Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wieloletnie korzystanie ze studni bez umowy - czy można odciąć dostęp do wody?

Autor: Wioletta Dyl

Jestem właścicielem rozległej działki rolnej położonej na terenie górskim, którą podarowali mi rodzice. Na działce jest studnia, która ma wodę, a w okolicy brak jest wodociągów. Rodzice nabyli ten grunt ok. 30 lat temu od zakładów państwowych, które od dawna nie istnieją. Poniżej mojej nieruchomości sąsiad prowadzi ośrodek wczasowy, który kupił, tak jak moi rodzice, od zakładów i go wyremontował. Przez cały ten czas woda ze studni zaopatruje wyłącznie jego ośrodek. Przed 15 laty sąsiad wymienił nawet stare rury na nowe, o większej wydajności – rodzice się nie sprzeciwiali, nawet nie sporządzono żadnego dokumentu. Ani ja, ani rodzice nigdy nie wzięliśmy za tę wodę ani złotówki. Ja z tej wody nie korzystam i na razie jej nie potrzebuję, nie mam z sąsiadem żadnej umowy i w imię dobrosąsiedzkich stosunków nigdy nie robiłem mu trudności. Niedawno podzieliłem swoją nieruchomość na działki i obecnie część z nich chcę sprzedać z dostępem do wody ze studni dla nowych właścicieli. Gdy o moich planach sąsiad się dowiedział, ostro mi zapowiedział, że ma wyłączność na wodę z mojej studni, bo ma ośrodek, poza tym kupując go, miał w akcie zawarte, że ją będzie mieć. Do tego powołuje się na zasiedzenie i inne przepisy rzekomo zawarte w nowym Prawie wodnym. Czy ma rację? Czy jednak mogę odciąć go od wody? Jakie powinny być warunki umowy między mną a nim, jeśli zdecydowalibyśmy się ją podpisać? Czy jestem zmuszony oddać mu część procentową wody ze studni? Zaznaczam, że jeżeli sprzedam wszystkie działki, to może zaistnieć sytuacja, że wody może być mało lub jej w ogóle może jej zabraknąć. Jak ten problem rozwiązać?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wieloletnie korzystanie ze studni bez umowy - czy można odciąć dostęp do wody?

Służebność dostępu do wody

Trochę Pańscy rodzice, i Pan sam, zaniedbali sprawę studni. Rozumiem, że wynikało to z Państwa dobrej woli i chęci zachowania dobrych stosunków sąsiedzkich. Niewątpliwie co najmniej od 15 lat Pana sąsiad – właściciel ośrodka wypoczynkowego, korzysta z nieoficjalnej służebności czerpania wody, a zakład wodociągowy ze służebności przesyłowej (wodociąg). W związku z długoletnim czerpaniem wody z Pana studni przy użyciu wodociągu istnieje ryzyko, że sąsiad może domagać się stwierdzenia przez sąd nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie. Musi tylko wykazać, że przez 30 lat rzeczywiście nią władał.

Trzeba pamiętać, że korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia złożonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem służebności w złej wierze. Tak samo jest w przypadku posiadania służebności gruntowej przez osobę, która weszła w nie na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego bez zachowania przewidzianej prawem formy.

Wspominam o służebności gruntowej, bo, co prawda, Kodeks cywilny (K.c.) nie zawiera samodzielnej regulacji dotyczącej ustanowienia służebności czerpania wody, służebność ta może zostać ustanowiona na podstawie przepisów dotyczących służebności gruntowych (tj. art. 285 i nast. K.c.) z uwagi na to, że służebność czerpania wody posiada podobne cechy. Głównym celem jej ustanowienia ma więc być zwiększenie użyteczności nieruchomości lub jej części. Ustanowiona służebność musi więc przynieść obiektywny pożytek nieruchomości, na rzecz której się ją ustanawia (Pana sąsiada), a nie wyłącznie stanowić udogodnienie dla jej właściciela. Jeśli Pana sąsiad nie ma innej możliwości czerpania wody, zastosowanie znaleźć tu może przepis art. 145 K.c. regulujący służebność drogi koniecznej. W szczególności art. 145 K.c. znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy sąsiad chce połączyć swoją nieruchomość z wodociągiem gminnym i w tym celu przeprowadzić odpowiednią instalację przez Pana nieruchomość, podłączając ją do studni.

