Kupno nieruchomości z dożywociem lub służebnością

Co oznacza wpis ojca w księdze wieczystej?

Kluczowe jest to, co dokładnie znajduje się w dziale III księgi wieczystej. W praktyce może to być prawo dożywocia, służebność osobista mieszkania albo służebność mieszkania ustanowiona jako element umowy o dożywocie. Te określenia bywają potocznie mylone, a dla kupującego mają istotne znaczenie.

Umowa o dożywocie polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a w zamian otrzymuje dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustaliły inaczej, obowiązek ten obejmuje m.in. przyjęcie dożywotnika jako domownika, zapewnienie mu mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła i opału, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Jeżeli w umowie o dożywocie zastrzeżono dla ojca prawo mieszkania w jednym pokoju, taka służebność może należeć do treści prawa dożywocia. Wtedy nie należy traktować jej jak zwykłego, łatwego do pominięcia wpisu technicznego. Może ona oznaczać realne obowiązki dla każdego kolejnego właściciela nieruchomości.

Czy ojca można po prostu wykreślić u notariusza?

Nie da się odpowiedzieć bez sprawdzenia treści wpisu i dokumentu, na podstawie którego prawo zostało ustanowione. Jeżeli wpis dotyczy wyłącznie służebności osobistej mieszkania, uprawniony może co do zasady zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego. Do wykreślenia z księgi wieczystej potrzebny będzie jednak prawidłowy dokument, zwykle oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, które spełni wymogi postępowania wieczystoksięgowego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wpis jest elementem prawa dożywocia. Wówczas samo zapewnienie sprzedającego, że ojciec „się wypisze”, jest niewystarczające. Trzeba ustalić, czy ma dojść do zrzeczenia się konkretnych uprawnień, zmiany umowy, zamiany prawa na rentę czy sądowego rozwiązania umowy. Przy prawie dożywocia często konieczna jest analiza aktu notarialnego oraz ocena, czy planowana czynność rzeczywiście doprowadzi do skutecznego wykreślenia wpisu.

Dla kupującego bezpieczne jest przyjęcie zasady: dopóki wpis widnieje w księdze wieczystej albo nie ma pewnej podstawy jego wykreślenia, należy traktować nieruchomość jako obciążoną.

Czy wyprowadzka ojca ma znaczenie?

Sama zmiana miejsca zamieszkania nie powoduje automatycznie wygaśnięcia prawa wpisanego w księdze wieczystej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, chyba że wcześniej wygaśnie z innej prawnie skutecznej przyczyny, np. wskutek zrzeczenia się prawa.

Podobnie przy dożywociu: fakt, że ojciec od kilku miesięcy nie mieszka w domu, nie przesądza jeszcze, że utracił swoje uprawnienia. Mógł wyprowadzić się czasowo, z powodów zdrowotnych, rodzinnych albo praktycznych. Dopiero dokument lub orzeczenie wskazujące na wygaśnięcie, zmianę albo wykreślenie prawa ma znaczenie dla bezpieczeństwa kupującego.

Warto więc poprosić sprzedającego nie tylko o wyjaśnienia ustne, ale także o dokumenty: akt notarialny, w którym ustanowiono prawo, aktualny odpis księgi wieczystej oraz projekt albo podpisany dokument mający być podstawą wykreślenia.

Jakie ryzyka przejmuje kupujący?

Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Jeżeli taka nieruchomość zostanie następnie sprzedana, nabywca musi liczyć się z tym, że prawo dożywocia nadal będzie obciążało nieruchomość.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, z wyjątkiem świadczeń wymagalnych w czasie, gdy nieruchomość nie była jeszcze jego własnością. W praktyce może to oznaczać obowiązek zapewnienia mieszkania, opieki albo innych świadczeń przewidzianych w umowie.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem jest dopuszczalna. Sąd Najwyższy wskazywał, że zbycie takiej nieruchomości nie wymaga zgody dożywotnika, ponieważ prawo dożywocia obciąża nieruchomość i działa wobec kolejnego właściciela. Dla kupującego oznacza to jednak, że sama możliwość zakupu nie jest równoznaczna z bezpieczeństwem transakcji.

Kiedy sąd może zamienić dożywocie na rentę?

