Udostępnienie sąsiadowi przejazdu

Służebność gruntowa za wynagrodzeniem

Na część zadanych przez Panią pytań szczegółowych można łatwo odpowiedzieć, część zagadnień wymaga „rozwinięcia tematu” – by ułatwić Pani podejmowanie decyzji. Z ustawowego określenia własności – czyli z artykułu 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – wynika, że właścicielowi rzeczy przysługuje wyłączne (z wyłączeniem innych osób) uprawnienie decydowania o przedmiocie własności; oczywiście z uwzględnieniem ograniczeń: np. przepisów rangi ustawowej oraz zasad współżycia społecznego oraz postanowień umownych.

W załatwianiu spraw prawnych duże znaczenie ma posługiwanie się właściwymi słowami – od wielu lat (a nawet od wieków) słowa mają określone znaczenie, które należy brać pod uwagę, nie tylko w celu unikania chaosu, ale również w celu zapobiegania pomyłkom lub sporom.

Skoro tamta (należąca do innego właściciela) nieruchomość (art. 46 K.c.) ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, to brak jest przesłanek domagania się (także przed sądem) ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) przez Pani nieruchomość; to może mieć wpływ na „pozycje negocjacyjne”, zwłaszcza co do odpłatności. W prawie cywilnym – zwłaszcza w prawie zobowiązań (art. 353 i następne K.c.) – bardzo duże znaczenie ma zasada swobody umów (wysłowiona w artykule 353¹ K.c.), więc bardzo dużo zależy od treści umowy między Panią i Właścicielem tamtej nieruchomości. Warto unikać rozwiązań skrajnych – zarówno wyzysku (art. 389 K.c.), jak i rezygnowania z refundacji obciążających Panią podatków (od gruntu pod drogą).

Wprawdzie wszystkie służebności (art. 285 i następne K.c.) zaliczają się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 245 i następne K.c.), a więc są częścią „prawa rzeczowego” (art. 140 i następne K.c.), ale zagadnienie odpłatności za ustanowienie służebności (w domyśle: za możliwość jej wykonywania) jest zagadnieniem właściwym „prawu zobowiązań” (art. 353 i następne K.c.). Nadal brak w Polsce odgórnych („urzędowych”) tabel stawek odpłatności za ustanowienie służebności. Jakąś wskazówką (zwłaszcza w ramach „pozycji wyjściowych” przy negocjacjach) mogłaby być treść artykułu 13 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn: „roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością”. To rozwiązanie prawne dotyczy opodatkowania w związku z nieodpłatnym ustanawianiem użytkowania (art. 252 i następne K.c.) lub służebności (art. 285 i następne K.c.), co w praktyce najczęściej ma miejsce w bliskich relacjach prywatnych; np. – w związku z umową darowizny (art. 888 i następne K.c.) – obdarowany ustanawia na rzecz darczyńcy jakąś służebność, często służebność osobistą (art. 296 i następne K.c.). W innych sytuachach (to znaczy poza odnośnym kontekstem podatkowym) bardzo ważne jest porozumienie; jeśli go zabraknie, to w grę może wchodzić – w ramach zastępczego oświadczenia woli (art. 64 K.c.) – orzeczenie sądowe.

Zobacz też: Sąsiad przejeżdża przez moją działkę

Jak obliczyć wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej?

Rzeczoznawcy majątkowi korzystają z różnych wzorów obliczeń – także w odniesieniu do wyliczania wynagrodzeń za ustanowienie służebności (np. służebności gruntowej lub służebności przesyłu). Duże znaczenie ma wyznaczona „pod służebność” powierzchnia gruntu oraz jego wartość; jak również faktyczne wyłączenie gruntu spod korzystania przez właściciela nieruchomości. Dawniej (zwłaszcza w warunkach wiejskich) za drogę służył „wyjeżdżony” pas gruntu – być może tak jest w tym przypadku (o ile poprawnie zrozumiałem opis sytuacji). Różne są stopnie „wyjeżdżenia”. Czasami jest to faktycznie łąka (nadająca się do koszenia lub do wypasu), przez którą okazjonalnie ktoś przejeżdża; jeśli właściciel nieruchomości obciążonej korzysta z gruntu (np. wypasając na nim bydło lub korzystając z przejazdu na swe pole), to oczywistością wydaje się uzyskiwanie niższego wynagrodzenia od innej osoby, która z gruntu korzysta (np. na podstawie służebności). Czasami droga jest widocznym urządzeniem (art. 289 K.c.) – czyli swoistą budowlą, wykonaną w określonej technologii.

Kogo obciąża obowiązek utrzymania w należytym stanie drogi służebnej?

Związane z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża – w braku odmiennej umowy – uprawnionego do wykonywania służebności (art. 289 K.c.); uprawnionym jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej. W przypadku zbycia (nie tylko sprzedaży) albo wskutek dziedziczenia nieruchomości władnącej zmieni się podmiot uprawniony – inaczej byłoby w przypadku ustanowienia służebności osobistej (art. 296 i następne K.c.), ponieważ taka służyć ma głównie potrzebom lub wygodzie indywidualnie wskazanej osoby; o służebności osobistej wzmiankuję z uwagi na zasygnalizowanie przez Panią ważnych dla tamtego właściciela okoliczności.

