Czy można zasiedzieć służebność na działce?

Zasiedzenie służebności na działce

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego: „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

”§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.

Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawnym:

„Widoczność urządzenia polega na możliwości jego dostrzeżenia. Pojęcie to należy rozumieć szeroko. Urządzenie może być bowiem położone nie tylko nad powierzchnią gruntu, lecz także pod jego powierzchnią 645. W tym ostatnim wypadku o widoczności można mówić wtedy, gdy albo na powierzchni znajdują się takie elementy urządzenia, które wskazują na jego istnienie i lokalizację, albo gdy urządzenie to jest zaznaczone na mapie ewidencyjnej. Właściciel nie może zasłaniać się zarzutem, iż nie zna mapy ewidencyjnej swojej nieruchomości i wskutek tego nie wie, jakie podziemne urządzenia tam się znajdują. Należy jednak zaznaczyć, iż jeśli na mapie określono lokalizację podziemnego urządzenia inaczej niż przedstawia się jego rzeczywisty przebieg, nie może być ono uznane za widoczne, chyba że o tym przebiegu świadczą elementy urządzenia położone na powierzchni gruntu. Widoczność urządzenia, podobnie jak jego trwałość, musi istnieć przez cały okres wymagany do zasiedzenia służebności” (G. Karaszewski [w:] M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, G. Karaszewski, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2014, art. 292).

Ponadto, „oczywiste jest, że nabycie służebności przez zasiedzenie następuje nieodpłatnie. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może domagać się wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości za okres przypadający po powstaniu służebności (po upływie terminu zasiedzenia)”.

Zatem, jeśli nie tylko Orange, ale także i stacja legitymują się potrzebnym do zasiedzenia okresem i umieszczeniem urządzeń na mapach, to niestety w razie sporu sądowego podmioty te mogłyby otrzymać od sądu potwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie i to nieodpłatnie.

Prawomocne zasiedzenie

Co do Orange, to wydaje się, że jest to przesądzone, chociaż dopóki Orange nie doprowadziło do prawomocnego zasiedzenia, to korzysta ono z Pana gruntu bez tytułu prawnego, zatem może Pan rozważyć dochodzenie od Orange wynagrodzenia za udzielnie my służebności (jednak z uwagi na spore ryzyko, że Orange wygra sprawę zasiedzenia, to może Pan ponieść m.in. koszty sądowe).

Z zastrzeżeniem powyższych ryzyk, aby doprowadzić do unormowania relacji z Orange, najpierw należałoby wysłać do Orange stosowne pismo w sprawie ustanowienia służebności za wynagrodzeniem dla Pana. Możemy Panu takie pismo przygotować w ramach osobnego zlecenia.

Uprawnienia do korzystania z sieci teletechnicznej

Co do stacji, to nie odpowiada ona na Pana pisma i nie wiemy, jaki jest status jej uprawnień. Jeśli zasiedzenie stacji trwałoby jedynie 29 lat (licząc od 1992 r.), to być może stacja stara się temat przemilczeć i doczekać do 30 lat, aby skorzystać z zasiedzenia w złej wierze.

Można jej zatem w tym przeszkodzić i dochodzić w sądzie zaprzestania korzystania w sposób nieuprawniony z Pana działki i żądać zobowiązania stacji przez sąd, aby Stacja zdemontował urządzenia, z których korzysta.

Ewentualnie można pójść łagodniejszą drogą i aby doprowadzić do unormowania relacji z stacją, należałoby wysłać do niego stosowne pismo w sprawie ustanowienia służebności za wynagrodzeniem dla Pana.

Możemy Panu takie pismo przygotować w ramach osobnego zlecenia. Jeśli jednak stacja obroni się dobrą wiarą, to wystarczy jej jedynie 20 lat, a Pan narazić się może m.in. na koszty sądowe.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