Porozumienie o służebność przesyłu – czy można je zerwać?

Co oznacza podpisane porozumienie w sprawie służebności?

Porozumienie i aneks dotyczące przyszłego ustanowienia służebności przesyłu trzeba analizować przede wszystkim jako umowę zobowiązującą strony do zawarcia w przyszłości aktu notarialnego. W praktyce taki dokument często pełni funkcję umowy przedwstępnej albo porozumienia inwestycyjnego: właściciel zgadza się na określone obciążenie nieruchomości, a przedsiębiorstwo deklaruje zapłatę wynagrodzenia i wykonanie inwestycji.

Służebność przesyłu dotyczy urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania m.in. energii, gazu, ciepła, płynów, pary albo sygnałów. Może obejmować nie tylko samo posadowienie sieci, ale także prawo wejścia na nieruchomość w celu budowy, naprawy, konserwacji, usunięcia awarii albo kontroli urządzeń. Dlatego kluczowe znaczenie mają: mapa, pas eksploatacyjny, sposób prowadzenia prac, wynagrodzenie jednorazowe i ewentualne opłaty za kolejne wejścia.

Jeżeli rodzice podpisali dokument w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, nie oznacza to automatycznie, że mogą go zignorować bez ryzyka. Trzeba sprawdzić, czy porozumienie przewiduje kary umowne, obowiązek zwrotu kosztów, zgodę na obciążenie kosztami postępowania sądowego albo inne konsekwencje odmowy podpisania aktu.

Czy można odmówić podpisania aktu notarialnego?

Odmowa podpisania aktu notarialnego jest faktycznie możliwa, ale nie zawsze jest prawnie bezpieczna. Przy umowie przedwstępnej znaczenie ma forma. Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej wprost na podstawie tej umowy przedwstępnej, ale może dochodzić naprawienia szkody w granicach przewidzianych przez przepisy i samą umowę.

W przypadku ustanowienia służebności potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeżeli więc wcześniejsze porozumienie było tylko pisemne, trzeba odróżnić dwie kwestie: skutki samego porozumienia oraz odrębne uprawnienie przedsiębiorstwa przesyłowego do wystąpienia do sądu o ustanowienie służebności przesyłu.

Na podstawie art. 305² Kodeksu cywilnego przedsiębiorca może żądać sądowego ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. To oznacza, że samo wycofanie się z porozumienia nie musi zatrzymać inwestycji. Spór może przenieść się do sądu, gdzie oceniane będą m.in. potrzeba ustanowienia służebności, jej zakres, przebieg i wysokość wynagrodzenia.

Jakie konsekwencje może mieć zerwanie porozumienia?

Najważniejsze są zapisy samego porozumienia i aneksu. Jeżeli dokument wprost przewiduje, że w razie odmowy podpisania aktu notarialnego właściciel pokrywa koszty sądowego ustanowienia służebności, przedsiębiorstwo będzie prawdopodobnie powoływać się na ten zapis. Nie oznacza to jeszcze automatycznej przegranej właściciela, ale znacząco zwiększa ryzyko finansowe sporu.

Do kosztów mogą należeć w szczególności opłaty sądowe, wynagrodzenie pełnomocnika, koszty opinii biegłych i inne wydatki związane z postępowaniem. W sprawach o służebność przesyłu istotne bywają opinie z zakresu wyceny nieruchomości, geodezji, budownictwa lub energetyki. Jeżeli spór dotyczy przebiegu sieci albo wysokości wynagrodzenia, koszty dowodowe mogą być znaczące.

Nie można jednak przyjąć, że każdy zapis obciążający właściciela kosztami będzie zawsze skuteczny w pełnym zakresie. W razie sporu sąd ocenia treść umowy, okoliczności jej zawarcia, zgodność żądań z prawem oraz rzeczywisty związek kosztów z zachowaniem stron. Dlatego przed odmową podpisania aktu warto ustalić, czy istnieje podstawa do odstąpienia od porozumienia, czy doszło do istotnej zwłoki przedsiębiorstwa i czy dokument przewidywał termin rozpoczęcia albo zakończenia prac.