Typowym rozwiązaniem jest bezterminowe ustanawianie służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.). Bardzo często służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.) ustanawiane są „dożywotnio” (dopóki będzie żył uprawniony) – niekiedy z tym wiąże się mylenie tak ustanowionych służebności osobistych z umową dożywocia (art. 908 i następne K.c.), choć są to dwa różne rozwiązania prawne. Odnośnie służebności osobistych ustawodawca – przez użyty w artykule 299 K.c. zwrot „wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego” – zasygnalizował możliwość ustanowienia takiej służebności również na czas oznaczony (np. na ileś lat). W przepisach o służebnościach gruntowych trudno byłoby znaleźć zakaz terminowego ustanawiania takich służebności. Weźmy pod uwagę przykład (aktualny z uwagi na liczbę inwestycji drogowych): gdzieś budowa drogi (zwłaszcza szybkiego ruchu) powoduje czasowe odcięcie nieruchomości od dostępu do drogi publicznej – przez plac budowy trudno się jeździ (jeśli jest to w ogóle możliwe), więc może wchodzić w grę ustanawianie (na czas realizowania inwestycji drogowej) służebności gruntowych, aczkolwiek korzystanie krótkookresowe z cudzych gruntów często załatwiane jest na podstawie umowy dzierżawy (art. 693 i następne K.c.).

W jakim celu ustanawia się służebność gruntową?

Proszę zwrócić uwagę (zwłaszcza przez wzgląd na szczególne przyczyny skierowanej do Pani prośby) na brzmienie artykułu 285 § 2 K.c.: „służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”. Pani oświadczenie – składane w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – o ustanowieniu służebności mogłoby zawierać precyzyjne wskazanie, czego ma dotyczyć zwiększenie użyteczności (całej nieruchomości władnącej czy też jej części); podobnie precyzyjna mogłaby być treść ewentualnej umowy między właścicielami nieruchomości: obciążonej oraz władnącej.

W odpowiednio precyzyjnej umowie – co mogłoby wiązać się z dodatkowymi kosztami (np. na opracowanie postanowień umownej, nie tylko przez notariusza) – mogłyby znaleźć się postanowienia odnośnie do różnych zagadnień. Wspomnijmy (tytułem przykładu) o niektórych, ale przecież ważne mogą okazać się również inne zagadnienia. Chodzić może tylko o uszczegółowienie celu ustanowienia służebności oraz wysokości opłaty. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może być pobierane jednorazowo, ale również okresowo (np. w postaci „renty rocznej); oczywiście trzeba pamiętać o obowiązku podatkowym (właściwym ze względu na czas uzyskiwania dochodu, a przepisy mogą zmienić się w przyszłości). Zdarza się w praktyce, że ktoś po ustanowieniu służebności przyjmuje jednorazowe wynagrodzenie, a następie zbywa (np. sprzedaje) nieruchomość obciążoną. Niekiedy nabywca – co bywa szczególnie irytujące w przypadku czynności prawnych odpłatnych (np. sprzedaży) – dopiero po nabyciu dowiaduje się o tym, że poprzedni właściciel przyjął wynagrodzenie w związku ze służebnością. Co więcej, niekiedy dowiaduje się „po czasie” o samym ustanowieniu służebności. Z tym mogą się wiązać spory prawne, nawet powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa wyłudzenia. Warto rozważyć również takie „konteksty” oraz zadbać o ujawnienie służebności we właściwych księgach wieczystych.

Obciążenie własnej nieruchomości na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej

Zachęcam Panią do opracowania własnej strategii, w tym do wypracowania własnego planu co do własnych nieruchomości (art. 46 K.c.), które miałyby zostać obciążone na rzecz kogoś innego. Pani jest właścicielką, więc od Pani zależy bardzo dużo. Być może na określonym etapie doprecyzowania Pani strategii właściwe okaże się przedyskutowanie z Właścicielem sąsiedniej nieruchomości zagadnień szczegółowych – w czym mogłaby pomóc analiza przepisów prawych, zwłaszcza dotyczących służebności; w dostępie do przepisów prawnych oraz w ich wydrukowaniu (lub w zapisami na dysku) może pomóc niżej wskazana sejmowa baza danych.

Zakładam, że Pani widziała tablice informacyjne z napisem „Droga wewnętrzna” – taką tablicę można by zastosować przy wjeździe na odnośną drogę prywatną. Przydać mogłoby się wskazanie zarządcy drogi – zależnie od treści ewentualnej umowy w tym zakresie (art. 289 K.c.).

Przyznaję, że trudno jest mi zrozumieć cel rozwiązania, które Pani wskazała w swych słowach – cytuję: „czy można zastrzec ponoszenie odpowiedzialności przeze mnie z tego powodu”. Zazwyczaj dąży się do unikania odpowiedzialności, a nie do brania jej na siebie – zwłaszcza nieodpłatnie (np. zakłady ubezpieczeń „sprzedają polisy”, często z szerokimi wyłączeniami ich odpowiedzialności); Pani jest uprawniona przyjmować odpowiedzialność na siebie, choć ośmielam się zachęcić Panią do ograniczania swej odpowiedzialności (tak umownie, jak również przez odpowiednio precyzyjne oznakowanie drogi prywatnej lub przez ograniczenie możliwości wjazdu na nią, np. przy pomocy szlabanu, a nawet bramy albo bramki).

Każda służebność powinna mieć określony cel. Służebność drogowa ma służyć poruszaniu się po powierzchni gruntu – statkom powietrznym i wodnym jest ona zbędna. Odwieczne doświadczenie pokazuje, że intensywna lub masywna roślinność (np. drzewa) co najmniej przeszkadza w poruszaniu się, zwłaszcza pojazdami. Moim skromnym zdaniem oczywista jest sprzeczność sadzenia drzew (a nawet krzewów) na pasie drogowym, również w przypadku drogi prywatnej. Jednak jestem świadom „amerykanizacji” myślenia, więc nie można wykluczyć uwzględniania w umowie zagadnień oczywistych. Za to bardziej potrzebne wydaje się umówienie się co do możliwości parkowania albo wykluczenia go na danej drodze prywatnej; wiele zależy od tego, czy również ktoś inny (np. Pani) miałby korzystać z odnośnej drogi prywatnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.