Art. 913 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszego pozostawania w bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Chodzi przede wszystkim o sytuacje konfliktowe, w których wspólne zamieszkiwanie lub osobista opieka stały się nierealne albo nadmiernie uciążliwe. Nie wystarczy jednak samo ogólne stwierdzenie, że strony się nie dogadują. W postępowaniu sąd bada konkretną sytuację, zakres obowiązków, relacje stron i wartość uprawnień.

W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie, jeżeli żąda tego zobowiązany albo dożywotnik będący zbywcą nieruchomości. Rozwiązanie umowy jest dalej idącym skutkiem niż zamiana na rentę, dlatego w praktyce wymaga szczególnie mocnych okoliczności.

Osobno art. 914 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. To uprawnienie przysługuje dożywotnikowi, a nie automatycznie kupującemu.

Co powinien zrobić kupujący przed podpisaniem aktu?

Przed zawarciem umowy sprzedaży warto ustalić co najmniej trzy kwestie. Po pierwsze, czy w dziale III księgi wieczystej widnieje służebność osobista mieszkania, prawo dożywocia czy oba elementy. Po drugie, jaka jest treść aktu notarialnego, na podstawie którego ustanowiono prawo. Po trzecie, czy istnieje dokument pozwalający na wykreślenie wpisu przed zakupem.

Jeżeli sprzedający zapewnia, że „jest w trakcie wykreślania”, należy poprosić o numer sprawy wieczystoksięgowej albo dokument złożony do sądu wieczystoksięgowego. Samo złożenie wniosku nie zawsze oznacza, że wpis zostanie wykreślony. Sąd bada podstawę wykreślenia i może wezwać do uzupełnienia braków albo oddalić wniosek.

Rozsądnym rozwiązaniem bywa uzależnienie podpisania umowy przyrzeczonej albo zapłaty istotnej części ceny od prawomocnego wykreślenia wpisu. W niektórych sprawach wystarczy odpowiednio sformułowana umowa przedwstępna, w innych bezpieczniejsze będzie wstrzymanie się z zakupem do czasu wyjaśnienia stanu prawnego.

FAQ

Czy można kupić nieruchomość z wpisanym dożywociem?

Tak, sprzedaż jest możliwa, ale kupujący powinien mieć świadomość, że prawo dożywocia co do zasady obciąża nieruchomość i może przejść na kolejnego właściciela. Nie jest to więc zwykła formalność w księdze wieczystej.

Czy zgoda ojca wystarczy do wykreślenia wpisu?

To zależy od rodzaju prawa. Przy samej służebności mieszkania zrzeczenie się prawa może być podstawą wykreślenia, jeżeli zostanie prawidłowo udokumentowane. Przy prawie dożywocia konieczna jest dokładniejsza analiza, bo może chodzić o szerszy zakres uprawnień niż samo mieszkanie w pokoju.

Czy brak zamieszkiwania w domu oznacza wygaśnięcie służebności?

Nie automatycznie. Wyprowadzka może mieć znaczenie dowodowe lub praktyczne, ale sama w sobie zwykle nie usuwa prawa wpisanego w księdze wieczystej. Potrzebna jest podstawa prawna wygaśnięcia albo wykreślenia.

Czy kupujący może żądać obniżenia ceny?

Może negocjować cenę, jeżeli nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej. Obciążenie dożywociem lub służebnością może istotnie wpływać na wartość i możliwość korzystania z nieruchomości.

Czy bezpiecznie podpisać umowę przedwstępną przed wykreśleniem wpisu?

Może być to bezpieczne tylko wtedy, gdy umowa jasno zabezpiecza kupującego, np. uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od wykreślenia wpisu albo przewiduje odpowiednie konsekwencje niewykonania tego warunku. Treść takiej umowy powinna być dopasowana do konkretnej księgi i dokumentów.

Podsumowanie

Zapewnienie sprzedającego, że ojciec zostanie wykreślony z księgi wieczystej, nie wystarcza do bezpiecznego zakupu nieruchomości. Trzeba ustalić, czy chodzi o służebność mieszkania, prawo dożywocia czy służebność będącą elementem dożywocia. Od tego zależy, czy możliwe jest wykreślenie na podstawie oświadczenia uprawnionego, czy potrzebne będzie orzeczenie sądu albo inna czynność prawna.

Dla kupującego najważniejsze jest to, aby nie przejąć nieświadomie obowiązków wobec dożywotnika. Przed aktem należy sprawdzić dział III księgi wieczystej, dokument ustanawiający prawo oraz realną podstawę wykreślenia wpisu.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.