Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wpływ inwestycji telekomunikacyjnej na wartość nieruchomości rolnej przekształcanej w budowlaną

Autor: Janusz Polanowski

Posiadam 3-hektarową nieruchomość, są to grunty orne. W najbliższym czasie będę chciała przekształcić tę nieruchomość w budowlaną. Działka usytuowana jest w mieście o liczbie mieszkańców 3,5 tys., 800 metrów od centrum. Firma telekomunikacyjna chce ulokować światłowód o długości 120 metrów w granicy, co obniży wartość mojej nieruchomości, która, jak wspomniałam, docelowo ma być budowlana. Czy mogę domagać się jakiegoś zadośćuczynienia od przedsiębiorstwa za zgodę na tę inwestycję, np. doprowadzenie drogi do tej działki, ponieważ obecnie dojazd do niej mam tylko dzięki uprzejmości sąsiada?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wpływ inwestycji telekomunikacyjnej na wartość nieruchomości rolnej przekształcanej w budowlaną

Instalacja urządzeń przesyłowych na prywatnej działce

Propozycja do Pani skierowana dotyczy zainstalowania na należącej do Pani nieruchomości urządzeń stanowiących część składową przedsiębiorstwa – to jest urządzeń w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.). Optymalny wariant prawny w takich sytuacjach powinien polegać na ustanowieniu służebności przesyłu (od art. 3051 K.c. do art. 3054 K.c.). Służebność może zostać ustanowiona na dwa sposoby: przez złożenie oświadczenia (o ustanowieniu służebności) przez właściciela nieruchomości obciążonej lub na drodze sądowej; w przypadku służebności przesyłu ustawodawca przewidział także umowę o ustanowienie służebności przesyłu (umowa może towarzyszyć także innym rodzajom służebności: służebnościom gruntowym oraz służebnościom osobistym). Oświadczenie (właściciela nieruchomości obciążonej) o ustanowieniu służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Na drodze sądowej służebność przesyłu może zostać ustanowiona z inicjatywy zarówno przedsiębiorstwa (którego urządzenia są lub miałyby zostać zainstalowane na nieruchomości), jak i z inicjatywy właściciela nieruchomości (która miałaby zostać obciążona służebnością).

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Proponuję sprawdzić, co zostało Pani zaproponowane – o ile propozycja (zwłaszcza pisemna) została do Pani skierowana. Dość często przedsiębiorstwa koncentrują się na pozyskaniu (od właściciela nieruchomości) upoważnienia, które mogłoby zostać przedstawione w organie administracji architektoniczno-budowlanej jako dowód legitymowania się „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Samą taką propozycję (bez powiązania z planem ustanowienia służebności przesyłu) trudno byłoby chwalić. Jednakże często bywa o wiele gorzej (z perspektywy właścicieli nieruchomości), ponieważ „przy okazji” w dokumencie zawiera się postanowienia, które mogą faktycznie stanowić akt kapitulacji właściciela nieruchomości. Wolno udzielić wyłącznie zgody na prowadzenie prac budowlanych (także w „alternatywnym dokumencie” – bez wyrażania zgody na niedogodne postanowienia, które zaproponowano.

Gdy przedsiębiorstwo otrzymuje dokument pozwalający wykazać się „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, to może mieć małą ochotę do formalizacji (cywilnoprawnej) tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości – sama inwestycja będzie (byłaby) legalna w rozumieniu Prawa budowlanego. Proszę jednak unikać nadmiernie uproszczonych podejść; niekiedy prawnie dopuszczalne jest wydanie decyzji o realizacji określonej inwestycji bez zgody właściciela nieruchomości – zwłaszcza ma to związek z realizacją niektórych inwestycji budowlanych, ale może również wiązać się z rozwojem sieci telekomunikacyjnych. Trzeba podtrzymywać przejawy woli dialogu lub wystąpić na drogę sądową – bierność może skutkować wystąpieniem na drogę sądową przez przedsiębiorstwo lub zawnioskowaniem przez nie o wydanie decyzji administracyjnej.

Odpłatność za korzystanie z cudzych nieruchomości, zapłata za służebność przesyłu

Niestety, ustawodawca nie ułatwia regulowania spraw związanych z odpłatnością za korzystanie z cudzych nieruchomości. Wciąż brak (wcześniej niekiedy zapowiadanych) odgórnych („urzędowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości, np. w zakresie dotyczącym przejazdu lub umieszczania urządzeń. W związku z tym trzeba kierować się orientacją w sytuacji na rynku nieruchomości lub korzystać z na ogół odpłatnych usług rzeczoznawców majątkowych (wycena nieruchomości i innych rzeczy leży poza zakresem właściwości prawników). Stan niemalże „wolnoamerykanki” polega także na tym, że wynagrodzenie może być zarówno jednorazowe, jak i cykliczne. Sporo osób decyduje się na jednorazowo należne wynagrodzenie, ale proszę pamiętać o obowiązku płacenia podatku (np. podatku rolnego lub podatku od nieruchomości) – z reguły każdego roku; w ciągu wielu lat ekonomiczne znaczenie jednorazowo przyjętego wynagrodzenia może znacznie zmaleć. Ponadto przyjęcie jednorazowo wynagrodzenia może stanowić wyzwanie w przypadku sprzedaży nieruchomości; o ważnych okolicznościach należy poinformować nabywcę (nabywców), ponadto przydaje się ujawnienie służebności w księdze wieczystej (z uwagi na znaczenie ksiąg wieczystych).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności a odszkodowanie

