Wartość darowizny obciążonej służebnością mieszkania

Obliczanie zachowku z uwzględnieniem darowizny nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania

Jak Pan wskazał, rodzice darowali Panu i Pana małżonce do majątku wspólnego swój dom. Nieruchomość ta była ich majątkiem wspólnym. Oznacza to, że w razie zgonu jednego rodzica w skład masy spadkowej po nim wchodzi tylko połowa majątku wspólnego; a także, iż darowizna doliczana do spadku dla potrzeb obliczenia zachowku dotyczyć będzie połowy wartości przedmiotu darowizny (domu), nie całego. W razie śmierci drugiego rodzica (po pierwszym) zachowek będzie ponownie ustalany po włączeniu do masy spadkowej połowy wartości darowanego domu (darowizny).

W Pana przypadku wartość darowizny obliczana byłaby według stanu nieruchomości z dnia dokonania darowizny, ale według cen z dnia ustalenia jej wartości (z dnia orzekania przez sąd lub rozliczenia się ze spadkobiercami). Wynika to z Kodeksu cywilnego stanowiącego:

„Art. 995.§ 1. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.

§ 2.Wartość przedmiotu zapisu windykacyjnego oblicza się według stanu z chwili otwarcia spadku, a według cen z chwili ustalania zachowku”.

Zobacz też: Skapitalizowana wartość służebności

Wycena nieruchomości przy ustalaniu zachowku

Jak wskazałem, wartość darowanej Panu i żonie nieruchomości – z uwagi na przepis art. 995 K.c. – będzie obliczona według cen z dnia ustalenia zachowku. Podstawą wyceny nieruchomości będzie jej stan z chwili dokonania darowizny.

Wartość ta wstępnie ustalana będzie bez uwzględnienia obciążenia w postaci służebności. Przy zachowku chodzi o ustalenie wartości rynkowej przedmiotu darowizny doliczanej do masy spadkowej.

W następnej kolejności należałoby ustalić wartość służebności i pomniejszyć o to wartość przedmiotu darowizny dla celów zachowku.

Służebność mieszkania jest obciążeniem nieruchomości.

Problem powstaje, gdy strony w umowie darowizny nie określiły jej rocznej wartości. Jeszcze większy kłopot jest wtedy, gdy pomimo zapisów o służebności osoba uprawniona nie korzysta z niej.

Jak obliczyć wartość służebności?

Ustanowienie służebności jest czynnością odpłatną na rzecz właściciela nieruchomości, ale może ona być ustanowiona nieodpłatnie.

Wartość służebności osobistej jako obciążenie zmniejsza wartość nieruchomości.

Co do sposobu obliczania wartości służebności możliwe jest ustalenie wartości służebności osobistej obciążającej nieruchomość stanowiącą przedmiot darowizny w oparciu o:

1. standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości obciążonej, lub
2. według kryteriów wskazanych w art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – dla potrzeb tego podatku:
   
   „Art. 13.1. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
   1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;
   2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.
   2.Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności.
   3.Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością”.

Ustalenie wartości służebności

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) określana jest przez biegłego przy wykorzystaniu najlepiej pasującej do tego metody. Może być określona np. przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp – Wo)

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności)

1,2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),

r – stopa dyskontowa

Rzeczoznawca majątkowy powinien określić w operacie szacunkowym: na czym polega zmniejszenie użyteczności nieruchomości obciążonej lub jej części i w jakim zakresie wpływa to na zmniejszenie jej wartości; jaki jest zakres służebności i sposób jej wykonywania.

W ramach niniejszej odpowiedzi nie sposób jest nawet w przybliżeniu ustalić wartości służebności – tym samym nie sposób ustalić, jaka kwota (wartość domu) będzie brana pod uwagę przy ustalaniu zachowku.

Czy fakt że osoba nie wykonywała przysługującej służebności ma wpływ na wartość nieruchomości dla celów obliczenia zachowku?

Wskażę, iż: Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. A zatem: służebność wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Fakt, że rodzice nie wykonywali przysługującej im służebności, może mieć wpływ na wartość nieruchomości dla celów obliczenia zachowku. Druga strona podniesie, że służebność niewykonywana nie może być uznana za obciążenie przedmiotu darowizny (domu). A wtedy wartość nieruchomości to jej obecna wartość rynkowa, ale według jej stanu technicznego z dnia dokonania darowizny.

Przy wycenie domu należałoby uwzględnić nakłady poczynione przez Pana i małżonkę po dacie dokonania darowizny (remonty, naprawy, wymiany instalacji itp.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.