Służebność drogi: utrzymanie, drzewa i zalewanie

Co wynika z aktu notarialnego i Kodeksu cywilnego

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić treść aktu notarialnego albo orzeczenia, z którego wynika służebność. To tam powinien być określony przebieg drogi, sposób korzystania z niej, ewentualne obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej oraz zakres kosztów utrzymania.

Zasadę ustawową określa art. 289 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli natomiast obowiązek ten włożono na właściciela nieruchomości obciążonej, odpowiada on także osobiście za jego wykonanie.

W praktyce oznacza to, że jeżeli w dokumencie ustanawiającym służebność nie zapisano inaczej, osoba korzystająca z drogi jako właściciel nieruchomości władnącej powinna dbać o jej przejezdność w zakresie potrzebnym do wykonywania służebności. Nie jest to jednak automatyczny obowiązek pielęgnowania całej cudzej działki ani wykonywania prac niezwiązanych z przejazdem.

Jak daleko sięga obowiązek utrzymywania drogi

Obowiązek utrzymywania drogi należy rozumieć rozsądnie i zgodnie z zakresem służebności. Jeżeli służebność obejmuje konkretny pas przejazdu, to zasadniczo chodzi o utrzymanie tego pasa w stanie pozwalającym na korzystanie z prawa przejazdu lub przechodu.

Nie ma podstaw, aby osoba uprawniona ze służebności odpowiadała za całą nieruchomość obciążoną, jeżeli korzysta tylko z wyznaczonej drogi. Nie powinna więc ponosić kosztów prac na tej części działki, która nie jest potrzebna do wykonywania służebności.

Trzeba jednak pamiętać, że zakres obowiązków może być inny, jeżeli wynika to z aktu notarialnego, ugody, orzeczenia sądu albo utrwalonego sposobu korzystania z drogi. Jeżeli z tej samej drogi korzysta kilka osób, warto ustalić zasady ponoszenia kosztów pisemnie, aby uniknąć sporu o remont, odśnieżanie lub utwardzenie nawierzchni.

Czy można samodzielnie wyciąć drzewa przy drodze

Drzewa rosnące na cudzej działce są co do zasady związane z własnością tej nieruchomości. Nawet jeśli są to samosiejki, a ich gałęzie, korzenie lub pień utrudniają przejazd, osoba uprawniona ze służebności nie powinna ich samodzielnie wycinać bez zgody właściciela i bez sprawdzenia wymogów wynikających z przepisów o ochronie przyrody.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest pisemne wezwanie właściciela nieruchomości obciążonej do usunięcia przeszkody albo przycięcia gałęzi w takim zakresie, w jakim utrudniają wykonywanie służebności. W piśmie warto wskazać, że chodzi nie o dowolną wycinkę, ale o przywrócenie realnej możliwości bezpiecznego przejazdu.

Jeżeli drzewo stwarza nagłe zagrożenie dla ludzi lub mienia, należy dokumentować sytuację i niezwłocznie zawiadomić właściciela, a w razie bezpośredniego niebezpieczeństwa także właściwe służby. Samodzielne działania bez podstawy mogą narazić na zarzut naruszenia cudzej własności albo odpowiedzialność za szkodę.

Zalewanie drogi przez sąsiada

Jeżeli sąsiad odprowadza wodę w taki sposób, że droga służebna staje się rozmiękczona, grząska, oblodzona lub niebezpieczna, może to naruszać prawo do korzystania ze służebności. Znaczenie ma skala utrudnień, powtarzalność sytuacji oraz to, czy woda jest wynikiem naturalnego spływu, czy celowego albo wadliwego działania człowieka.

W takim przypadku warto zebrać dowody: zdjęcia po opadach, nagrania, korespondencję z właścicielem działki, oświadczenia świadków, informacje o uszkodzeniach pojazdu albo trudnościach w dojeździe. Przy niepełnosprawności lub ograniczonej mobilności warto dodatkowo opisać, w jaki sposób stan drogi realnie uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z dojazdu.

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń i przywrócenia drogi do stanu pozwalającego na bezpieczne korzystanie ze służebności. Wezwanie można skierować do osoby powodującej zalewanie, a także do właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli to on odpowiada za stan drogi albo toleruje działania utrudniające przejazd.

Jakie roszczenia można zgłosić

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe jest wystąpienie do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. Ochrona służebności wynika z odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie własności do ograniczonych praw rzeczowych.

W pozwie można domagać się w szczególności usunięcia przeszkód utrudniających przejazd, zakazania dalszego kierowania wody na drogę, wykonania określonych prac zabezpieczających albo umożliwienia korzystania z drogi zgodnie z treścią służebności. Zakres żądań trzeba dopasować do faktów i dowodów.

Jeżeli wskutek zalewania powstała szkoda, na przykład uszkodzenie samochodu, koszt naprawy nawierzchni albo konieczność korzystania z alternatywnego dojazdu, można rozważyć również roszczenie odszkodowawcze. Wymaga to jednak wykazania szkody, winy lub innej podstawy odpowiedzialności, związku przyczynowego oraz wysokości poniesionych kosztów.

Podsumowanie

Przy służebności drogi nie decyduje samo to, że droga znajduje się na cudzej działce. Kluczowe są treść ustanowionej służebności, zakres faktycznego korzystania i zasady z Kodeksu cywilnego. Co do zasady uprawniony powinien utrzymywać urządzenia potrzebne do wykonywania służebności, ale tylko w zakresie związanym z tym prawem.

Drzewa rosnące poza pasem drogi albo na gruncie właściciela nieruchomości obciążonej nie powinny być usuwane samowolnie. Gdy utrudniają przejazd, należy wezwać właściciela do działania. Jeżeli problemem jest zalewanie, rozmiękczanie lub oblodzenie drogi spowodowane przez sąsiada, warto dokumentować naruszenia i żądać ich usunięcia, a w razie braku reakcji skierować sprawę do sądu.

FAQ

Czy osoba korzystająca ze służebności musi utrzymywać całą działkę sąsiada?

Nie. Obowiązek dotyczy urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, czyli najczęściej pasa drogi, z którego korzysta uprawniony. Nie obejmuje całej nieruchomości obciążonej, chyba że z dokumentów wynika szczególny obowiązek.

Czy właściciel działki może odmówić usunięcia drzew utrudniających przejazd?

Może nie zgadzać się z żądaniem, ale nie oznacza to, że uprawniony pozostaje bez ochrony. Jeżeli drzewa realnie uniemożliwiają albo istotnie utrudniają wykonywanie służebności, można żądać usunięcia przeszkody, a w razie sporu skierować sprawę do sądu.

Czy wolno samemu przyciąć gałęzie przy drodze służebnej?

Samodzielne przycinanie drzew na cudzej nieruchomości jest ryzykowne. Najpierw należy wezwać właściciela do działania i sprawdzić, czy planowane prace nie wymagają zgody lub zgłoszenia na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

Co zrobić, gdy sąsiad zalewa drogę służebną?

Należy zebrać dowody, wysłać pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń i zażądać przywrócenia drogi do stanu umożliwiającego bezpieczny przejazd. Jeśli to nie pomoże, możliwy jest pozew o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Czy niepełnosprawność ma znaczenie w sporze o drogę?

Może mieć znaczenie praktyczne i dowodowe, zwłaszcza gdy stan drogi powoduje szczególne zagrożenie albo faktycznie uniemożliwia dojazd. Warto opisać te okoliczności w wezwaniu i dołączyć dokumenty lub zdjęcia pokazujące skalę utrudnień.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.