Zniesienie służebności przejścia i przejazdu

Co oznacza zapis o przejściu i przejeździe w akcie notarialnym?

Zapis w akcie notarialnym, że każdoczesny właściciel sąsiedniej nieruchomości ma prawo przejścia i przejazdu przez Pani działkę, najczęściej oznacza służebność gruntową. W takim układzie Pani nieruchomość jest nieruchomością obciążoną, a nieruchomość sąsiada nieruchomością władnącą. Prawo jest związane z nieruchomością, a nie z konkretną osobą, dlatego przechodzi na kolejnych właścicieli.

Nowy właściciel może więc powoływać się na służebność, jeżeli została ona skutecznie ustanowiona i nie wygasła. Nie przesądza to jednak, że może korzystać z niej w dowolny sposób. Zakres służebności wynika przede wszystkim z aktu ustanowienia, późniejszego sposobu wykonywania oraz celu, dla którego została ustanowiona.

Istotne jest także to, czy mamy do czynienia z dwiema odrębnymi nieruchomościami gruntowymi, czy z nieruchomością wspólną i podziałem korzystania. Przy odrębnych nieruchomościach zastosowanie mają przepisy o służebnościach gruntowych, w szczególności art. 285 i następne Kodeksu cywilnego. Przy współwłasności lub lokalach w jednym budynku w grę może wchodzić również sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w tym rozwiązania nawiązujące do art. 206 K.c..

Jak sprawdzić stan prawny działek?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić księgi wieczyste obu nieruchomości. W księdze nieruchomości obciążonej służebność zwykle powinna być widoczna w dziale III, natomiast w księdze nieruchomości władnącej może być ujawniona jako prawo związane z własnością. Brak wpisu nie zawsze oznacza, że służebność nie istnieje, bo mogła zostać ustanowiona w akcie notarialnym i nieujawniona w księdze.

Warto ustalić, jaka była podstawa wpisu albo podstawa ustanowienia prawa. Najważniejszy jest akt notarialny, w którym służebność ustanowiono lub potwierdzono. Trzeba sprawdzić, czy obejmuje ona wyłącznie przejście, przejazd samochodem osobowym, dojazd gospodarczy, przejazd przez konkretny pas gruntu, czy też została opisana bardzo ogólnie.

Równie ważne jest ustalenie, czy nowa droga daje sąsiadowi prawny dostęp do drogi publicznej. Sam fakt, że da się fizycznie dojechać inną trasą, może nie wystarczyć. Liczy się to, czy sąsiad ma tytuł prawny do korzystania z tej drogi, na przykład własność, udział, służebność, trwałe uprawnienie wynikające z dokumentów albo dostęp bezpośredni do drogi publicznej.

Czy nowa droga pozwala znieść służebność?

Tak, ale co do zasady nie dzieje się to automatycznie. Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. W praktyce chodzi właśnie o sytuacje, w których cel służebności odpadł, bo nieruchomość sąsiada ma już inny wystarczający dostęp.

Jeżeli służebność nie utraciła całego znaczenia, ale po zmianie stosunków stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, można rozważyć żądanie jej zniesienia za wynagrodzeniem na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego. W niektórych sprawach wchodzi też w grę zmiana sposobu wykonywania służebności, na przykład przesunięcie trasy przejazdu, jeżeli przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza właściciela nieruchomości obciążonej.

Decydujące znaczenie mają konkretne okoliczności: przebieg nowej drogi, jej stan techniczny, możliwość legalnego dojazdu, przeznaczenie nieruchomości sąsiada, dotychczasowy sposób korzystania oraz treść aktu notarialnego. Sąd nie zniesie służebności tylko dlatego, że dla właściciela działki obciążonej jest ona niewygodna.

Zrzeczenie się służebności przez sąsiada

Najprostsze rozwiązanie to porozumienie z właścicielem nieruchomości władnącej. Jeżeli sąsiad uzna, że nie potrzebuje już przejazdu przez Pani działkę, może zrzec się służebności. Jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej, konieczne będzie także doprowadzenie do jego wykreślenia z księgi.

W praktyce dokument powinien być przygotowany w formie pozwalającej na dokonanie wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej. Najczęściej wymaga to udziału notariusza albo co najmniej podpisu notarialnie poświadczonego pod oświadczeniem stanowiącym podstawę wpisu. Warto wcześniej ustalić z notariuszem i sądem wieczystoksięgowym, jakie dokumenty będą potrzebne w konkretnej sprawie.

Ugoda może również określać termin zaprzestania korzystania ze starej drogi, sposób usunięcia ewentualnej bramy, rozliczenie kosztów, zgodę na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej oraz zakaz dalszego powoływania się na dawną trasę przejazdu.