Czy opóźnienie prac pozwala rozwiązać porozumienie?

Sam fakt, że przedsiębiorstwo nie rozpoczęło jeszcze prac, nie przesądza o możliwości bezkosztowego wycofania się z porozumienia. Znaczenie ma to, czy w dokumencie wskazano konkretny termin rozpoczęcia inwestycji, termin zawarcia aktu notarialnego, konsekwencje zwłoki albo prawo odstąpienia po upływie określonego czasu.

Jeżeli porozumienie przewiduje termin, a przedsiębiorstwo go nie dotrzymało, właściciel może mieć argument do renegocjacji albo do powoływania się na niewykonanie zobowiązania. Jeżeli jednak dokument nie zawiera takich postanowień, a inwestycja nadal jest planowana, sama bierność przedsiębiorstwa może nie wystarczyć do skutecznego zerwania umowy.

W praktyce warto najpierw wezwać przedsiębiorstwo na piśmie do wyjaśnienia statusu inwestycji, wskazania planowanego terminu prac oraz potwierdzenia, czy dotychczasowe warunki pozostają aktualne. Takie pismo porządkuje sytuację i może być później dowodem, że właściciel działał racjonalnie, a nie nagle i bez podstawy odmówił podpisania aktu.

Czy można negocjować wynagrodzenie i treść aktu?

Tak. Do chwili podpisania aktu notarialnego właściciel może próbować negocjować treść umowy. W praktyce najczęściej negocjuje się wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, opłaty za wejście na teren, zasady naprawienia szkód po pracach, przywrócenie gruntu do poprzedniego stanu, zakaz składowania materiałów poza określonym pasem oraz obowiązek wcześniejszego zawiadamiania właściciela o planowanych pracach.

Jeżeli zaproponowane wynagrodzenie wydaje się zaniżone, przydatna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego. Wysokość wynagrodzenia za służebność zależy m.in. od rodzaju urządzeń, powierzchni pasa służebności, ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, przeznaczenia działki, wpływu inwestycji na wartość nieruchomości oraz stopnia uciążliwości dla właściciela.

Właściciel powinien też zwrócić uwagę, czy projekt aktu nie jest szerszy niż wcześniejsze porozumienie. Zdarza się, że akt notarialny obejmuje uprawnienia do całodobowego wstępu, prowadzenia prac modernizacyjnych, usuwania drzew albo rozbudowy urządzeń bez dodatkowego wynagrodzenia. Takie zapisy warto weryfikować przed podpisaniem, bo po ustanowieniu służebności zmiana jej treści może być trudniejsza.

Uchylenie się od skutków oświadczenia z powodu błędu

W niektórych sytuacjach właściciel może rozważać uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Zgodnie z art. 84 Kodeksu cywilnego błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej. Jeżeli oświadczenie było złożone innej osobie, uchylenie się jest możliwe zasadniczo wtedy, gdy błąd został przez tę osobę wywołany, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła go z łatwością zauważyć.

W sprawach dotyczących służebności przesyłu samo przekonanie, że wynagrodzenie okazało się zbyt niskie, zwykle nie wystarczy. Trzeba wykazać konkretny błąd, np. że właściciel podpisał dokument w przekonaniu co do innego przebiegu sieci, innej powierzchni zajęcia działki albo innego zakresu prawa wejścia, a druga strona ten błąd wywołała albo mogła go z łatwością zauważyć.

Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych powinno być złożone na piśmie drugiej stronie. Termin wynosi rok od wykrycia błędu. Przed złożeniem takiego oświadczenia trzeba jednak ocenić ryzyko, ponieważ przedsiębiorstwo może nie uznać jego skuteczności i wystąpić do sądu o ustanowienie służebności albo o rozliczenie kosztów wynikających z porozumienia.

