Podział geodezyjny działki obciążonej służebnością

Służebność przejazdu i przechodu

Należy zaznaczyć, że służebność przejazdu i przechodu to jeden z rodzajów służebności gruntowych. Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Następnie stosownie do art. 290 K.c.:

„§ 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

§ 3. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.”

Powyższy przepis reguluje skutki podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej pod kątem widzenia dalszego istnienia i zakresu służebności gruntowej.

Podział nieruchomości obciążonej służebnością przejazdu i przechodu

Bez względu na to, która nieruchomość jest przedmiotem podziału, służebność nie wygasa z mocy prawa, lecz obciąża wszystkie nowo powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Jeżeli wynik podziału jest taki, że po podziale nieruchomości obciążonej wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku nowych nieruchomości, właściciele innych mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością (uchwała SN z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/2009, LexisNexis nr 2026820, OSNC 2010, nr 1, poz. 4, z glosą A. Sylwestrzak, MoP 2010, nr 2, s. 114, oraz z omówieniem Z. Strusa, Pal. 2009, nr 5-6, s. 268).

Wskazuję więc, że według art. 290 § 1 i 2 K.c. w razie podziału nieruchomości władnącej, jak również obciążonej służebnością gruntową, służebność ta co do zasady utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział oraz na częściach utworzonych przez podział. Jeżeli więc nie zachodzą okoliczności wskazane w tych przepisach, żeby można żądać zwolnienia określonych części nieruchomości od służebności (art. 290 § 1 in fine i § 2 in fine), to podziały nieruchomości władnącej i obciążonej nie mają wpływu na dalsze istnienie służebności, nie stanowią one o zmianie treści służebności i nie wymagają umowy między właścicielami nieruchomości w celu dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.

Z art. 290 § 1 i § 2 K.c. wynika, że tylko w razie gdy służebność dla nieruchomości obciążonej przestała mieć znaczenie, a właściciele nieruchomości władnącej i obciążonej nie mogą się porozumieć, potrzebne jest rozstrzygnięcie sądowe. „Wtedy, gdy spełnione są przesłanki z art. 290 § 3 K.c. można domagać się od uczestników postępowania zmiany sposobu wykonywania służebności, natomiast gdy są spełnione przesłanki z art. 290 § 1 i § 2 K.c., zmiana sposobu wykonywania służebności wymagająca umowy lub orzeczenia sądowego nie jest potrzebna i nie można od niej uzależniać zmiany wpisu w księdze wieczystej” (por. uzasadnienie powołanej uchwały SN z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/2009, LexisNexis nr 2026820, OSNC 2010, nr 1 poz. 4).

Podział działki obciążonej służebnością

Tak więc podstawowym następstwem podziału w odniesieniu do nieruchomości obciążonej jest to, że służebność nie wygasa (E. Gniewek, w: System P.P., t. 4, 2005, s. 468). Drugą konsekwencją dokonania podziału jest fakt utrzymywania służebności na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział. Służebności są z mocy prawa wpisywane do ksiąg wieczystych zakładanych dla odłączonych nieruchomości. Za podstawę wpisu służy akt dotyczący podziału (umowa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) oraz zdarzenie (umowa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna), które było podstawą pierwotnego ustanowienia służebności (E. Gniewek, w: System P.P., t. 4, 2005, s. 468).

Służebności z mocy prawa uwidocznione będą w księgach wieczystych nieruchomości powstałych w wyniku podziału.

Mimo podstawowego rozwiązania przyjętego przez ustawodawcę, zakładającego istnienie służebności na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział, komentowane przepisy przewidują możliwość modyfikacji stosunku służebności w razie przeprowadzenia podziału.

Zniesienie służebności przejazdu i przechodu

Jeżeli dochodzi do podziału nieruchomości obciążonej, właściciele tych części, które nie zwiększają użyteczności nieruchomości władnącej, mogą żądać zwolnienia od służebności.

Jeżeli w drodze umownej nie uda się zobowiązanemu zwolnić nieruchomości ze służebności, to może on wystąpić do sądu o jej zniesienie na podstawie komentowanego przepisu. Sprawa taka rozpatrywana będzie w trybie procesu.