Wygaśnięcie służebności przez niewykonywanie przez 10 lat

Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli więc przez co najmniej 10 lat sąsiad ani jego poprzednicy prawni nie przechodzili i nie przejeżdżali przez Pani działkę w zakresie objętym służebnością, można powoływać się na jej wygaśnięcie.

Wygaśnięcie następuje z mocy prawa, ale w praktyce spór często trzeba rozstrzygnąć sądownie. Jeżeli służebność widnieje w księdze wieczystej, do jej wykreślenia potrzebna będzie odpowiednia podstawa, na przykład zgoda uprawnionego albo prawomocne orzeczenie sądu. Jeżeli sąsiad twierdzi, że służebność nadal istnieje, właściciel nieruchomości obciążonej powinien przygotować dowody niewykonywania.

Dowodami mogą być między innymi zdjęcia, nagrania, mapy, stare ogrodzenie bez bramy, dokumentacja budowlana, zeznania sąsiadów, korespondencja, dokumenty dotyczące budowy nowej drogi oraz informacje potwierdzające, od kiedy sąsiad korzysta z innego dojazdu. Trzeba jednak pamiętać, że pojedyncze lub sporadyczne przejazdy mogą wywołać spór o to, czy rzeczywiście doszło do 10-letniego niewykonywania.

Jak skierować sprawę do sądu?

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić do sądu. W zależności od celu sprawy może chodzić o żądanie zniesienia służebności, ustalenie jej wygaśnięcia albo uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wybór żądania powinien wynikać z dokumentów i z tego, czy służebność nadal istnieje, czy już wygasła.

W sprawie trzeba wykazać okoliczności, z których wywodzi się skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy żądaniu zniesienia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego kluczowe będzie wykazanie, że służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej. Przy wygaśnięciu z art. 293 Kodeksu cywilnego najważniejsze będzie udowodnienie 10-letniego niewykonywania.

Przed pozwem warto rozważyć pisemne wezwanie sąsiada do zrzeczenia się służebności albo zawezwanie do próby ugodowej. Czasem sama rzetelna prezentacja dowodów, kosztów ewentualnego procesu i ryzyka przegranej skłania drugą stronę do porozumienia.

Podsumowanie

Jeżeli sąsiad ma nową drogę, a dawna służebność przejścia i przejazdu przez Pani działkę nie jest mu już potrzebna, można dążyć do jej usunięcia. Najpierw trzeba jednak ustalić, czy jest to służebność gruntowa, jak została opisana w akcie notarialnym, czy została ujawniona w księdze wieczystej i czy nowy dojazd ma charakter prawny.

Najlepszym rozwiązaniem jest dobrowolne zrzeczenie się służebności i wykreślenie jej z księgi wieczystej. Gdy sąsiad odmawia, pozostaje droga sądowa: zniesienie służebności, jeżeli utraciła znaczenie, albo powołanie się na jej wygaśnięcie, jeżeli nie była wykonywana przez 10 lat.

FAQ

Czy nowy właściciel sąsiedniej działki może korzystać ze starej służebności?

Tak, jeżeli służebność gruntowa została skutecznie ustanowiona i nie wygasła. Jest ona związana z nieruchomością, więc co do zasady przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości władnącej.

Czy nowa droga automatycznie usuwa prawo przejazdu przez moją działkę?

Nie. Nowa droga może być podstawą do żądania zniesienia służebności, ale zwykle potrzebna jest zgoda sąsiada albo orzeczenie sądu. Trzeba wykazać, że służebność utraciła znaczenie lub nie jest już potrzebna.

Co oznacza prawny dostęp do drogi publicznej?

To dostęp oparty na tytule prawnym, a nie tylko faktyczna możliwość przejazdu. Może wynikać z bezpośredniego położenia przy drodze publicznej, własności drogi, udziału w drodze albo innego skutecznego prawa do korzystania z niej.

Czy mogę samodzielnie zamknąć bramę i zakazać sąsiadowi przejazdu?

To ryzykowne, jeżeli służebność nadal istnieje albo jej status jest sporny. Sąsiad może wystąpić z roszczeniami o ochronę posiadania lub wykonanie służebności. Bezpieczniej najpierw ustalić stan prawny i podjąć działania ugodowe albo sądowe.

Jak udowodnić, że służebność nie była wykonywana przez 10 lat?

Pomocne są zdjęcia, mapy, dokumenty dotyczące ogrodzenia i nowej drogi, zeznania świadków, korespondencja oraz inne materiały pokazujące, że uprawniony przez 10 lat faktycznie nie korzystał z przejścia lub przejazdu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.