Czy mogę odwołać zgodę na przejazd?
• Autor: Eliza Rumowska
Przez moją działkę była służebność przejścia i przegonu bydła do działki sąsiedniej. Przez dziesiątki lat nie była używana. W związku z chęcią sprzedaży działki sąsiad uzyskał sądownie zmianę służebności na przejazd, ale nie jest określone, na jaką szerokość. Nabywca działki chce zrobić ugodę ze mną, tzn. przejazd na 4 m szerokości i możliwość podciągnięcia mediów drogą służebności. Czy mogę jednak odwołać zgodę na przejazd? Droga będzie bardzo blisko starego domu, na zakupionej działce nabywca chce wybudować wielką halę usługową. Obawiam się uciążliwości tego przejazdu.
Czy można odwołać zgodę na obciążenie nieruchomości służebnością gruntową
Kodeks cywilny w tej materii stanowi:
„Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.
Kodeks także przewiduje zakres jej treści:
„Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Zawsze dostępna jest też proceduralna możliwość zmiany lub zniesienia służebności:
„Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Zniesienie służebności gruntowej
Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem]
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia]
Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Oto więc odpowiedzi na Pana poszczególne pytania i stwierdzenia.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności
Nabywca ma duże szanse na powodzenie swojego planu – szczególnie jeżeli jedyny dostęp do jego działki jest według reguł starej służebności – przez połączone działki sąsiednie – jak wskazuje zapis w KW. Pozostaje więc bardziej skupienie się na tym, by jej przebieg był jak najmniej uciążliwy i by była ustanowiona za wynagrodzeniem – skoro ma mieć to charakter dość dużej skali eksploatacji.
Musiałbym widzieć mapę (wystarczy fragment mapy numerycznej z tymi działkami) – ale generalnie często służebność przechodu, a szczególnie przegonu bydła bywa wyniesiona na brzeg parceli od strony najbardziej dogodnej dla właściciela.
Ne warto toczyć wojny z właścicielem działki władnącej, ale raczej iść w kierunku dobrego wynagrodzenia za przejazd i ukształtowania przebiegu służebności w sposób jak najmniej uciążliwy. Pozostaje jedynie kwestia wykazania tych przesłanek dowodowych i oceny, czy faktycznie warto toczyć batalie przed sądem, czy jednak pójść na notarialny kompromis z właścicielem działki władnącej.
Przykłady
Anna z Mazur przez lata nie korzystała ze swojej działki rekreacyjnej. Kiedy sąsiad postanowił wznowić dawną służebność przejazdu przez jej teren, by dotrzeć do nowo kupionej działki, Anna była zaskoczona. Droga miała przecinać środek jej ogrodu, a sąsiad planował tam regularne dostawy materiałów budowlanych. Nie chcąc dopuścić do dewastacji swojej przestrzeni, wystąpiła do sądu o zmianę przebiegu służebności, powołując się na zmianę stosunków i nadmierną uciążliwość.
Marek z Wielkopolski przez lata pozwalał sąsiadowi korzystać z drogi biegnącej przez jego działkę. Początkowo była to tylko polna droga wykorzystywana raz w tygodniu. Kiedy jednak sąsiad sprzedał działkę deweloperowi, ruch zwiększył się do kilku samochodów dziennie, a nowy właściciel domagał się także przeciągnięcia mediów. Marek zaczął żałować, że zgodził się na służebność i z pomocą prawnika próbował renegocjować jej zakres i wynagrodzenie.
Lucyna z Podkarpacia odkupiła starą działkę z istniejącą służebnością przegonu bydła. Przez 30 lat nikt z niej nie korzystał, więc uznała ją za martwą. Gdy nowy właściciel sąsiedniej parceli złożył wniosek o jej sądowne uaktualnienie do szerokiej drogi dojazdowej, Lucyna była zaskoczona. Służebność miała teraz biec tuż przy jej domu, a planowana była budowa hali. Wystąpiła do sądu o zniesienie służebności, powołując się na brak konieczności jej istnienia i szczególną uciążliwość.
Podsumowanie
Zgoda na ustanowienie służebności gruntowej, zwłaszcza przejazdu, może w przyszłości rodzić poważne konsekwencje, szczególnie gdy zmienia się sposób korzystania z nieruchomości władnącej. Choć służebność ma na celu zwiększenie użyteczności sąsiedniej działki, jej nadmierna uciążliwość może stanowić podstawę do żądania zmiany jej treści, przebiegu lub nawet zniesienia. Kluczowe jest, by wszelkie ustalenia były precyzyjnie opisane i zawarte w formie notarialnej – w tym szerokość drogi czy możliwość prowadzenia mediów. Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo chronić swoje interesy, ale najlepiej robić to w sposób rozsądny, rozważając ugodę zamiast wieloletniego sporu sądowego.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem związany ze służebnością, planowaną inwestycją sąsiada lub chcesz sprawdzić swoje prawa jako właściciel nieruchomości, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Prześlij opis sprawy, a nasi doświadczeni prawnicy przeanalizują sytuację i udzielą jasnej, konkretnej odpowiedzi wraz z możliwymi rozwiązaniami. Wszystko wygodnie, bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Służebność drogi, zagrodzenie i kwestie związane z podłączeniem prądu na działce
» Odszkodowanie za ukrytą kanalizację na działce
» Jak określić wartość przedmiotu sporu w sprawie o zasiedzenie drogi koniecznej?
» Jak zabezpieczyć prawo do służebności po śmierci właściciela mieszkania bez księgi wieczystej?
» Służebność mieszkania jako ochrona dla małżonka, jak uniknąć konfliktów po śmierci?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
