Problem ze służebnikiem - jak rozwiązać problem mieszkania pod jednym dachem?

Dom obciążony służebnością osobistą

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Należy także podnieść, iż: „Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.

Z Pańskiego opisu wnioskuję, że dziadek posiada służebność osobistą. Ewentualnie żona mogła z nim podpisać umowę dożywocia – dlatego proszę ewentualnie o potwierdzenie, albowiem wskazał Pan to niejednoznacznie. Zgodnie natomiast z treścią art. 302 K.c.:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.”

Uprawnienie to obejmuje, jak się wydaje, tylko takie pomieszczenia i urządzenia, które na podstawie innych przepisów lub postanowień umownych są rzeczywiście przeznaczone do wspólnego użytku, a nie takie, które wprawdzie nadają się do wspólnego używania, jednak nie spełniają takiej funkcji. Odmienna interpretacja prowadziłaby do wniosku, że mający służebność mieszkania może korzystać z danej nieruchomości w szerszym zakresie niż np. właściciel obciążonej służebnością nieruchomości lokalowej. Z uwagi na to konieczne jest sprawdzenie w zawartej umowie, jakie uprawnienia otrzymał służebnik i czy faktycznie należy mówić o służebności.

W zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa. Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258). Zakres zastosowanego odesłania wywołuje pewne wątpliwości doktryny, o szczegółach zob. A. Bieranowski, w: K. Osajda, Komentarz KC, Legalis 2019, art. 302, pkt 17-39 i art. 301, pkt 2).

Zamiana służebności osobistej mieszkania na rentę

Ważne w Państwa sprawie jest to, iż zgodnie z treścią art. 303 K.c.: „Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Przesłanką powstania uprawnienia właściciela jest dopuszczenie się zachowań określonych jako „rażące uchybienia”. Posłużenie się przez ustawodawcę takim zwrotem powoduje, że każdy stan faktyczny wymaga odrębnej oceny sądu przy uwzględnieniu konkretnych okoliczności. Można jedynie podjąć próbę sformułowania ogólnych kryteriów tej oceny. Wymóg przybrania przez uchybienia stopnia „rażącego” wskazuje, że mają to być naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów sąsiedzkich. W doktrynie zgodnie przyjmuje się też, że nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Mogą to być działania nieprawidłowe lub zaniechania w zakresie wykonywania obowiązków o charakterze wewnętrznym, tzn. między uprawnionym a właścicielem. Może też jednak chodzić o działania wykraczające poza ramy uprawnień bezwzględnych, należących do treści danej służebności – samo przysługiwanie w tym zakresie odrębnych roszczeń ochronnych (zwłaszcza z art. 222 § 2 K.c.) nie powinno wyłączać stosowania art. 303 K.c.

Naganne zachowanie – uchybienia przy wykonywaniu służebności

Istotne jest, aby do uchybień dochodziło „przy wykonywaniu” służebności. Nadużywanie alkoholu i agresywne zachowanie jest podstawą do uznania rażących uchybień. Awantury i niegodne zachowanie jest także nagannym zachowaniem, dlatego jak najbardziej powinni Państwo skierować sprawę do sądu o zamianę służebności na rentę, tak aby dziadek wyprowadził się z domu. Renta powinna zostać określona na podstawie ewentualnego czynszu miesięcznego za podobny najem nieruchomości – uwzględniając ilość pokoi wskazanych w akcie notarialnym do użytku. Jeżeli więc ze strony dziadka dochodzi do awantur i ciągłych zaczepek, proponuję skierować sprawę do sądu o zamianę służebności na rentę. W stosunku do kolegi – mogą Państwo oczywiście skierować zawiadomienie do prokuratury o naruszeniu miru domowego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