• Autor: Katarzyna Nosal
Kupiłem działkę rolną (łąkę) ze służebnością przejazdu i przechodu. Służebność przebiega wzdłuż granicy działki. Czy robiąc pastwisko dla bydła, mogę ogrodzić całą działkę i wyznaczyć przejazd przez dwie bramy wjazdowe?
Pytanie przez Pana zadane nie znajduje prostej odpowiedzi w przepisach prawa. Można ją jedynie wywieść z ogólnych zasad poszanowania własności, zasad współżycia społecznego. Przejrzałam wiele orzeczeń sądów dotyczących służebności drogi koniecznej i niestety kwestia ustawienia zapory na drodze koniecznej (bez ograniczenia przejazdu nią) nie została nigdzie podjęta.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Ustanowienie służebności przejazdu i przechodu może nastąpić w formie umowy między właścicielem nieruchomości obciążonej oraz właścicielem nieruchomości władnącej. Może też zostać ustanowiona w drodze orzeczenia sądu. W każdym razie musi zostać ustalony przebieg drogi, jej wytyczenie na mapach oraz należy określić sposób wykonywania tej służebności. Podkreśla to E. Gniewek w komentarzu do art. 145 K.c.: „Zawsze więc zachodzi potrzeba ustalenia treści służebności, obejmującej owo uprawnienie do »korzystania« z nieruchomości »w oznaczonym zakresie«. W przypadku służebności drogi koniecznej niezbędne jest ustalenie rodzaju korzystania (przechodzenie, przejazd), celu dostępu (droga publiczna, zabudowania gospodarskie) i wytyczenie konkretnej trasy” (E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001).
W pierwszej kolejności proponuję, aby ustalił Pan właśnie treść dokumentu ustanawiającego drogę konieczną. Być może tam znajdzie Pan odpowiedź na pytanie, czy można ją w jakiś sposób ograniczyć. Dokument ten powinien znajdować się w aktach księgi wieczystej nieruchomości, do których Pan jako właściciel ma prawo wglądu.
Jeśli zapis o ustanowieniu drogi koniecznej nie zawiera takich ograniczeń, wówczas, w mojej ocenie, uwzględniając Pana interes oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, może Pan dokonać ogrodzenia nieruchomości z uwzględnieniem umożliwienia swobodnego dostępu do przejazdu właścicielowi nieruchomości władnącej. Jako właściciel ma Pan prawo przeznaczyć grunt pod hodowlę. To z kolei wymaga, aby zwierzęta nie mogły swobodnie opuszczać terenu pastwiska. Zatem, uwzględniając zapis art. 145 § 2 K.c., że ustanowienie służebności ma nastąpić z jak najmniejszym obciążeniem gruntu obciążanego, powinien Pan móc wydzielić pastwisko tak, aby właściciel nieruchomości władnącej mógł korzystać z drogi koniecznej, a Pan, aby nie musiał tracić terenu. Wyznaczenie przejazdu ograniczonego dwiema bramami, do których dostęp swobodny będzie miał właściciel gruntu władnącego, wydaje się być w tej sytuacji najbardziej rozsądnym rozwiązaniem. Musi Pan jednak pamiętać, by klucze do bram miał właściciel nieruchomości, do której służebność jest przypisana, tak aby miał nadal swobodne prawo przejazdu i przechodu.
Osobiście radzę ustalić ten sposób postępowania z właścicielem gruntu władnącego, sądzę, że dojdą Państwo do porozumienia. W ten sposób nie przeszkadzalibyście sobie Państwo wzajemnie w korzystaniu z gruntu i służebności, zatem oba cele drogi koniecznej zostałyby utrzymane i zrealizowane.
Sąsiedzi i brama
Pan Kowalski odziedziczył działkę, do której dostęp prowadzi przez grunt sąsiada, Pana Nowaka. Zgodnie z ustanowioną służebnością, Pan Kowalski ma prawo przejazdu i przechodu przez wyznaczoną drogę. Pan Nowak, chcąc zabezpieczyć swój teren, postawił bramę zamykaną na klucz. Wręczył jednak Panu Kowalskiemu komplet kluczy, zapewniając mu swobodny dostęp. Taka sytuacja, choć z pozoru problematyczna (brama), w praktyce, przy wzajemnym poszanowaniu praw, nie stanowi przeszkody i pozwala obu stronom na korzystanie z nieruchomości zgodnie z prawem. Ilustruje to, że ogrodzenie z bramą nie musi automatycznie naruszać służebności, o ile zapewniony jest nieskrępowany dostęp.
Spór o szerokość drogi
Pani Malinowska posiada działkę, do której dojazd odbywa się przez wąską drogę, obciążoną służebnością na rzecz sąsiedniej posesji, należącej do Pana Wiśniewskiego. Z biegiem lat, potrzeby Pana Wiśniewskiego wzrosły – zaczął on korzystać z większych pojazdów rolniczych, które z trudem mieściły się na dotychczasowej drodze. Doszło do sporu, ponieważ Pan Wiśniewski domagał się poszerzenia drogi, co wiązałoby się z ingerencją w grunt Pani Malinowskiej. Ten przykład pokazuje, jak ważne jest precyzyjne określenie w akcie notarialnym lub orzeczeniu sądu zakresu służebności, w tym szerokości i przebiegu drogi, aby uniknąć późniejszych konfliktów.
Zmiana sposobu użytkowania gruntu
Pan Zieliński nabył działkę rolną ze służebnością przejazdu i przechodu. Początkowo, służebność była wykorzystywana sporadycznie przez sąsiada, Pana Brzozowskiego, który dojeżdżał do swojej małej działki rekreacyjnej. Z czasem, Pan Brzozowski rozbudował swoją posesję i zaczął prowadzić działalność gospodarczą, generując znacznie większy ruch pojazdów. Pan Zieliński poczuł się tym faktem dotknięty, argumentując, że służebność ustanowiona była dla „sporadycznego przejazdu”, a nie dla intensywnego ruchu związanego z działalnością gospodarczą. Ten przykład ukazuje, że zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości władnącej (tej, która korzysta ze służebności) mogą prowadzić do konfliktów, jeśli nie zostały uwzględnione w akcie ustanawiającym służebność. Podkreśla to potrzebę elastycznego podejścia i ewentualnych negocjacji między stronami w przypadku zmiany okoliczności.
Służebność przejazdu i przechodu, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego, jest prawem umożliwiającym właścicielowi nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej korzystanie z gruntu sąsiedniego. Ustanawiana umownie lub sądownie, wymaga precyzyjnego określenia zakresu i sposobu korzystania, by minimalizować konflikty. Właściciel gruntu obciążonego służebnością ma prawo do jego racjonalnego użytkowania, np. poprzez ogrodzenie, o ile nie utrudnia to korzystania ze służebności. Kluczowe jest poszanowanie praw obu stron i dążenie do polubownych rozwiązań w przypadku sporów, uwzględniając aktualne potrzeby i interes społeczno-gospodarczy.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych ze służebnością drogi, prawem sąsiedzkim, własnością nieruchomości lub innymi aspektami prawa cywilnego? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Zapewniamy poufność i kompleksowe podejście do każdej sprawy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
