Jak zrezygnować z otrzymanego domu obciążonego służebnością?

Treść umowy o służebność

Niestety nie wskazała Pani precyzyjnie, czy sprawa dotyczy umowy dożywocia, czy też służebności, jednak z opisu wynika, iż jest to służebność osobista mieszkania, dlatego na tej podstawie udzielę odpowiedzi.

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Należy także podnieść, iż „zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”. Z załączonego opisu rozumiem, iż mama posiada niniejszą służebność osobistą. Ewentualnie może chodzić o umowę dożywocia – dlatego proszę ewentualnie o potwierdzenie, bowiem wskazała Pani to niejednoznacznie.

W zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa. Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258). Zakres zastosowanego odesłania wywołuje pewne wątpliwości doktryny (o szczegółach – zob. A. Bieranowski, w: K. Osajda, Komentarz KC, art. 302, pkt 17–39 i art. 301, pkt 2).

Rażące uchybienia uprawnionego do służebności

Ważne w Państwa sprawie jest to, iż zgodnie z treścią art. 303 Kodeksu cywilnego jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Przesłanką powstania uprawnienia właściciela jest dopuszczenie się zachowań określonych jako „rażące uchybienia”. Posłużenie się przez ustawodawcę takim zwrotem powoduje, że każdy stan faktyczny wymaga odrębnej oceny sądu przy uwzględnieniu jego okoliczności. Można jedynie podjąć próbę sformułowania ogólnych kryteriów tej oceny. Wymóg przybrania przez uchybienia stopnia „rażącego” wskazuje, że mają to być naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów sąsiedzkich.

W doktrynie zgodnie przyjmuje się też, że nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Mogą to być działania nieprawidłowe lub zaniechania w zakresie wykonywania obowiązków o charakterze wewnętrznym, tzn. między uprawnionym a właścicielem. Może też jednak chodzić o działania wykraczające poza ramy uprawnień bezwzględnych, należących do treści danej służebności – samo przysługiwanie w tym zakresie odrębnych roszczeń ochronnych (zwłaszcza z art. 222 § 2) nie powinno wyłączać stosowania art. 303. Istotne jest, aby do uchybień dochodziło „przy wykonywaniu” służebności.

Zamiana służebności na rentę

Podnieść należy, iż agresywne zachowanie jest podstawą do uznania rażących uchybień. Podnoszę także, że awantury i niegodne zachowanie są także nagannym zachowaniem, dlatego jak najbardziej powinna Pani skierować sprawę do sądu o zamianę służebności na rentę, tak aby mama wyprowadziła się z nieruchomości. Renta powinna zostać określona na podstawie ewentualnego czynszu miesięcznego za podobny najem nieruchomości – uwzględniając ilość pokoi wskazanych w akcie notarialnym do użytku. Jeżeli więc ze strony mamy dochodzi do awantur i ciągłych zaczepek, proponuję skierować sprawę do sądu o zamianę służebności na rentę, tak aby mama wyprowadziła się z Pani nieruchomości, spowoduje to jednak to, że będzie Pani obowiązana płacić rentę na rzecz mamy – uzyska jednak Pani spokój.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