• Autor: Eliza Rumowska
Mam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego na parterze w budynku spółdzielni. Lokal wynajmuję. Ma on dwa wejścia – jedno od frontu dla klientów i drugie (dostawcze) od zaplecza. Obecnie dojazd na tyły budynku zablokowała spółdzielnia, montując nową bramę, do której pani prezes (mimo moich próśb i propozycji wnoszenia czynszu) nie chce dać mi klucza. Generuje to straty dla moich najemców, którzy nie mogą dostarczać do lokalu towaru. Zaznaczam, że wewnętrzną drogą, która obecnie jest dla nas zablokowana, jeździ też śmieciarka. Znajdują się też tam trzy miejsca parkingowe, za które płacę. Czy jeżeli nie dojdę do porozumienia ze złośliwą panią prezes, mogę być stroną postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi dojazdowej? Czy jestem może „posiadaczem samoistnym”? A może nie mam nic do gadania i tylko mogę próbować prosić spółdzielnię macierzystą? Proszę też o wszelkie wskazówki, co robić, by szybko załatwić ten problem.
Zanim przejdę do Pana pytań, to przedstawię regulacje prawne z Kodeksu cywilnego, które są istotne w niniejszej sprawie. Zacznę od definicji i regulacji drogi koniecznej:
„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Art. 146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej”.
A to przepisy dotyczące służebności gruntowej:
„Art. 287. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Art. 289. § 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna”.
Teraz, gdy ma Pan możliwość sięgania do cytowanych przepisów, przejdę do wyjaśnień podanych przez Pana kwestii.
W mojej ocenie może Pan być stroną w postępowaniu, bowiem posiada Pan trwały tytuł prawny do nieruchomości budynkowej (lokal użytkowy), do której dojazd jest znacznie utrudniony (wręcz niemożliwy). Jednak przy ustanowieniu służebności gruntowej w mojej ocenie zasadne było wystąpienie Pana ze wspólnym wnioskiem z macierzystą spółdzielnią, bo jest ona właścicielem gruntu (nieruchomości gruntowej), na której rzecz będzie obciążana nieruchomość spółdzielni X.
Nie jest Pan jednak posiadaczem samoistnym, bo posiada Pan tytuł prawny do lokalu użytkowego, zaś wobec gruntu jest Pan ewentualnym współwłaścicielem lub użytkownikiem (w zależności od uregulowania tego ze spółdzielnia macierzystą).
Nie musi się Pan martwić, że „nie ma nic do gadania”, bowiem dostęp do Pana lokalu użytkowego może być traktowany jako dostęp do budynków wykorzystywanych na cele gospodarcze. Pan dysponuje trwałym tytułem prawnym do lokalu użytkowego. W doktrynie i w orzecznictwie pojęcie „właściciela” interpretuje się rozszerzająco, choćby ze względu na zasady współżycia społecznego. Dlatego też wieczyści dzierżawcy czy też posiadający jak Pan prawo spółdzielczego lokalu własnościowego – są traktowani jak właściciele. Posiadacz samoistny to ten, kto włada nieruchomością jak właściciel, ale bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.
Jeśli chodzi o wskazówki, co powinien Pan robić, to po pierwsze na pewno przy ustanowieniu służebności gruntowej odpłatnej powinien Pan aneksować umowę i refakturować najemcom tę opłatę.
Należy dążyć do ugodowego załatwienia tej sprawy, tj. ustanowienia służebności gruntowej w formie notarialnego aktu, aby raz definitywnie to uregulować. Na pewno będzie tak szybciej i taniej niż w sądzie. Jednak oczywiście nie można dać się zwariować – tu mam na myśli cenę (podpowiem, że zwyczajowo rentę służebna ustala się roczna, a nie miesięczną). Jeżeli jednak pani prezes się nie ugnie – to pozostaje droga sądowa. Warto tez rozważyć sprawdzenie możliwości zasiedzenia służebności (ale nie wiem, ile czasu trwa to korzystanie z drogi?). Ważnym argumentem w minimalizacji opłat jest brak potrzeby tworzenia specjalnej infrastruktury drogowej do tej służebności, tylko wykorzystanie już istniejącej w sposób niekolidujący z jej przeznaczeniem.
