Podział geodezyjny działki obciążonej służebnością

Służebność przejazdu i przechodu a podział działki

Służebność przejazdu i przechodu jest najczęściej służebnością gruntową. Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem korzystania z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie. Służebność gruntowa ma zwiększać użyteczność nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części.

W praktyce oznacza to, że jeśli kilka gospodarstw korzysta z przejazdu przez cudzą działkę, to samo wydzielenie z tej działki nowych numerów ewidencyjnych albo założenie dla części gruntu nowej księgi wieczystej nie odbiera im automatycznie prawa przejazdu. Trzeba jednak odróżnić sam podział geodezyjny od skutków prawnych w księdze wieczystej i od faktycznego sposobu wykonywania służebności.

Podział nieruchomości obciążonej służebnością

Kluczowe znaczenie ma art. 290 K.c. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jeżeli jednak wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej albo kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

Przykładowo: jeśli droga służebna biegnie wyłącznie po działce A wydzielonej z większej nieruchomości, a działka B nie jest i nie będzie wykorzystywana do przejazdu, właściciel działki B może dążyć do zwolnienia jej od obciążenia. Jeżeli strony się nie porozumieją, konieczne może być postępowanie sądowe.

Sąd Najwyższy w uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09, wskazał, że jeżeli jedna księga wieczysta obejmuje kilka działek wyodrębnionych tylko geodezyjnie, a niektóre z nich są objęte służebnością, to odłączenie działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje samo przez się wygaśnięcia obciążenia.

Czy potrzebna jest zgoda właścicieli nieruchomości władnących?

Co do zasady właściciel nieruchomości obciążonej może zainicjować podział swojej działki bez zgody właścicieli nieruchomości władnących. Wynika to z tego, że podział nie pozbawia ich prawa, a służebność pozostaje skuteczna także po podziale, zgodnie z art. 290 K.c.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Jeżeli projekt podziału w praktyce utrudnia albo uniemożliwia wykonywanie przejazdu i przechodu, właściciele nieruchomości władnących mogą dochodzić ochrony swoich praw na drodze cywilnej. W razie sporu o przebieg lub szerokość pasa służebności duże znaczenie mają treść aktu ustanowienia, wpis w księdze wieczystej, mapa, sposób wieloletniego korzystania oraz ewentualna niezgodność wymiarów służebności z rzeczywistym przebiegiem drogi.

Decyzja administracyjna i dostęp do drogi publicznej

Podział nieruchomości jest oceniany przede wszystkim według ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, stosuje się art. 94 UGN, czyli bada się między innymi brak sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Bardzo ważny jest art. 93 ust. 3 UGN: podział nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Dostęp może wynikać również z wydzielenia drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności albo z ustanowienia innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej. Jeżeli zapewnienie dostępu ma polegać na ustanowieniu służebności, podział może zostać dokonany pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione.

Podział zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji, chyba że mamy do czynienia z sytuacją, w której o podziale orzeka sąd albo ustawa wyłącza obowiązek wydania decyzji. Wniosek składa zasadniczo osoba mająca interes prawny, a przy współwłasności zwykle wszyscy współwłaściciele. Do wniosku dołącza się między innymi dokument tytułu prawnego, wypis z katastru, kopię mapy katastralnej, wstępny projekt podziału, a następnie dokumenty geodezyjne przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Wpis służebności w księdze wieczystej po podziale

Decyzja zatwierdzająca podział albo orzeczenie sądu stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Jeżeli służebność istnieje i obciąża nieruchomość, sąd wieczystoksięgowy może przenieść ją do ksiąg wieczystych zakładanych dla nieruchomości powstałych po podziale. W praktyce warto dopilnować, aby dokumenty geodezyjne i wniosek wieczystoksięgowy jasno wskazywały, których działek dotyczy wykonywanie prawa.

Sama realizacja wpisu nie przesądza jeszcze, że służebność faktycznie powinna być wykonywana na każdej nowej działce. Jeżeli obciążenie zostało ujawnione w księdze działki, która realnie nie służy do przejazdu, trzeba rozważyć zwolnienie jej od służebności albo wykreślenie z KW na podstawie odpowiedniego dokumentu lub orzeczenia.

Zwolnienie działki od służebności albo zmiana sposobu jej wykonywania

Po podziale mogą powstać trzy typowe sytuacje. Po pierwsze, służebność nadal jest potrzebna i wykonywana tak jak dotąd. Po drugie, służebność jest potrzebna, ale jej przebieg powinien zostać zmieniony, np. przesunięty bliżej granicy działki. Po trzecie, część nieruchomości powstała po podziale w ogóle nie jest potrzebna do korzystania z przejazdu.

Jeżeli wskutek podziału sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, a strony nie mogą się porozumieć, sposób ten ustala sąd na podstawie art. 290 § 3 K.c. Niezależnie od tego art. 291 K.c. pozwala właścicielowi nieruchomości obciążonej żądać za wynagrodzeniem zmiany treści albo sposobu wykonywania służebności, jeżeli po jej ustanowieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza, a zmiana nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 K.c. W praktyce chodzi o sytuacje, w których służebność stała się bezprzedmiotowa, np. nieruchomość władnąca uzyskała inny pełnowartościowy dostęp do drogi i nie potrzebuje już dawnego przejazdu. Jeżeli służebność nie była wykonywana przez 10 lat, trzeba dodatkowo rozważyć art. 293 K.c.

Alternatywy dla sporu sądowego

Nie każda sprawa musi kończyć się procesem. Strony mogą zawrzeć porozumienie dotyczące nowego przebiegu drogi, ustanowić służebność na innej części gruntu, uregulować zasady utrzymania drogi albo uzgodnić odpłatne zwolnienie części działek od obciążenia. Przy planowanej sprzedaży obciążonej nieruchomości trzeba jednak pamiętać, że nabywca co do zasady przejmuje nieruchomość z ujawnioną służebnością.

Jeżeli problem dotyczy drogi wspólnej albo sąsiedniej działki, czasem praktyczniejszym rozwiązaniem niż długotrwały spór bywa nabycie udziału w drodze, wydzielenie drogi wewnętrznej, zamiana fragmentów gruntu albo wykup połowy działki sąsiada. Wybór rozwiązania zależy od treści służebności, układu działek, planu miejscowego i celu podziału.

FAQ

Podsumowanie

Podział geodezyjny działki obciążonej służebnością przejazdu i przechodu jest dopuszczalny, o ile spełnia warunki administracyjne przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Służebność nie wygasa jednak automatycznie. Co do zasady obciąża części powstałe po podziale, a dopiero konkretne okoliczności mogą uzasadniać zwolnienie niektórych działek, zmianę sposobu wykonywania prawa albo jego zniesienie.

Najbezpieczniej przed podziałem sprawdzić księgę wieczystą, mapę, dokument ustanowienia służebności i faktyczny przebieg drogi. Dzięki temu można uniknąć sytuacji, w której nowe działki będą trudniejsze do sprzedaży albo obciążone wpisem, który trzeba będzie usuwać w osobnym postępowaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 285, art. 290-295.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 93-99.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09 - orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.