Spór o przyłącze wodociągowe przez działkę sąsiada, co można zrobić?

Wynagrodzenie za użytkowanie gruntu

W dzisiejszym stanie prawnym odpowiednie przepisy pozwalają ubiegać się o rekompensatę za użytkowanie gruntu przez właściciela instalacji, a nawet przewidują, że właściciel działki może zażądać usunięcia niechcianej rury, kabla, słupa. Właścicielowi nieruchomości, przysługuje między innymi:

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o ile ani właściciel gruntu, ani jego poprzednicy prawni nie zawierali umów o korzystanie z gruntu) – maksymalnie za 10 lat (zgodnie z orzecznictwem, wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy,
• wynagrodzenie za ustanowienie służebności – obejmujące rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości oraz ekwiwalent za wyrażoną zgodę i prawo do korzystania z gruntu w latach eksploatacji urządzenia.

Wynagrodzenie w omawianej sprawie często mylone jest z odszkodowaniem. Tymczasem możliwość wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie z tytułu posadowienia na nieruchomości infrastruktury przesyłowej jest uzależniona od poniesienia przez właściciela gruntu szkody np. zniszczenia upraw, wycięcia krzewów owocowych itp. Natomiast roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje właścicielowi nieruchomości bez względu na to, czy nie korzystając z nieruchomości lub będąc ograniczony w możliwości korzystania, poniósł jakakolwiek szkodę. Jak to wskazuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.09.2009 r. (sygn. akt I ACa 607/09), „wynagrodzenie przysługujące właścicieli nieruchomości nie jest naprawieniem szkody, lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej; a więc tym, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego”. Ponadto pozostaje Panu roszczenie o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r, w celu uregulowania m.in. stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorstwami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują. Służebność przesyłu określa zakres, w jakim zakład energetyczny, zakład wodno-kanalizacyjny, gazownia, wodociągi, zakład ciepłowniczy itp. może korzystać z cudzego, gruntu, na którym znajdują się lub mają się znajdować jego urządzenia przesyłowe. Umowa powinna szczegółowo określać zakres czynności, które Pana sąsiad może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym, jakie jego działania  w stosunku do nieruchomości Pan jako jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia. 

Należy zaznaczyć, że jeżeli Pana sąsiad odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, to właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. A zatem dzięki nowej regulacji właściciel gruntu zaopatrzony został w cywilnoprawne roszczenie, skierowane przeciwko sąsiadowi , o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu. A ten wypadek zdaje się Pana dotyczyć.

Trzeba jednak zaznaczyć, że zasadniczo brak jest jednoznacznych zasad i reguł wyznaczania opłaty z tytułu służebności przesyłu, dlatego też zanim Pan podpisze umowę, dobrze byłoby skorzystać z opinii rzeczoznawcy, który dokona wyceny wartości służebności i wysokości przysługującego wynagrodzenia z tego tytułu. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). A zatem podstawą wyliczenia wysokości Pana roszczenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu będzie wielkość zajętej przez sąsiada  nieruchomości, ale i strefa bezpieczeństwa – to jest maksymalnie 2 metry od rury, gdzie nie może Pan nic posadzić ani wybudować przy uwzględnieniu stawki czynszu dzierżawnego dla nieruchomości o tych samych parametrach i właściwościach co Pana nieruchomość.

W art. 305² § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego napisano, że powierzchnia służebności przesyłu powinna być „konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń”. Powierzchnia ta zależy od szerokości pasa niezbędnego do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Pas ten nazywany jest przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technologicznym i powinien być ustanowiony przez właściciela sieci (operatora) w Instrukcji Ruchu i Eksploatacji Sieci Przesyłowej lub Dystrybucyjnej bądź w przepisach prawnych. Brak jednoznacznych uregulowań w tym zakresie wprowadza chaos informacyjny i podważa wiarygodność oraz dobre imię operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych w przypadku sporów dotyczących zasad ustalania powierzchni potrzebnej do określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Nie ulega wątpliwości, że szerokość pasa służebności przesyłu jest uzależniona od parametrów rury na Pana działce  i przeznaczenia terenu.

Wysokość wynagrodzenia

Na wysokość wynagrodzenia istotny wpływ wywiera udział Pana sąsiada w korzystaniu z terenu niezbędnego do obsługi infrastruktury. Udział ten zależy głównie od dwóch czynników:

• fizycznego zajęcia terenu oraz
• przeznaczenia obciążonego gruntu.

Gdyby grunt był w całości zajęty przez sąsiada, to powinien być przez niego wykupiony. W praktyce, w procesach sądowych, wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu ustala się na podstawie opinii biegłych, którzy posiadają wiadomości specjalne umożliwiające określenie stawki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu przy uwzględnieniu wszystkich czynników zewnętrznych, typu: lokalizacja, przeznaczenie nieruchomości, jej atrakcyjność itp. Na tym etapie musi się Pan sam zorientować, jaka byłaby to, mniej więcej,  stawka czynszu dzierżawy, biorąc pod uwagę obszar zajętej nieruchomości i jej przeznaczenie – często takie dane można uzyskać np. w gminie.

Dochodzenie wynagrodzenia za instalacje przesyłowe należy rozpocząć od wystosowania pisma do  Pana sąsiada jako właściciela urządzenia przesyłowego, w którym należy:

• wskazać działkę, na której znajduje się urządzenie przesyłowe,
• zaznaczyć, że służebność dotyczy instalacji wodociągowych,
• zaproponować kwotę wynagrodzenia.

Jeżeli takie pismo pozostanie bez odpowiedzi, należy wysłać pismo ponaglające do odpowiedzi. Można też wystąpić do sądu z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.

Jeżeli jednak nie uda się osiągnąć porozumienia, należy wystąpić z wnioskiem do sądu o wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. We wniosku należy wskazać grunt, na którym zostanie ustanowiona służebność oraz instalacje przesyłowe, których będzie ona dotyczyć. Trzeba również podkreślić, że negocjacje z właścicielem urządzeń przesyłowych nie doprowadziły do osiągnięcia porozumienia pomiędzy stronami w zakresie stosownego wynagrodzenia. Powinno się także zaproponować kwotę wynagrodzenia (jak pisałam, przydałby się rzeczoznawca). Sąd po przeanalizowaniu sprawy wyda postanowienie, w którym ustanowi na rzecz przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji służebność przesyłu i przyzna należne Panu wynagrodzenie. W piśmie można podać alternatywnie żądanie usunięcia urządzenia przesyłowego z Pana działki.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.