Budowa sieci wod.-kan. w drodze prywatnej

Budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w drodze wspólnej

W opisanej sytuacji kluczowe są trzy kwestie: zgoda współwłaścicieli drogi, status prawny wybudowanych urządzeń oraz sposób rozliczenia kosztów z osobami, które dziś nie chcą partycypować w inwestycji albo dopiero kupią działki.

Droga stanowi współwłasność. Jeżeli budowa wodociągu i kanalizacji wymaga robót ziemnych, ułożenia przewodów, ustanowienia dostępu eksploatacyjnego i trwałego zajęcia pasa drogi, to w praktyce nie jest to zwykłe, codzienne korzystanie z rzeczy wspólnej. Może być traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a wtedy bezpiecznym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli albo odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu.

Nie wystarczy więc wyłącznie porozumienie dwóch właścicieli, jeżeli trzeci współwłaściciel drogi nadal ma udział związany z niesprzedanymi działkami. Brak jego zgody może później utrudnić odbiór inwestycji, rozliczenie kosztów albo sprzedaż działek z jasnym obowiązkiem zapłaty na rzecz inwestorów.

Artykuł 48 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem są częściami składowymi nieruchomości, chyba że ustawa stanowi inaczej. W przypadku wodociągów i kanalizacji znaczenie ma jednak art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego: urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów oraz urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W praktyce oznacza to, że nie każda rura położona w prywatnej drodze automatycznie staje się współwłasnością wszystkich właścicieli drogi. Jeżeli mamy do czynienia z urządzeniami wodociągowymi albo kanalizacyjnymi, które zostały przyłączone do systemu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego i wchodzą w skład tego przedsiębiorstwa, ich status należy oceniać przez pryzmat art. 49 Kodeksu cywilnego oraz umów zawartych z przedsiębiorstwem.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy przewody nie zostały jeszcze włączone do przedsiębiorstwa, nie mają odrębnie uregulowanego statusu i są traktowane jako trwałe urządzenia związane z drogą. Wtedy nabywca udziału w drodze może twierdzić, że nabył udział w nieruchomości wraz z jej częściami składowymi. Dlatego najważniejsze jest uregulowanie sprawy przed rozpoczęciem budowy albo najpóźniej przed sprzedażą kolejnych działek.

Zobacz również: przyłącza w drodze prywatnej i zakres służebności

Czy przyszły właściciel działki musi zwrócić część kosztów?

Sam fakt, że ktoś kupi działkę wraz z udziałem w drodze, nie oznacza jeszcze, że automatycznie powstanie wobec niego osobisty obowiązek zwrotu 25% kosztów poniesionych wcześniej przez Państwa i sąsiada. Taki obowiązek powinien wynikać z umowy, z przejęcia długu, z wyraźnego zobowiązania w akcie notarialnym albo z rozliczeń między współwłaścicielami, jeżeli spełnione są przesłanki wynikające z przepisów o współwłasności.

Art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten może być podstawą do rozliczania nakładów na drogę wspólną, ale nie każda inwestycja wykonana przez część współwłaścicieli automatycznie obciąży pozostałych. Znaczenie ma między innymi to, czy inwestycja była konieczna, uzgodniona, przydatna dla rzeczy wspólnej i czy pozostali współwłaściciele wyrazili na nią zgodę.

Jeżeli obecny właściciel dwóch niesprzedanych działek nadal ma udział w drodze, najprostsze rozwiązanie to zawarcie z nim pisemnego porozumienia przed rozpoczęciem robót. W porozumieniu można określić, kto buduje sieć, kto ponosi koszty, jaka część kosztów przypada na każdą działkę, kiedy powstaje obowiązek zapłaty oraz jak ma wyglądać rozliczenie przy sprzedaży pozostałych nieruchomości.

Jeżeli zależy Państwu na kwocie odpowiadającej 25% kosztów od każdej z dwóch pozostałych działek, trzeba sprawdzić, czy udziały w drodze i planowany sposób korzystania rzeczywiście uzasadniają taki podział. Przy czterech działkach o podobnym przeznaczeniu i równym dostępie do sieci taki model może być racjonalny, ale powinien zostać zapisany w umowie, a nie opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach.

Jak zabezpieczyć zwrot kosztów przed sprzedażą pozostałych działek?

Najlepszym zabezpieczeniem jest umowa zawarta jeszcze z obecnym właścicielem niesprzedanych działek. Powinna przewidywać, że przy sprzedaży każdej działki nabywca zostanie poinformowany o inwestycji i zobowiąże się w akcie notarialnym do zapłaty określonej kwoty na rzecz inwestorów albo do zawarcia odrębnej umowy regulującej przyłączenie do wybudowanych urządzeń.

Warto unikać samego ogólnego zapisu, że „nabywca wie o sieci”. Taki zapis informacyjny nie musi oznaczać obowiązku zapłaty. Bezpieczniejszy jest konkretny mechanizm: kwota, termin płatności, numer rachunku, warunek możliwości korzystania z urządzeń oraz wskazanie, kto ponosi koszty późniejszego przyłączenia swojej posesji.

Jeżeli działki będą sprzedawane przez obecnego właściciela, można żądać, aby obowiązek rozliczenia nakładów został wpisany do aktu notarialnego sprzedaży. W razie potrzeby notariusz powinien dobrać właściwą konstrukcję prawną, bo nie każde zobowiązanie osobiste nadaje się do skutecznego „przeniesienia” na każdego kolejnego nabywcę bez jego wyraźnej zgody.

Przeczytaj też: budowa budynku w miejscu przebiegu rury kanalizacyjnej

Przyłącze czy sieć – dlaczego to ma znaczenie?

W sprawach wodno-kanalizacyjnych trzeba odróżnić przyłącze do konkretnej nieruchomości od urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, czyli w szczególności sieci. To rozróżnienie ma znaczenie dla własności, kosztów utrzymania, odbiorów technicznych i ewentualnego przekazania urządzeń gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu.

Jeżeli budują Państwo odcinek, który ma obsługiwać kilka działek i zostać połączony z siecią przedsiębiorstwa, w dokumentach technicznych i umowie z przedsiębiorstwem trzeba jasno określić, czy jest to sieć, odcinek sieci, czy wyłącznie przyłącza do poszczególnych nieruchomości. Od tej kwalifikacji może zależeć, kto będzie odpowiedzialny za późniejsze awarie, konserwację i rozbudowę.

Przed rozpoczęciem inwestycji należy uzyskać warunki techniczne od właściwego przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, uzgodnić projekt oraz sprawdzić wymagania wynikające z przepisów budowlanych i lokalnych procedur. Jeżeli sieć ma przebiegać w prywatnej drodze, dokumentacja powinna także obejmować zgody właścicielskie i zasady dostępu do urządzeń w razie awarii.

Odpłatne przekazanie urządzeń gminie albo przedsiębiorstwu

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie.

To rozwiązanie może być korzystne, gdy inwestorzy nie chcą ponosić w przyszłości kosztów utrzymania sieci, usuwania awarii i organizowania dostępu do urządzeń. Trzeba jednak pamiętać, że przepisy nie gwarantują automatycznie zwrotu pełnych kosztów budowy. Cena, termin i warunki przejęcia są przedmiotem negocjacji oraz zależą od praktyki danej gminy albo przedsiębiorstwa.

Jeżeli urządzenia zostaną przekazane, przyszli właściciele działek będą co do zasady załatwiać przyłączenie według zasad obowiązujących u przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Nie oznacza to jednak, że Państwo automatycznie odzyskają od nich 25% kosztów. Zwrot nakładów trzeba zabezpieczyć oddzielnie, chyba że umowa z gminą albo przedsiębiorstwem zapewni Państwu odpowiednie wynagrodzenie.

Zobacz również: sieć wodociągowa na prywatnej działce

Co powinno znaleźć się w porozumieniu współwłaścicieli?

Dobre porozumienie powinno być konkretne. Warto określić w nim co najmniej: przebieg planowanej sieci, zakres robót, kosztorys, sposób wyboru wykonawcy, udział każdej działki w kosztach, zasady zapłaty przez przyszłych nabywców, odpowiedzialność za awarie do czasu ewentualnego przekazania urządzeń oraz zasady udostępniania drogi na potrzeby napraw.

Jeżeli obecny właściciel pozostałych działek nie chce płacić teraz, można rozważyć zapis, że zapłata nastąpi przy sprzedaży działki albo przed pierwszym korzystaniem z możliwości podłączenia. Taki mechanizm powinien być powiązany z obowiązkiem ujawnienia go nabywcy i wpisania odpowiedniego zobowiązania do aktu notarialnego.

W praktyce warto także ustalić, co stanie się, gdy koszt inwestycji okaże się wyższy od kosztorysu, gdy jedna z działek będzie potrzebowała większej przepustowości albo gdy przedsiębiorstwo zażąda zmian w projekcie. Im więcej takich kwestii zostanie uregulowanych przed budową, tym mniejsze ryzyko sporu po sprzedaży działek.

FAQ

Czy nowy właściciel działki automatycznie staje się współwłaścicielem sieci?

Nie zawsze. Jeżeli urządzenia wchodzą w skład przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, stosuje się art. 49 Kodeksu cywilnego i nie są one częścią składową gruntu. Jeżeli jednak status urządzeń nie został uregulowany, a są one traktowane jako część nieruchomości, nabywca udziału w drodze może powoływać się na nabycie udziału wraz z elementami trwale związanymi z gruntem.

Czy można żądać od przyszłych nabywców po 25% kosztów budowy?

Można to przewidzieć w umowie, ale taki obowiązek nie powstaje automatycznie tylko dlatego, że inwestycja była potrzebna. Najbezpieczniej ustalić kwotę i zasady zapłaty z obecnym właścicielem pozostałych działek oraz dopilnować, aby przyszli nabywcy przyjęli ten obowiązek w akcie notarialnym.

Czy art. 207 Kodeksu cywilnego zawsze pozwala odzyskać nakłady?

Nie zawsze. Przepis jest podstawą do rozliczania wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, ale w sporze znaczenie ma charakter inwestycji, zgoda współwłaścicieli, celowość wydatku i wielkość udziałów. Im lepiej udokumentowane uzgodnienia, tym większa szansa na skuteczne rozliczenie.

Czy można odmówić sąsiadowi podłączenia, jeśli nie zapłacił?

To zależy od statusu urządzeń, treści umów i zasad przyłączenia ustalanych przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne. Zamiast opierać się na późniejszej odmowie, lepiej wcześniej wprowadzić pisemny warunek rozliczenia kosztów przed korzystaniem z infrastruktury.

Czy przekazanie sieci gminie oznacza zwrot wszystkich kosztów?

Nie. Ustawa pozwala na odpłatne przekazanie urządzeń, ale warunki ustala się w umowie. Gmina albo przedsiębiorstwo mogą proponować kwotę niższą niż koszt budowy, dlatego przed podpisaniem umowy trzeba porównać cenę z korzyścią polegającą na przejęciu utrzymania i odpowiedzialności za awarie.

Podsumowanie

Jeżeli chcą Państwo wybudować wodociąg i kanalizację w drodze wspólnej, nie należy zakładać, że przyszli nabywcy działek sami z siebie zwrócą po 25% kosztów. Podstawą powinno być pisemne porozumienie współwłaścicieli, właściwe określenie statusu prawnego urządzeń, uzgodnienie inwestycji z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym oraz zabezpieczenie obowiązku zapłaty w dokumentach sprzedaży pozostałych działek.

Warto także rozważyć odpłatne przekazanie urządzeń gminie albo przedsiębiorstwu. Nie zawsze pozwoli to odzyskać pełne nakłady, ale może ograniczyć przyszłe koszty utrzymania i ryzyko sporów o awarie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.