Zmiana strefy bezpieczeństwa przy gazociągu

Wezwanie właściciela gazociągu do uregulowania kwestii służebności przesyłu

Wzywając operatora do uregulowania kwestii służebności przesyłu, nie musi Pan dysponować parametrami technicznymi ani tym bardziej podawać szerokości strefy ochronnej.

Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią następująco:

„Służebność przesyłu

Art. 305¹. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305². § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305³. § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Przepisy dotyczące służebności przesyłu

Art. 305⁴. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.

Dlatego jeżeli dochodzi do planowanej zmiany, to podstawa Pani żądań staje się umowa , która tego typu zmian nie przewidywała, a także następujący przepis z zakresu regulacji służebności gruntowej:

„Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Art. 288. [Rozwinięcie]

Wezwanie operatora do zajęcia stanowiska w zakresie zawarcia umowy o służebność przesyłu i ustanowienia wynagrodzenia

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.

W takiej sytuacji warto wezwać operatora pisemnie do zajęcia stanowiska w zakresie zawarcia umowy o służebność przesyłu i ustanowienia wynagrodzenia. Pismo nie ma charakteru gotowego formularza, ale ma charakter wezwania do uregulowania zgodnie z powyższymi przepisami stanu służebności posiadanej przez operatora. Operatorom nie spieszy się z tym zawieraniem umów z racji możliwości zasiedzenia służebności przesyłu po upływie lat 30 – wówczas zamiast umowy mają postanowienie sądu i nieodpłatną z góry służebność. Dlatego firmy przesyłowe „siedzą cicho”. W mojej ocenie – nawet ogólnie przygotowane wezwanie, w którym wskaże Pan działkę z numeru i załączy kopię dokumentu, z którego wynika, że jest Pan właścicielem – wystarczy, by otrzymać odpowiedź od operatora i wiedzieć co dalej. Bo nie zawsze operator przystępuje do negocjacji – wówczas pozostaje droga sądowego ustanowienia służebności i wynagrodzenia. Dlatego na tym etapie absolutnie odradzam „bawienie się” w kalkulacje i dane techniczne – nie będą one bowiem nikogo wiązały, a jedynie operatorowi uświadomią, że istnieje problem aktualizacji strefy ochronnej. W mojej ocenie - nie może to jednak doprowadzić do tego, aby Pana dom zyskał status samowoli tylko dlatego, że normy zmieniły się dla tego typu infrastruktury. Jeśli już – to Pan dokonując zgłoszenia do inspekcji nadzoru budowlanego mogłaby uzyskać decyzję o przesunięciu nitki z racji niespełniania aktualnych norm, chyba, że od strony techniczno-budowlanej operator obroniłby swych racji. Jednak to Pan ma własność nieruchomości i brak spełnienia norm budowlanych obcej infrastruktury nie może jej naruszać.

Co do sposobu wyznaczania samego wynagrodzenia – nie ma tu oficjalny tabel czy szablonów – jak podkreśliłam, ma być według ustawy odpowiednie.

Orzecznictwo SN mówi o jego ustanawianiu przy uwzględnieniu pewnych kryteriów:

Oto przykładowe orzeczenia i stanowisko doktryny w tym zakresie:

Sygn. akt V CZ 34/14, Nierozpoznanie istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c.). Odmowa ustanowienia służebności przesyłu – Postanowienie Sądu Najwyższego:

§W wypadku żądania przez właściciela nieruchomości ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie art. 3052 § 2 k.c., niewątpliwie do istoty sprawy należą ustalenie treści służebności i wysokości należnego w zamian wynagrodzenia„.

Sygn. akt I ACa 434/13, Charakter wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach:

„Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 3052 § 2 k.c., wcale nie musi mieć charakteru jednorazowego”.

Sygn. akt IV CSK 440/12, Kryteria określenia rozmiaru wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu – Postanowienie Sądu Najwyższego:

„Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określenia rozmiaru wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, formułowanych na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego”.

Sygn. akt IV CSK 56/12 – Postanowienie Sądu Najwyższego:

„Wynagrodzenie należne na podstawie art. 3052 § 2 k.c. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości, jednak nie można zgodzić się z poglądem, że wynagrodzenie może być zasądzone »jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej« oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje »za ustanowienie służebności«, a wynagrodzenie okresowe – »za trwanie służebności”.

Ustalenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Sygn. akt II CSK 401/11 – Postanowienie Sądu Najwyższego:

„1. Z uwagi na brak ustawowych »wskazówek« według których należy ustalić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu można tu per analogiam sięgnąć do dorobku orzecznictwa i doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej w postępowaniu sądowym jest, ujmując w uproszczeniu, rodzajem wywłaszczenia, tyle że nie ze względu na cel publiczny, lecz prywatny. Skutkiem ustanowienia tej służebności jest w istocie pozbawienie dotychczasowego właściciela możności wykorzystywania gruntu zajętego pod drogę, natomiast skutkiem ustanowienia służebności przesyłu wyłącznie ograniczenie użytkowania polegające na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej służąca w gruncie rzeczy celom publicznym jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu.