Dość często bez należytej refleksji używa się określenia „odszkodowanie”. Odszkodowaniem jest refundacja szkody; w związku ze służebnością lub korzystaniem z cudzej nieruchomości na innych warunkach zasadne może okazać się odszkodowanie np. za: zmniejszenie użyteczności (np. inwestycyjnej) nieruchomości, szkody związane z konserwacją lub naprawami instalacji. Proszę także pamiętać o tym, że wynagrodzenie należy się właścicielowi rzeczy – jako pożytek, będący jednym z uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.). Dobrze jest uregulować sprawy precyzyjnie – w umowie lub w orzeczeniu sądowym, na wniosek osoby zainteresowanej – w tym rozdzielając wynagrodzenie od odszkodowania.

Wartość odszkodowania (właściwie rozumianego) na ogół jest niższa w przypadku używania gruntów rolnych (a szczególnie nieużytków), niż w przypadku gruntów budowlanych lub gruntów inwestycyjnych. Być może z tym właśnie wiąże się odnośna propozycja przedsiębiorstwa.

Dostęp do drogi publicznej

Bez dostępu do drogi publicznej – w tym obecnie bardzo ważnego dostępu prawnego – trudno zakładać, by nieruchomość gruntowa mogła stać się „działką budowlaną”. Aktualnie chodzi głównie o rygorystyczne (chyba już w całej Polsce) podejście organów administracji architektoniczno-budowlanej do wymogu dostępu nieruchomości do drogi publicznej (ten wymóg w Prawie budowlanym występuje od dawna, ale zmieniło się podejście do niego urzędników. Uzyskanie prawnego dostępu do drogi publicznej, a zwłaszcza oficjalna zmiana przeznaczenia gruntów (z rolnych na budowlane lub inwestycyjne) mogłaby dawać szanse na wyższe odszkodowanie – szczególnie w przypadku poważnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości; instalacja (np. telekomunikacyjna) mogłaby stanowić jeden z atutów gruntu (niestety, sporo osób chce mieć „blisko” różne media, ale często „nie u siebie”).

Samo grzecznościowe udostępnianie możliwości dojazdu do Pani nieruchomości przez właściciela innej nieruchomości to stanowczo za mało, by mogło dojść (przy aktualnym podejściu organów administracji publicznej) do spełnienia warunku posiadania dostępu do drogi publicznej. Być może właściciel tamtej nieruchomości ustanowi na rzecz należącej do Pani nieruchomości służebność gruntową (art. 285 i następne K.c.), np. o cechach służebności drogi koniecznej – także w takim przypadku przydałoby się wpisanie służebności we właściwych księgach wieczystych (wniosek o dokonanie wpisu objęty jest opłatą sądową). Trudno określać prawdopodobieństwo wyrażenia takiej zgody – ewentualnie być może udałoby się w inny sposób (np. w innym miejscu) wyznaczyć pas gruntu pod drogę wewnętrzną (czy to na cudzym gruncie, czy to na Pani gruncie). Na ogół dojazd do gruntów rolnych jest mniej intensywny niż do działek mieszkalnych lub używanych na cele inwestycyjne, a ponadto „dojazd grzecznościowy” odbywa się często wąskim pasem gruntu, zaś pas drogi wewnętrznej (zwłaszcza oficjalnie organizowanej) może być o wiele szerszy, np. pięciometrowy lub szerszy (np. w „ustawie deweloperskiej” przewidziano drogę o szerokości przynajmniej sześciu metrów do osiedla mieszkaniowego nawet „gdzieś w polach”).

Zasiedzenie służebności drogowej

Jeżeli „dojazd grzecznościowy” trwa od dawna, to w grę może wchodzić zawnioskowanie do sądu o stwierdzenie zasiedzenia służebności – o ile doszło do zasiedzenia służebności (art. 292 w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Zasiedzeniem służebności może skutkować posiadanie zależne o cechach „posiadania służebności” (w rozumieniu art. 352 K.c.) przez odpowiednio wiele lat (oba rodzaje posiadania, samoistne i zależne, ustawowo określono w art. 336 K.c.). Opis sytuacji nie wskazuje na możliwość zasiedzenia służebności w dobrej wierze, więc zakładam ewentualność zasiedzenia służebności w złej wierze. Aktualnie do zasiedzenia oraz do zasiedzenia służebności w złej wierze dochodzi po 30 latach, zaś wcześniej dochodziło do tego po 20 latach – dotycząca okresów zasiedzenia (a więc także zasiedzenia służebności) zmiana art. 172 K.c. weszła w życie dnia 29 września 1990 roku.

Mało prawdopodobne wydaje się, by przedsiębiorstwo przesyłowe zgodziło się doprowadzić do Pani nieruchomości drogę – szczególnie z uwagi na koszty (samo zaangażowanie ludzi i środków technicznych w realizację takiego celu mogłoby okazać się kosztowne), a ponadto nikt nie jest zobowiązany zbyć na rzecz przedsiębiorstwa gruntu w celu zorganizowania drogi przez Panią oczekiwanej. Życzenia wolno wyrażać, ale samo wyrażenie życzenia nie jest równoznaczne z obowiązkiem spełnienia życzenia przez kogokolwiek – wykluczone jest wydawanie wiążących (szczególnie prawnie wiążących) poleceń przez równego równemu (sobie).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl