Jak założyć księgę wieczystą

Księga wieczysta to publiczny rejestr, który ujawnia stan prawny nieruchomości. Choć nie każda działka czy lokal musi mieć księgę, jej brak w praktyce znacznie utrudnia sprzedaż, ustanowienie hipoteki czy potwierdzenie prawa własności. Podstawy prawne funkcjonowania ksiąg określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a kwestie proceduralne regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 626¹–626¹³). Od 2010 roku wszystkie księgi prowadzone są w formie elektronicznej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), dzięki czemu każdy może bezpłatnie sprawdzić ich treść online.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział I-O zawiera dane identyfikujące nieruchomość – numer działki, adres, powierzchnię i sposób użytkowania. Dział I-Sp obejmuje prawa związane z własnością. W Dziale II ujawnia się właściciela lub użytkownika wieczystego, Dział III służy do wpisywania roszczeń, służebności czy praw osobistych, a Dział IV przeznaczony jest na hipoteki. Treść księgi korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistością, a nabywca działający w dobrej wierze jest chroniony tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Nową księgę należy założyć, gdy nieruchomość nie miała jej wcześniej – na przykład dla działki rolnej, nowo wydzielonego lokalu lub w razie podziału czy scalenia gruntów. Wniosek o założenie może złożyć właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty.

Procedura rozpoczyna się od wypełnienia formularza KW-ZAL, dostępnego w sądzie lub na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. We wniosku należy podać oznaczenie nieruchomości, dane właściciela, podstawę nabycia prawa (np. akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku, decyzję administracyjną) oraz ewentualne obciążenia. Dołącza się wypis i wyrys z ewidencji gruntów i inne niezbędne dokumenty np. zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Koszt założenia księgi wynosi 100 zł, a za jednoczesny wpis prawa własności należy dopłacić 200 zł. Dodatkowo pojawić się mogą koszty dokumentów geodezyjnych lub notarialnych. Wniosek można złożyć osobiście w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości, przesłać pocztą lub – jeśli sprawa wiąże się z aktem notarialnym – notariusz przekaże go elektronicznie do sądu.

Po złożeniu wniosku sąd bada jego kompletność i zgodność z przepisami. Jeśli nie ma braków formalnych, zakłada księgę i dokonuje wpisów. Czas oczekiwania zależy od obciążenia sądu, zwykle trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Warto pamiętać, że notariusz, sporządzając akt notarialny dla nieruchomości bez księgi, często ma obowiązek samodzielnie złożyć wniosek o jej założenie.

Założenie księgi wieczystej to istotny element ochrony prawnej właściciela. Pozwala jednoznacznie potwierdzić tytuł własności, zabezpieczyć nieruchomość przed roszczeniami osób trzecich i umożliwia jej pełnoprawny obrót na rynku.