Co zrobić przed podpisaniem albo odmową podpisania aktu?

Przed podjęciem decyzji warto zebrać komplet dokumentów: porozumienie, aneks, mapę, projekt aktu notarialnego, korespondencję z przedsiębiorstwem oraz ewentualne informacje o planowanej inwestycji. Następnie należy porównać, czy projekt aktu odpowiada temu, co podpisano wcześniej, czy nie rozszerza uprawnień przedsiębiorstwa i czy jasno określa wynagrodzenie.

Jeżeli właściciel chce poprawić warunki, powinien przedstawić konkretne propozycje zmian. Dobrze, aby dotyczyły one nie tylko kwoty wynagrodzenia, ale również technicznych i organizacyjnych zasad korzystania z działki. Przykładowo można żądać precyzyjnego wyznaczenia pasa służebności, obowiązku przywrócenia terenu do stanu poprzedniego, odszkodowania za szkody w uprawach lub nasadzeniach oraz pisemnego zawiadomienia przed wejściem na teren poza sytuacjami awaryjnymi.

Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia jakichkolwiek zmian, właściciel powinien rozważyć, czy lepsza jest zgoda na akt z poprawkami, dalsze negocjacje, czy przygotowanie się do postępowania sądowego. W sądzie można kwestionować zakres służebności, proponowany przebieg i wysokość wynagrodzenia, ale trzeba liczyć się z czasem trwania sprawy i kosztami opinii biegłych.

FAQ

Czy podpisane porozumienie można po prostu wypowiedzieć?

To zależy od jego treści. Jeżeli dokument przewiduje wypowiedzenie albo odstąpienie, trzeba zastosować wskazaną procedurę. Jeżeli takich zapisów nie ma, jednostronne wycofanie się może oznaczać naruszenie porozumienia i spór o koszty lub odszkodowanie.

Czy firma może zmusić właściciela do podpisania aktu notarialnego?

Jeżeli wcześniejsze porozumienie nie miało wymaganej formy, możliwość przymuszenia do podpisania aktu na podstawie samej umowy przedwstępnej jest ograniczona. Przedsiębiorstwo może jednak wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli spełnione są przesłanki z Kodeksu cywilnego.

Czy można żądać wyższego wynagrodzenia za służebność?

Tak, zwłaszcza przed podpisaniem aktu notarialnego. Warto oprzeć negocjacje na konkretnych argumentach: powierzchni pasa służebności, wpływie na wartość działki, uciążliwości inwestycji i opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Czy opóźnienie inwestycji unieważnia porozumienie?

Nie zawsze. Jeżeli w porozumieniu nie wpisano terminu prac ani skutków opóźnienia, samo nierozpoczęcie robót może nie wystarczyć. Inaczej może być, gdy termin był istotny, a przedsiębiorstwo go naruszyło.

Czy można powołać się na błąd, gdy wynagrodzenie okazało się za niskie?

Samo niezadowolenie z kwoty zwykle nie wystarczy. Trzeba wykazać błąd dotyczący treści czynności prawnej oraz to, że druga strona go wywołała, wiedziała o nim albo mogła go łatwo zauważyć.

Podsumowanie

Zerwanie porozumienia dotyczącego przyszłej służebności przesyłu może mieć konsekwencje finansowe, zwłaszcza gdy dokument przewiduje obciążenie właściciela kosztami postępowania sądowego. Odmowa podpisania aktu notarialnego nie musi zatrzymać inwestycji, ponieważ przedsiębiorstwo może żądać ustanowienia służebności przez sąd. Najrozsądniejszym krokiem jest zwykle analiza porozumienia, projektu aktu i mapy, a następnie próba negocjacji wynagrodzenia, przebiegu sieci oraz zasad wejścia na nieruchomość.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.