Działka budowlana z ukrytymi wadami – gazociąg

Gazociąg przebiegający przez działkę budowlaną

W jakimś stopniu „występowanie” cudzych instalacji na Pańskiej nieruchomości można by potraktować nawet jako (swoiste) wyzwanie planistyczne – np. dla architekta krajobrazu lub projektanta domu. Takiego wariantu proponuję (zwłaszcza od razu) nie odrzucać, ale należy sprawdzić sytuację „punkt po punkcie” (zarówno w aspekcie formalnym, jak i faktycznym). Chodzi nie tylko o ewentualne Pańskie roszczenia (a odpowiednia szybkość działania może zapobiec przedawnieniu roszczeń), ale również o ryzyko – zwłaszcza w przypadku „odkrycia” (szczególnie w trakcie prac budowlanych) kolejnej „atrakcji” (a faktycznie przeszkody w realizacji inwestycji).

Przede wszystkim zachęcam Pana do opracowania strategii własnych działań. Moim zdaniem, taka strategia powinna zawierać (przynajmniej) dwa „działy”: zagadnienia faktyczne oraz zagadnienia prawne; występowałyby między nimi związki, ale takie wydzielenie powinno pomóc w ustaleniu planów działań – zarówno co do okoliczności faktycznych, jak i aspektów prawnych (zwłaszcza wymagających odpowiednio pilnego załatwienia).

Zobacz też: Budowa gazociągu przez moją działkę pomocy

Możliwość zmiany przebiegu gazociągu 

Przydać się Panu mogą nie tylko spokojne rozmowy z pracownikami przedsiębiorstw, do których należą odnośne instalacje (oby „tylko” już ujawnione); właścicielem instalacji w gruncie lub nad gruntem (poza należącymi do właściciela nieruchomości) najczęściej jest określone przedsiębiorstwo – art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.), jedynie czasami może chodzić o jakieś inne „przewody” (np. należące do właściciela pobliskiej nieruchomości przyłącze). Biura obsługi klienta często zatrudniają ludzi wyposażonych w „kompetencje miękkie” (za czym często kryje się nowomowa, w tym będąca przejawem dyktatu psychologów). Miła rozmowa może mieć wiele zalet, ale zazwyczaj w sprawach związanych z „problematyką służebności” ludziom bardziej chodzi o konkrety, niż o „miłe pogaduchy”. Dlatego proponuję – zwłaszcza w przypadku problemów z porozumieniem się w biurze obsługi klienta – dążyć do kontaktu bezpośredniego z ludźmi, którzy zajmują się instalacjami (w tym często „jeżdżą w teren”). Jeżeli Panu uda się merytorycznie i spokojnie porozmawiać z kimś takim, to przynajmniej wzrośnie Pańska wiedza.

Zachęcam do zapytania (w „nadzorze budowlanym” lub innym miejscowo właściwym organie administracji budowlanej) o działający na danym terenie zakład (względnie zarząd) uzgadniania dokumentacji technicznej (ZUDT). Jeżeli taka komórka organizacyjna rzeczywiście porządnie działa (a bywa różnie) na danym terenie, to z ich danych (w tym map) Pan powinien dowiedzieć się, jakie jeszcze „niespodzianki” mogą występować na Pańskiej nieruchomości lub w jej sąsiedztwie. Prawidłowo działający ZUDT powinien mieć w swej dyspozycji wszystkie materiały – w tym dotyczące prac, których (w ramach czynności powykonawczych) nie zgłoszono do ewidencji gruntów i budynków.

Instalacje gazowe na nieruchomości ujawnione w czasie planowania budowy

Pan zalicza się do dość licznego grona osób, które ponoszą konsekwencje braku odpowiedniej precyzji przepisów o służebnościach (art. 285 i następne K.c.). Opis sytuacji wskazuje na to, że dowiedział się Pan o funkcjonowaniu na swej nieruchomości (art. 46 K.c.) cudzych instalacji. Nie wiadomo nawet, czy ktoś inny (np. przedsiębiorcy ze wskazanych przez Pana branż) wykonują ustanowione na odnośnej nieruchomości (jako na nieruchomości obciążonej) służebności, czy też ma miejsce posiadanie służebności w rozumieniu art. 352 K.c., który brzmi:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Służebność – zaliczana do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – stanowi tytuł prawny do cudzej nieruchomości; na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego (np. na podstawie służebności) inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) jest uprawniona do korzystania z nieruchomości, a więc legalnie ograniczeniu ulega reguła wyłączności właściciela do korzystania z własnej rzeczy. Osoba uprawniona do wykonywania służebności traktowana jest jako posiadacz zależny, zaś posiadaczem samoistnym nieruchomości na ogół jest jej właściciel – oba rodzaje posiadania (samoistne i ograniczone) ustawowo określono w art. 336 K.c.