Kawiarnia z dostawami
Pan Jan prowadzi popularną kawiarnię w centrum miasta. Lokal znajduje się w kamienicy z wewnętrznym dziedzińcem, do którego prowadzi brama. Od lat dostawy towarów (mleko, ciasta, świeże owoce) realizowane były przez ten dziedziniec. Niedawno wspólnota mieszkaniowa, zarządzająca kamienicą, postanowiła zamontować nową bramę z domofonem i pilotem, argumentując to względami bezpieczeństwa. Pan Jan, mimo próśb i deklaracji pokrycia kosztów dorobienia pilota, nie otrzymał dostępu. Dostawcy zmuszeni są parkować na ruchliwej ulicy i przenosić towary na piechotę, co generuje opóźnienia, utrudnienia i ryzyko uszkodzenia towaru. W tym przypadku spór dotyczy dostępu do drogi dojazdowej, która jest niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej. Sytuacja ta ilustruje problem braku porozumienia z zarządcą budynku i konieczność uregulowania kwestii dojazdu.
Warsztat samochodowy na obrzeżach miasta
Pan Piotr prowadzi warsztat samochodowy na obrzeżach miasta. Działka, na której znajduje się warsztat, graniczy z gruntem należącym do sąsiedniej firmy. Od wielu lat, za ustną zgodą poprzedniego właściciela sąsiedniej firmy, klienci warsztatu korzystali z drogi przechodzącej przez ten grunt, aby dojechać do warsztatu. Nowy właściciel firmy postanowił jednak ogrodzić swój teren, uniemożliwiając tym samym dojazd do warsztatu od strony, z której klienci byli przyzwyczajeni korzystać. Klienci muszą teraz korzystać z objazdu, który jest dłuższy i mniej wygodny. W tym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której dotychczasowe korzystanie z drogi oparte było na nieformalnym porozumieniu, które zostało jednostronnie zerwane, co stwarza poważne problemy dla prowadzenia działalności gospodarczej.
Sklep internetowy z magazynem
Pani Anna prowadzi sklep internetowy z odzieżą. Wynajmuje lokal użytkowy z przeznaczeniem na magazyn i biuro. Lokal ten ma wejście od ulicy, ale również bramę towarową z tyłu budynku, umożliwiającą rozładunek dostaw kurierskich. Właściciel budynku, w którym znajduje się lokal pani Anny, postanowił wydzierżawić teren za budynkiem innej firmie, która postawiła tam ogrodzenie, blokując dostęp do bramy towarowej. Pani Anna jest teraz zmuszona do przenoszenia paczek przez sklep, co jest uciążliwe i utrudnia pracę. Ten przykład pokazuje, jak zmiany w zagospodarowaniu terenu przez właściciela budynku mogą negatywnie wpłynąć na funkcjonowanie lokalu użytkowego i wymusić poszukiwanie rozwiązań prawnych, takich jak ustanowienie służebności.
Problem dojazdu do lokalu użytkowego, choć często bagatelizowany, może generować poważne trudności w prowadzeniu działalności. Kluczowe jest uregulowanie tej kwestii poprzez ustanowienie służebności drogi, najlepiej w formie notarialnej umowy. W przypadku braku porozumienia z właścicielem gruntu, pozostaje droga sądowa. Warto pamiętać o możliwości zasiedzenia służebności oraz o tym, że pojęcie „właściciela” w kontekście dostępu do drogi jest interpretowane szeroko, obejmując także osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dbałość o formalne uregulowanie dostępu do lokalu to inwestycja w bezpieczeństwo i płynność prowadzonej działalności.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Specjalizujemy się w prawie cywilnym, gospodarczym, rodzinnym i administracyjnym. Zapewniamy szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby omówić Twój problem i uzyskać profesjonalne wsparcie prawne. Gwarantujemy poufność i indywidualne podejście do każdej sprawy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