Ustawodawca dostrzega też potrzebę regulacji takiej sytuacji faktycznej, w której w wyniku przeprowadzonego podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej nie dochodzi do utraty użyteczności służebności dla części nieruchomości utworzonych przez podział, ale uzasadniona jest zmiana jej treści. W takim wypadku zarówno właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak również władnącej przysługuje roszczenie o zmianę treści służebności, którego wykonania, w razie braku porozumienia z właścicielem nieruchomości władnącej, może dochodzić przed sądem – art. 290 § 3 K.c. (A. Wąsiewicz, w: System P.C., t. 2, 1977, s. 703).

Podział nieruchomości może odbyć się umownie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, ale też może nastąpić w drodze decyzji administracyjnej, ze względu na cele publiczne (art. 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej UGN). Praktycznie w każdym wypadku podział będzie wymagał zatwierdzenia jego planu przez administrację samorządową. Dlatego też dla skuteczności podziału umownego konieczne będzie jeszcze spełnienie wymagań stawianych przez przepisy wspomnianej ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

Podział nieruchomości obciążonej służebnością bez zgody właścicieli nieruchomości władnących

Zaznaczam, więc, że podział nieruchomości obciążonej, dokonany nawet bez zgody właścicieli nieruchomości władnących jest możliwy, a ich służebność będzie nadal obciążała działki powstałe w wyniku podziału.

Natomiast, gdy w razie podziału nieruchomości obciążonej, wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku nieruchomości utworzonych przez podział, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich od służebności. Zwolnienie od służebności w uproszczeniu polega na zrzeczeniu się prawa przez właściciela nieruchomości władnącej, czego konsekwencją jest wygaśnięcie służebności w pewnym zakresie. Zwolnienie to nie wymaga umowy pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, jednakże w braku jednolitego podejścia co do kwestii użyteczności danej służebności w odniesieniu do niektórych z nieruchomości, właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje roszczenie o zwolnienie jego nieruchomości od służebności, którego może dochodzić na drodze sądowej.

W sytuacji natomiast, gdy konsekwencją podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej jest konieczność zmiany sposobu wykonywania służebności, na wypadek braku porozumienia pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości, sposób ten zostanie ustalony przez sąd (art. 290 § 3 K.c.).

Czy właściciele nieruchomości władnących mają wpływ na postępowanie administracyjne w przedmiocie nieruchomości obciążonej?

Jak już wskazałem, właściciele nieruchomości władnących nie są uczestnikami postępowania administracyjnego w przedmiocie podziału nieruchomości obciążonej. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 23 sierpnia 1999 r. I SA 1599/98, stwierdził, że „nawet w sytuacji, gdyby skarżący nabył służebność gruntową, obciążającą dzieloną nieruchomość, także wówczas postępowanie podziałowe nie dotyczyłoby jego interesu prawnego, ponieważ – stosownie do art. 290 § 2 K.c. – w razie podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział.

Co do wskazania przepisów administracyjnych, będących podstawą podziału nieruchomości, wskazuję na już cytowaną ustawę o gospodarce nieruchomościami. Według art. 93 UGN:

„1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

3a. Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

3b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.”

Według natomiast art. 94 UGN:

„1. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, wniosek o podział został złożony:

1) po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub

2) po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu

– postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.

3. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.”

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa powyżej.”

Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od warunków określonych w art. 94 ust. 1 i 2, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu

Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.

Decyzja lub orzeczenie sądu, o których mowa powyżej, stanowią podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Generalnie więc, na tym etapie podział jest możliwy, a właściciele nieruchomości władnących nie mają powodów do obaw, że zostaną od razu pozbawieni przysługujących im służebności. Przede wszystkim należy pamiętać, że sam podział geodezyjny działki nie jest podstawą do zwolnienia jej od służebności. W przepisach Kodeksu cywilnego chodzi o podział prawny, czyli taki, gdy część działki staje się nową nieruchomością, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.