Czy mogę starać się o umowę dzierżawy za wodociąg i kanalizację?

Z przedstawionego przez Pana opisu sytuacji wynika, iż sieć wybudowana została bez zgody ówczesnego właściciela nieruchomości i obecnie czynione są dążenia w celu uregulowania sytuacji prawnej sieci przesyłowej. Otóż, w przypadku urządzeń przesyłowych zastosowanie będą miały przede wszystkim przepisy dotyczące służebności. Nie oznacza to że umowa dzierżawy nie może zostać podpisana w takiej sytuacji, jednakże zależeć to będzie przede wszystkim od dobrej woli eksploatatora sieci. Przysługuje mu bowiem prawo żądania sądowego ustanowienia służebności na Pana nieruchomości, zgodnie z art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Tak czy inaczej, „w przypadku ustanowienia służebności przesyłu wynagrodzenie, o którym mowa w art. 3052 § 2 k.c., wcale nie musi mieć charakteru jednorazowego” (wyrok SA w Katowicach z 18 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 434/2013, SIP nr 1349917, Lexis.pl nr 7282710)

Wynagrodzenie takie powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie wartości nieruchomości oraz uciążliwości jakie niesie za sobą służebność. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2015 r., (sygn. akt V CSK 468/14, LEX nr 1793714) zajął on następujące stanowisko: „Wynagrodzenie należne na podstawie art. 305(2) § 2 k.c. powinno uwzględniać taki uszczerbek (cały uszczerbek), który jest następstwem ustanowienia służebności. Źródło rekompensowanego uszczerbku powinno więc leżeć w zdarzeniu jakim jest powstanie prawa, tu: służebności, przez które to zdarzenie uszczerbek ten staje się trwały i nieodwracalny, a nie w innych zdarzeniach faktycznych lub prawnych czy też w przepisach prawa”.

Niekiedy podnosi się postulat, iż wynagrodzenie za służebność przesyłu za cały grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu) powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego. W takiej sytuacji, poza innym charakterem stosunku prawnego mięlibyśmy do czynienia z sytuacja bardzo zbliżoną do umowy dzierżawy, ponieważ opłaty za służebność wnoszone były by okresowo oraz z wysokości odpowiadającej umowie dzierżawy. W związku z powyższym zamiast forsowania umowy dzierżawy może zaproponować Pan wyżej przedstawiony model odpłatności za służebność przesyłu, który powinien okazać się znacznie bardziej korzystny.

Na marginesie dodam jeszcze, iż kartą przetargową może okazać się możliwość żądania wniesienia opłaty za okres bezumownego korzystania z Pana gruntu przez eksploatatora sieci, w oparciu o przepisu o bezumownym korzystaniu (art. 224–225 Kodeksu cywilnego), jeśli, jak wskazałem wyżej, do budowy urządzeń doszło bez zgody właściciela nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.