Zgodnie z art. 285 § 1 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Zapłata za bezumowne korzystanie ze studni i ustanowienie służebności

Nie jest prawdą, że Pana sąsiad ma nieograniczoną możliwość czerpania wody, pozbawiając całkowicie Pana, jako właściciela, atrybutu prawa własności. Służebność daje mu tylko prawo czerpania wody. Sposób wykonywania służebności określają art. 287-288 stanowiące, odpowiednio, że zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych oraz, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (czyli Pana). Wobec tego sposób wykonywania służebności czerpania wody określa charakter nieruchomości. Wywodzenie, że sąsiad może czerpać wodę w dowolnej ilości, jest bezpodstawne, jak i to, że przy deklarowanym obecnie przez niego poborze wynikającym z przeznaczenia jego nieruchomości, miałoby to powodować konflikty z innymi ewentualnymi użytkownikami studni.

Także dla samego ustanowienia służebności dostępu do wody przepisy prawa wodnego nie mają znaczenia. Można tylko dodać, że postanowienie o ustanowieniu służebności czerpania wody jest wymienionym w art. 80 ust. 2 pr. górn. i geolog. dokumentem koniecznym dla uzyskania zatwierdzenia projektu robót geologicznych stwierdzającym prawa, jakie przysługują sąsiadowi do nieruchomości, w granicach której roboty te mają być wykonywane.

Zatem powinien Pan wystąpić do sąsiada z roszczeniem o zapłatę za bezumowna korzystanie z Pańskiej studni za 10 lat wstecz i ustanowienie służebności gruntowej.

Studnia w przepisach Prawa wodnego

Co do prawa wodnego: srt. 217 ust. 13 nowego Prawa wodnego rzeczywiście stanowi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Należy zauważyć, że zgodnie z Prawem wodnym baseny i oczka wodne nie są śródlądowymi wodami stojącymi. Starostom nie będzie zatem przysługiwało prawo pierwokupu posesji, na których znajdują się baseny i oczka wodne.

Prawo wodne wprowadza podział na wody powierzchniowe i podziemne. Śródlądowe wody stojące stanowią jedną z kategorii wód powierzchniowych (obok wód płynących). Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy – do śródlądowych wód stojących zaliczane są „wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi". Te ostatnie to natomiast wody w:

  • ciekach naturalnych oraz źródłach, z których te cieki biorą początek,
  • jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,
  • sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących,
  • kanałach.

Ze względu na niejasności na stronie Ministerstwa Środowiska pojawiła się dodatkowa opinia mająca na celu ułatwienie interpretacji komentowanego przepisu (nie ma ona jednak mocy prawnie wiążącej). Wskazano w niej, że zagłębień terenu, o których mowa w art. 23 ust. 2 (wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałe w wyniku działalności człowieka), nie można utożsamiać z:

  1. rowami, które zgodnie z definicją zawartą w art. 16 pkt 47 Prawa wodnego stanowią urządzenia wodne – tak jak sztuczne stawy, np. hodowlane,
  2. basenami oraz ogrodowymi oczkami wodnymi, gdyż zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego, a więc nie podlega ochronie.

Ministerstwo podkreśliło również, że ze względu na usytuowanie przepisów dotyczących prawa pierwokupu w artykule o zbywaniu gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, prawo pierwokupu znajduje zastosowanie wyłącznie przy sprzedaży gruntów będących wcześniej własnością Skarbu Państwa, tj. nabytych od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy, w trybie przewidzianym w art. 217 Prawa wodnego. Zatem sąsiad niech nie straszy, bo nie wie, o czym mówi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl