Prawo użytkowania udziału w nieruchomości

Co oznacza prawo użytkowania udziału?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, jakie prawo dokładnie wpisano w akcie notarialnym i w księdze wieczystej. Jeżeli użyto sformułowania „prawo użytkowania udziału”, należy je zasadniczo odróżnić od służebności osobistej mieszkania oraz od umowy dożywocia. Te instytucje są podobne tylko potocznie, ale mają inne skutki prawne.

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z Kodeksem cywilnym polega ono na tym, że użytkownik może używać rzeczy i pobierać jej pożytki. Pożytkami cywilnymi mogą być między innymi dochody z najmu. Jeżeli więc babcia ma ustanowione użytkowanie udziału 4/6 w nieruchomości, jej uprawnienie może obejmować nie tylko możliwość zamieszkania, ale także prawo do korzyści przypadających na ten udział.

Nie oznacza to jednak, że babcia stała się właścicielem. Własność udziału przeszła na obdarowane córki, a użytkowanie jest prawem obciążającym ten udział. Właściciel zachowuje własność, ale jego możliwość korzystania z rzeczy i pobierania pożytków jest ograniczona prawem użytkownika.

Czy babcia może wynajmować nieruchomość?

Jeżeli rzeczywiście ustanowiono użytkowanie, babcia może korzystać z nieruchomości i pobierać pożytki w zakresie wynikającym z tego prawa. W praktyce może to oznaczać możliwość zawarcia umowy najmu lub domagania się rozliczenia czynszu, ale tylko w granicach obciążonego udziału i z poszanowaniem praw właścicieli oraz ewentualnych pozostałych współwłaścicieli.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby akt notarialny ustanawiał nie użytkowanie, lecz służebność osobistą mieszkania. Służebność mieszkania co do zasady służy zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych uprawnionego. Nie daje ona typowo prawa do komercyjnego wynajmowania lokalu osobom trzecim i pobierania czynszu, chyba że z treści aktu wynika szczególne, szersze uprawnienie.

Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy najmu trzeba sprawdzić dokładne brzmienie aktu notarialnego. Jedno słowo w akcie może zmienić ocenę sprawy: „użytkowanie”, „służebność osobista mieszkania”, „prawo dożywotniego zamieszkiwania” albo „dożywocie” nie oznaczają tego samego.

Czy córki muszą oddawać babci część czynszu?

Jeżeli córki wynajmą nieruchomość obciążoną użytkowaniem udziału 4/6, powinny liczyć się z roszczeniem babci o rozliczenie pożytków przypadających na użytkowany udział. Użytkowanie obejmuje bowiem pobieranie pożytków, a czynsz najmu jest typowym pożytkiem cywilnym z rzeczy.

Nie zawsze będzie to jednak automatycznie proste „oddanie 4/6 czynszu”. Znaczenie ma to, co dokładnie jest wynajmowane, kto jest właścicielem pozostałych 2/6 udziałów, kto zawarł umowę, jakie są koszty utrzymania nieruchomości i czy strony zawarły między sobą porozumienie. Przy współwłasności trzeba też pamiętać o zasadach zarządu rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy i pobierać z niej pożytki w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Jeżeli jednak jego udział został obciążony użytkowaniem, uprawnienia właściciela są ograniczone prawem użytkownika.

Co jeśli babcia zechce wrócić do nieruchomości?

Jeżeli użytkowanie nadal istnieje, babcia może żądać umożliwienia jej wykonywania tego prawa. Sam fakt, że przez kilka lat mieszkała u brata, nie oznacza jeszcze, że utraciła prawo. Dla właścicieli i najemcy oznacza to konieczność respektowania wpisanego prawa użytkowania.

Najem zawarty przez córki nie powinien faktycznie pozbawiać babci możliwości korzystania z nieruchomości w zakresie wynikającym z użytkowania. Jeżeli najemca otrzymałby lokal do wyłącznego używania, a następnie babcia zażądałaby powrotu, może powstać konflikt między prawami najemcy a prawem użytkownika. Dlatego w umowie najmu warto wyraźnie ujawnić obciążenie nieruchomości.

Jeżeli babcia nadużywałaby swojego prawa, działała sprzecznie z jego celem albo uniemożliwiała korzystanie z nieruchomości ponad zakres użytkowania, właściciele mogą rozważyć odpowiednie roszczenia cywilne. Ocena zależy jednak od treści aktu, sposobu korzystania z nieruchomości oraz zachowania stron.

Czy babcia może podawać się za właściciela?

Nie. Po darowiźnie babcia nie jest właścicielem udziału, który przekazała córkom. Może natomiast informować, że przysługuje jej prawo użytkowania albo inne prawo ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli w umowie najmu lub rozmowach z najemcą przedstawiałaby się jako właściciel, mogłoby to wprowadzać drugą stronę w błąd.

Umowa zawarta przez osobę, która nie jest właścicielem, nie zawsze jest automatycznie nieważna, ale może rodzić poważne problemy praktyczne: spór o wydanie lokalu, rozliczenie czynszu, zakres korzystania z nieruchomości oraz odpowiedzialność wobec najemcy. Najbezpieczniej, aby każda umowa jasno wskazywała, kto jest właścicielem, kto jest użytkownikiem i na jakiej podstawie działa.

Najem całej nieruchomości a współwłasność

Skoro córki otrzymały 4/6 nieruchomości, trzeba ustalić, kto jest właścicielem pozostałych 2/6. Wynajęcie całej nieruchomości może wymagać udziału lub zgody pozostałych współwłaścicieli. W zależności od okoliczności najem może być czynnością zwykłego zarządu albo czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Przy czynnościach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dłuższy najem, najem na szczególnych warunkach albo najem utrudniający wykonywanie użytkowania może zostać oceniony surowiej niż zwykłe, krótkoterminowe udostępnienie rzeczy.

Czy można doprowadzić do wykreślenia użytkowania?

Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej co do zasady wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Może też wygasnąć w innych sytuacjach przewidzianych prawem, w tym wskutek niewykonywania przez odpowiednio długi okres. Cztery lata niekorzystania z nieruchomości zwykle nie wystarczają do stwierdzenia wygaśnięcia użytkowania tylko z tego powodu.

Najprostsza droga to porozumienie z babcią i złożenie przez nią oświadczenia w odpowiedniej formie, które pozwoli wykreślić prawo z księgi wieczystej. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, trzeba przeanalizować, czy istnieje podstawa do powództwa albo wniosku wieczystoksięgowego. Sam argument, że babcia obecnie mieszka u brata, może być niewystarczający.

Jeżeli po sprawdzeniu dokumentów okaże się, że nie ustanowiono użytkowania, lecz służebność osobistą mieszkania, zasady mogą być inne. W odniesieniu do służebności osobistych stosuje się odpowiednio część przepisów o służebnościach gruntowych, a w orzecznictwie podkreśla się znaczenie treści prawa, potrzeb uprawnionego i interesu właściciela.

FAQ

Czy użytkowanie udziału oznacza, że babcia nadal jest właścicielem?

Nie. Własność darowanego udziału należy do obdarowanych. Babcia pozostaje użytkownikiem, czyli osobą uprawnioną do korzystania z rzeczy i pobierania pożytków w granicach ustanowionego prawa.

Czy babcia może sama podpisać umowę najmu?

Może to być dopuszczalne, jeżeli działa jako użytkownik i umowa mieści się w zakresie jej prawa. Nie powinna jednak przedstawiać się jako właściciel. Najem całej nieruchomości bez uwzględnienia praw właścicieli i współwłaścicieli może prowadzić do sporu.

Czy córki mogą wynająć dom bez zgody babci?

Mogą zawrzeć umowę tylko tak, aby nie naruszyć użytkowania. Jeżeli najem uniemożliwi babci korzystanie z nieruchomości albo pozbawi ją pożytków z użytkowanego udziału, babcia może domagać się ochrony swoich praw i rozliczenia czynszu.

Czy cztery lata niezamieszkiwania wystarczą do wygaśnięcia prawa?

Co do zasady nie. Przy użytkowaniu znaczenie może mieć dłuższy okres niewykonywania prawa przewidziany w Kodeksie cywilnym. Samo czasowe zamieszkanie u innej osoby nie musi oznaczać rezygnacji z użytkowania.

Co zrobić przed wynajmem nieruchomości obciążonej użytkowaniem?

Należy sprawdzić akt notarialny, aktualną treść księgi wieczystej, właścicieli wszystkich udziałów i zakres prawa babci. Dopiero potem warto przygotować umowę najmu oraz zasady rozliczenia czynszu i kosztów.

Podsumowanie

Jeżeli babcia ma ustanowione użytkowanie udziału, jej sytuacja jest silniejsza niż przy samym grzecznościowym prawie zamieszkiwania. Może korzystać z nieruchomości i pobierać pożytki w zakresie wynikającym z aktu notarialnego. Córki jako właścicielki udziału nie mogą ignorować tego prawa, nawet jeżeli babcia od kilku lat faktycznie mieszka gdzie indziej.

Kluczowe jest ustalenie, czy w dokumentach wpisano użytkowanie, czy służebność osobistą mieszkania. Od tego zależy możliwość najmu, rozliczenie czynszu, prawo powrotu babci do nieruchomości oraz ewentualne działania zmierzające do wykreślenia obciążenia z księgi wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z 29.10.1991 r., sygn. akt III CZP 109/91