugie, trzeba ustalić rzeczywiste potrzeby zdrowotne dożywotnika i zebrać dokumentację medyczną potwierdzającą konieczność całodobowej opieki.

Po trzecie, warto uzyskać zgodę dożywotnika na pobyt w placówce i zachować dowody, że decyzja została podjęta dla jego dobra. Po czwarte, należy uzgodnić koszty i zakres dalszej pomocy: wizyty, zakup leków, transport do lekarzy, kontakt z personelem, ubranie i rzeczy osobiste. Po piąte, przy trwałej zmianie modelu opieki dobrze jest skonsultować zmianę umowy z notariuszem lub prawnikiem.

FAQ

Czy dożywotnik musi zgodzić się na DPS?

Co do zasady tak. Przy kierowaniu do publicznego DPS wymagana jest zgoda osoby kierowanej albo jej przedstawiciela ustawowego. Jeżeli osoba nie może świadomie decydować albo jej sprzeciw zagraża zdrowiu lub życiu, potrzebne może być zastosowanie właściwej procedury opiekuńczej i administracyjnej.

Czy pobyt w DPS rozwiązuje umowę dożywocia?

Nie. Sam pobyt w DPS nie rozwiązuje umowy dożywocia. Umowa nadal obowiązuje, a zobowiązany powinien wykonywać swoje świadczenia w sposób dostosowany do nowej sytuacji, na przykład przez finansowanie, organizowanie opieki, odwiedziny i bieżące dbanie o potrzeby dożywotnika.

Czy trzeba zmienić akt notarialny, gdy dożywotnik trafia do DPS?

Nie zawsze jest to obowiązkowe, ale często jest rozsądne. Jeżeli pobyt w placówce ma być stały i zmienia dotychczasowy sposób wykonywania opieki, aneks notarialny może ograniczyć ryzyko sporu o zakres obowiązków.

Kto pokrywa koszty publicznego DPS?

Najpierw mieszkaniec DPS, maksymalnie do 70% swojego dochodu. Następnie, przy spełnieniu ustawowych warunków dochodowych, małżonek oraz zstępni przed wstępnymi. W dalszej kolejności różnicę pokrywa gmina, która skierowała osobę do domu pomocy społecznej.

Czy zobowiązany z dożywocia zawsze musi płacić za DPS?

To zależy od treści umowy dożywocia i relacji rodzinnej. Ustawa o pomocy społecznej wskazuje własną kolejność osób zobowiązanych do opłat, ale niezależnie od niej zobowiązany z umowy dożywocia nadal odpowiada cywilnie za zapewnienie dożywotnikowi utrzymania i opieki.

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną dożywociem?

Tak, ale nabywca kupuje nieruchomość z obciążeniem. Prawo dożywocia i służebność nie wygasają tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Dożywotnik może także żądać zamiany prawa dożywocia na rentę, jeżeli nieruchomość została zbyta.

Podsumowanie

Umowa dożywocia nie zakazuje automatycznie umieszczenia dożywotnika w DPS, ale nie pozwala też na pozbycie się obowiązków wobec osoby, która przekazała nieruchomość w zamian za opiekę. Kluczowe są: treść aktu notarialnego, zgoda i dobro dożywotnika, medyczna potrzeba całodobowej opieki oraz dalsze realne zaangażowanie zobowiązanego.

Sprzedaż gospodarstwa lub domu jest prawnie możliwa, lecz następuje z obciążeniem. Nowy właściciel musi liczyć się z prawem dożywocia i służebnością, a dożywotnik może dochodzić ochrony swoich praw, w tym zamiany dożywocia na rentę. Przed umieszczeniem dożywotnika w placówce albo sprzedażą nieruchomości warto uporządkować dokumenty i skonsultować planowane działania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 908, art. 910, art. 913 i art. 914 - ELI / Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, w szczególności art. 54 oraz art. 59-64 - ELI / Dziennik Ustaw
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., sygn. akt I CK 296/04.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.