Niechciana służebność, jak się legalnie pozbyć drogi tuż pod oknem?

Gdy służebność przestaje mieć sens

W opisanej sytuacji musimy spojrzeć na Kodeks cywilny (K.c.), a przede wszystkim na art. 294, który stanowi, że:

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

A także na art. 295 K.c.: Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

A zatem roszczenie Pana jako właściciela nieruchomości obciążonej o zniesienie służebności dotyczy służebności, która być może utraciła dla nieruchomości władnącej znaczenie, a zatem wobec której odpadł określony w art. 285 § 2 cel jej ustanowienia, polegający na zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Czyli doszło do ustania gospodarczego znaczenia służebności. Utrata znaczenia oznacza, że służebność nie jest już zupełnie konieczna dla nieruchomości władnącej. Te względy, które przemawiały za jej ustanowieniem, odpadły w całości na skutek upływu czasu lub zmienionych stosunków społeczno-gospodarczych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., 2006, s. 481; wyrok SN z 26.11.1999 r., III CKN 467/98 OSNC 2000/5, poz. 102).

Służebność drogi koniecznej – kiedy staje się zbędna?

W tym trybie może zostać zniesiona również służebność drogi koniecznej, o ile straciła swój wyznaczony normatywnie cel. Zniesienie służebności następuje bez wynagrodzenia, ponieważ służebność stała się zbędna i jej ustanie nie spowoduje uszczerbku po stronie właściciela nieruchomości władnącej. Z treści art. 145 § 1 K.c. wynika jednoznacznie, że przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej, a następnie podstawą dalszego utrzymywania tej służebności jest brak odpowiedniego dostępu przez nieruchomość do drogi publicznej bądź zabudowań gospodarskich, przez co należy rozumieć zarówno całkowity brak takiego dostępu, jak i występowanie nieodpowiedniego dostępu, to jest takiego, który nie zapewnia połączenia umożliwiającego uzasadnione względami gospodarczymi korzystanie z danej nieruchomości. A zatem utrata wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej następuje w razie odpadnięcia przesłanek warunkujących ustanowienie tej służebności. Innymi słowy, podstawą dla uznania, iż określona służebność drogi koniecznej utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, jest ustanie potrzeby korzystania z tej drogi w celu uzyskania przez nieruchomość władnącą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Podstawową przyczyną tego stanu rzeczy jest powstanie alternatywnej drogi umożliwiającej niezależny od służebności dostęp z nieruchomości władnącej do drogi publicznej, co czyni jednocześnie zbędnym korzystanie z drogi koniecznej.

Z podanych informacji nie wynika, czy właściciel nieruchomości władnącej posiada dostęp do drogi publicznej, a okoliczność, że dostęp do drogi publicznej istnieje, ale nie jest odpowiednio przystosowany, nie może świadczyć na Pana niekorzyść. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności to na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek przystosowania istniejącego dostępu. Jak wyjaśniono w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1974 r., sygn. akt III CRN 125/74 roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje dla właściciela nieruchomości wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przepis ten nie przewiduje natomiast takiego roszczenia w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie natomiast łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela tej nieruchomości.

Zatem w przypadku gdy właściciel nieruchomości władnącej ma możliwość korzystania z innej drogi, widzę sporą szansę na uzyskanie od sądu zgody na zniesienie służebności drogi. Upływ 10 lat, jak Pan wskazuje, „nie chwycił”, zatem trzeba szukać innych powodów, jak np. ten powyżej.

Generalnie bowiem warunkiem zniesienia służebności jest ustalenie, że nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Niezbędna jest tu ocena sądu, czy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej wymaga istnienia służebności. Jeżeli służebność jest wprawdzie użyteczna, lecz nie jest konieczna, dopuszczalne jest jej zniesienie. Ocena konieczności istnienia służebności wymaga zbadania, czy cel, jaki ona spełnia, jest konieczny z uwagi na gospodarkę prowadzoną na nieruchomości władnącej, a nawet gdyby był konieczny, należy zbadać, czy może być on osiągnięty w inny sposób.

Co musisz wykazać przed sądem?

Czyli zasadność powództwa o zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem lub bez jest uzależniona od spełnienia dwóch przesłanek: zmiany stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości (czyli Pana) szczególnie uciążliwa, oraz braku konieczności dalszego istnienia służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Dla oceny ich zaistnienia kluczowy jest moment ustanowienia służebności, bowiem orzekanie w oparciu o przepis art. 294 K.c. polega na porównaniu stosunków istniejących w dacie ustanawiana służebności oraz w chwili domagania się jej zniesienia.

Warunkiem zniesienia służebności jest ustalenie, że nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, a i to należałoby wykazać. Pomogłoby oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej iż owa służebność w chwili obecnej nie ma dla niego znaczenia.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.