Okres trwałości urządzeń przesyłowych a wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości

Przewidywany okres trwałości urządzeń ma również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości.

2. Przy ocenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu wskazówką powinien być sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto, że na tych terenach urządzenie przesyłowe jest usytuowane, i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone”.

Sygn. akt III CZP 66/10 – Postanowienie Sądu Najwyższego:

„1. Z wnioskiem o ustanowienie służebności może wystąpić zarówno przedsiębiorca (gdy właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności), jak i właściciel nieruchomości (w razie odmowy przedsiębiorcy). Ustanowienie służebności przesyłu winno nastąpić przede wszystkim w drodze umowy. Jeżeli jednak do jej zawarcia nie doszło, może to nastąpić na mocy orzeczenia sądowego.

2. W art. 3052 § 2 k.c. określono, że właściciel może »żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu«. Wynika z tego, że nie może wystąpić o zasądzenie wynagrodzenia bez jednoczesnego ustanowienia służebności. Biorąc zaś pod uwagę, że ustanowienia służebności przesyłu (podobnie jak innych służebności) następuje w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 § 3 k.p.c.), żądanie o jakim mowa w art. 3052 § 2 k.p.c. przybiera postać wniosku i rozpoznawane jest zgodnie z regułami tego postępowania. Właściciel nieruchomości może złożyć wniosek także wówczas, gdy jedyną przyczyną odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu jest spór co do wysokości wynagrodzenia”.

Jakie czynniki mają wpływ na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?

W oparciu m.in. o powyższe orzecznictwo doktryna trafnie grupuje kryteria oceny „odpowiedniości” wynagrodzenia, że sposób jego obliczenia powinien uwzględniać przede wszystkim następujące czynniki:

• wartość nieruchomości w stanie nieobciążonym urządzeniami przesyłowymi – skoro służebność przesyłu nie pozbawia właściciela prawa własności (a jedynie ogranicza to prawo), to wartość służebności nie może przekraczać wartości samej nieruchomości,
• charakter nieruchomości, w szczególności położenie, rodzaj, rozmiar, kształt i jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w dokumentach planistycznych obowiązujących dla danego obszaru – im większa atrakcyjność danej nieruchomości, tym wyższe powinno być wynagrodzenie; zwykle wyższe będzie zatem wynagrodzenie za ustanowienie służebności na działce przeznaczonej na cele budowalne, aniżeli na działce stanowiącej nieużytek rolny,
• sposób wykorzystania nieruchomości sąsiednich – jest to czynnik mający wpływ na możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości obciążonej,
• stopień ograniczenia prawa własności – ocena w tym zakresie winna być uzależniona m.in. od konkretnej lokalizacji urządzeń przesyłowych pod, na czy nad powierzchnią ziemi; to jest głównym czynnikiem determinującym zakres ograniczenia właściciela w wykonywaniu przez niego prawa własności,
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie służebności przesyłu – chodzi tu o uwzględnienie okoliczności, iż za pośrednictwem urządzeń przesyłowych przedsiębiorca przesyłowy realizuje cele społeczne w zakresie dostarczania wielu osobom, w tym często także właścicielom nieruchomości obciążonych, energii elektrycznej, wody czy paliw itp.,
• rodzaj i parametry urządzeń przesyłowych – jest to istotne dla ustalenia obszaru oddziaływania urządzenia przesyłowego na daną nieruchomość, stanowiącego podstawę obliczenia wynagrodzenia,
• zakres ograniczenia prawa własności wynikający z istnienia innych urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości – jeżeli nieruchomość jest obciążona innymi jeszcze urządzeniami przesyłowymi należącymi do innego przedsiębiorcy przesyłowego, winno to wpłynąć na wysokość wynagrodzenia,
• sposób i częstotliwość korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w pasie służebności przesyłu – inne będzie wynagrodzenie w przypadku sporadycznego wchodzenia w teren, inne w razie notorycznego korzystania z nieruchomości.

W swoim wezwaniu nie musi Pan jednak dokonywać żadnych kalkulacji i nie ma większego znaczenia, czy Pan od razu poda kwotę – istotne jest wezwanie do uregulowania tej służebności za wynagrodzeniem, a w razie niepowodzenia negocjacji – skierowanie wniosku do sądu, gdzie i tak docelowo biegły sądowy będzie miał ostatnie słowo w sprawie wyceny służebności (wynagrodzenia) – nie warto więc wydawać pieniędzy na prywatnie zlecane operaty i wyceny. W razie potrzeby – służę pomocą w przygotowaniu wezwania do operatora.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.