Jeżeli ma miejsce posiadanie służebności (czyli sytuacja faktyczna bez ustanowienia służebności), to pewne jest jedno: również posiadanie służebności znajduje się pod ochroną prawa (art. 342 i następne K.c.), a więc zakazane jest naruszanie posiadania służebności. Pod znakiem zapytania jest, czy mogło dojść do zasiedzenia służebności – czego dotyczy art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Zasiedzenie służebności przez firmę przesyłową

Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”). Jeżeli przez odpowiednio wiele lat (aktualnie przynajmniej 30) ma miejsce taki stan rzeczy, to zapewne doszło do zasiedzenia służebności (odpowiednie zastosowanie mają przepisy o zasiedzeniu nieruchomości: art. 172 i następne K.c.).

Występowałoby o wiele mniej wątpliwości (nie tylko odnośnie do Pańskiej nieruchomości), gdyby ustawodawca zdecydował, że każda ustanowiona służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. Niestety, jest inaczej – służebności ujawnia się w KW na wniosek.

Z powyższego wynika, że celem ustaleń, które zapewne Pana czekają, jest dążenie do sprawdzenia, czy zostały ustanowione służebności na Pańskiej nieruchomości, czy też ma miejsce posiadanie służebności (być może nawet doszło do zasiedzenia służebności). Proszę pamiętać o tym, że właściciel nieruchomości jest uprawniony zapoznawać się w sądzie z aktami księgi wieczystej, którą prowadzi się dla jego nieruchomości; w celu uzyskania dostępu do innych ksiąg wieczystych należy wykazać się interesem prawnym (np. związanym z regulowaniem korzystania z gruntu przez przedsiębiorców). Telefoniczna rozmowa z miejscowo właściwym wydziałem ksiąg wieczystych powinna ułatwić wykonanie „pierwszych kroków” w celu zapoznania się z aktami ksiąg wieczystych. Być może przyda się Panu przejrzenie map w ewidencji gruntów i budynków oraz w biurach odnośnych przedsiębiorstw.

Służebność przesyłu - odpłatna bądź nieodpłatna 

Służebności – w tym służebność przesyłu (art. 305¹ i następne K.c.) mogą być ustanawiane odpłatnie albo nieodpłatnie. Jeżeli została ustanowiona służebność odpłatnie, to zapewne zmiana przebiegu instalacji będzie wiązała się z Pańskimi wydatkami. Artykuł 291 K.c. brzmi: „Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”. Przepis ten – dotyczący wprost służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – ma odpowiednie zastosowanie do służebności przesyłu. Jeżeli zaś służebność ustanowiono nieodpłatnie albo nie dokonywano wpłat („za służebność”), to zwiększa się prawdopodobieństwo, że koszty zmian w wykonywaniu służebności pokryją (przynajmniej częściowo) owi przedsiębiorcy.

Proszę zastanowić się nad projektem swych przyszłych żądań lub propozycją ugody – art. 917 i art. 918 K.c.; ugodowe załatwianie spraw jest możliwe także w postępowaniu cywilnym – zwłaszcza: art. 183¹ i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Uregulowanie stanu prawnego gazociągu przebiegającego przez prywatną działkę

Znalazł się Pan w sytuacji, w której trudności dotyczą nie tylko relacji z właścicielami przebiegających przez Pańską nieruchomość instalacji, ale także relacji z osobą, od której Pan nabył przedmiotową nieruchomość. Tu trzeba by zapoznać się z okolicznościami i dokumentacją nabycia tejże nieruchomości. Być może – zwłaszcza w przypadku upływu niezbyt długiego czasu od dokonania transakcji – byłaby jakaś szansa na wygranie procesu cywilnego ze zbywcą (np. dotyczącego obniżenia ceny). Nie można nawet wykluczyć kontekstu karnego – zwłaszcza „pod kątem” przestępstwa wyłudzenia (oszustwa).

W tym dość zagadkowym stanie faktycznym proszę także rozważyć zawezwanie przedsiębiorców i zbywcy do próby ugodowej przed sądem (art. 184-186 K.p.c.). Związana z tym opłata sądowa jest niska (parędziesiąt złotych), a posiedzenie pojednawcze (prowadzone przez sędziego) mogłoby pomóc w wyjaśnieniu sytuacji w sposób formalny.

Z uwagi na wiele wątpliwości i niewiadomych daleki jestem od przewidywania, czy realne byłoby zaproponowanie przedsiębiorcy przesyłowemu następującego wariantu: oni zmieniają przebieg swych instalacji, zaś Pan rezygnuje z wynagrodzenia za korzystanie przez nich z Pańskiej nieruchomości. Jest tu zbyt wiele niewiadomych, zatem obecnie proszę skoncentrować się na uzyskaniu wiarygodnych informacji o sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.