Przekazanie gospodarstwa sąsiadom w zamian na służebność mieszkania

Umowa dożywocia związana z przekazaniem gospodarstwa sąsiadom

Z Pani opisu wynika, że najbardziej korzystnym rozwiązaniem dla Pani i młodych ludzi byłoby sporządzenie tzw. umowy dożywocia.

Istotę umowy o dożywocie zawarto w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 908 „w umowie o dożywocie, nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego jej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie)”.

Zatem oddaje Pani swoją nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie. Dożywocie polega zatem na przekazaniu własności nieruchomości w zamian za prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki, świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości. Jest to przekazanie nieruchomości nieodpłatne, ponieważ jest to czynność zobowiązująco-rozporządzająca i wzajemna. W zamian za przekazanie gospodarstwa, oczekuje Pani opieki, wspomagania rzeczowo – finansowego oraz osobistego.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Jak wynika z powyższego, przepisy kodeksowe określające treść umowy dożywocia mają zastosowanie w przypadku, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości.

Utrzymanie zbywcy gospodarstwa

Zarówno w doktrynie jak orzecznictwie przyjęto, że utrzymanie zbywcy powinno być szeroko rozumiane, tj. zbywca (czyli Pani) nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości, w tym nabywca nieruchomości nie może żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje. Umowa o dożywocie może przewidywać również ustanowienie użytkowania na rzecz dożywotnika, służebność osobistą lub rentę.

Prawa i obowiązki nowych właścicieli

Dobrze byłoby pamiętać, że obciążenie nieruchomości dożywotnim prawem Pani mieszkania w niej nie przeszkadza nowym właścicielom w swobodnym rozporządzaniu nieruchomością – nie muszą zatem oni pytać Panią jako dożywotnika o zgodę, by nieruchomość sprzedać. Jeżeli zdecydowaliby się nieruchomość sprzedać, to obowiązki wynikające z prawa dożywocia przechodzą na kolejnego właściciela. Nie zawiera on w tym celu nowej umowy – obowiązki te przechodzą na niego automatycznie wraz z zawarciem umowy kupna–sprzedaży nieruchomości.

Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony i tylko w postaci aktu notarialnego. Jednakże praktyka dostarcza jednak przykładów, że wzajemne stosunki mogą ulec zmianie. W takim przypadku istnieje możliwość zamiany dożywocia na rentę, czyli świadczenie określonej kwoty pieniężnej w regularnych odstępach czasu. Jednak o takiej zamianie świadczenia decyduje wyłącznie sąd. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi:

„W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie” (art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego).

Rozwiązanie umowy o dożywocie

A zatem rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych, przy czym nie zawiera zamkniętego katalogu takich sytuacji. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który każdorazowo bierze pod uwagę interesy obu stron. Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

Akt notarialny przekazania gospodarstwa i koszty

Jak pisałam wcześniej, umowa dożywocia musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Brak formy notarialnej umowy dożywocia skutkuje jej nieważnością.

Zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, notariusz za swoje usługi może pobierać opłaty. Maksymalna stawka taksy notarialnej, jaką może pobrać notariusz, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej – w tym przypadku od wartości Pani nieruchomości. Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ale warto też pamiętać, że notariusz nie musi pobierać maksymalnej stawki – w wyniku podjętych negocjacji wynagrodzenie notariusza może być ustalone na niższym poziomie.

Natomiast na dzisiaj przedstawiają się one następująco:

• powyżej 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  
  do powyższej kwoty należy dodać podatek VAT w wysokości 23%.

Kolejna opłata, z którą należy się liczyć przy zawieraniu umowy o dożywocie, to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wypisów aktu notarialnego.

Opłata za każdą rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego wynosi 6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23 proc.). Koszt jednego wypisu zależy zatem od ilości stron aktu notarialnego – w przypadku umowy dożywocia nie przekracza on zazwyczaj kwoty 60 zł.

Potrzebna ilość wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj 4–6 egzemplarzy (po jednym dla Pani jako zbywcy nieruchomości (dożywotnika), nabywcy nieruchomości, wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości, urzędu gminy/miasta, urzędu skarbowego).

Zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1) umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy prawa własności nieruchomości.

Nabycie prawa własności do nieruchomości w wyniku umowy dożywocia wymaga ujawnienia poprzez stosowny wpis w księdze wieczystej.

W związku z tą czynnością notariusz pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 200 zł – od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Kwotę tę w całości przekaże na rzecz sądu rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Dodatkowo, jeżeli w księdze wieczystej ma być ujawnione prawo dożywocia zbywcy nieruchomości (Pani jako dożywotnika), notariusz pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 150 zł – od wniosku o wpis praw osobistych (np. prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia).

Notariusz ma także prawo do pobrania dodatkowej opłaty za przesłanie do Sądu drogą teleinformatyczną wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej – opłata w wysokości 246 zł (zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, sygnatura akt: III CZP 5/13).

I to są wszystkie koszty, jakie winien podjąć nabywca (młode małżeństwo). Oczywiście, mimo iż nie jest Pani z nimi spokrewnione, taką umowę może Pani zawrzeć.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »