Służebność drogi i problemy z sąsiadem

Naruszenie służebności gruntowej przejazdu

Ma Pan zapisaną służebność. Uprawnia ona Pana do korzystania z przejazdu, a sąsiada zobowiązuje do tolerowania tego i powstrzymania się od wszelkich czynności mogących to zakłócić.

Zgodnie z treścią art. 251 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.) do ochrony praw rzeczowych ograniczonych, do których zalicza się służebności gruntowe, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, tj. te, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych. W przypadku zatem naruszenia służebności gruntowej przejazdu, przechodu i przegonu bydła, zastosowanie będzie miał odpowiednio przepis art. 222 K.c. Treścią roszczenia windykacyjnego z art. 222 § 1 K.c. jest żądanie wydania rzeczy. Roszczenie windykacyjne znajdzie zastosowanie do ochrony ograniczonego prawa rzeczowego, w przypadkach gdy podmiot uprawniony został w sposób trwały pozbawiony faktycznego władztwa nad służebnością. Treścią roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 K.c. jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego w sytuacji, gdy jego prawo zostało w sposób trwały naruszone bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad służebnością.

Zobacz też: Służebność drogi problemy

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych znajdzie też zastosowanie przepis art. 223 K.c., który przewiduje, że roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne, jeżeli dotyczą nieruchomości, nie ulegają przedawnieniu. Z powodu bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych wskazane roszczenia przysługują zarówno przeciwko osobom trzecim, jak też przeciwko właścicielowi rzeczy obciążonej, jeżeli dokonuje on naruszenia ustanowionego (istniejącego) prawa. W przypadku jednakże ograniczonych praw rzeczowych, ich ochrona przysługuje tylko i wyłącznie w zakresie, w jakim powodowie są uprawnieni do korzystania z niej.

Co do zasady, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania powinny wynikać przede wszystkim z woli stron, czyli z umowy, mocą której strony ukształtowały stosunek prawny służebności, względnie, jeżeli źródłem służebności było orzeczenie sądowe lub decyzja administracyjna, akty te powinny o tym rozstrzygać. W braku takich danych lub jeśli na ich podstawie nie da się określić zakresu i sposobu wykonywania służebności w sposób pełny, należy odwołać się do regulacji zawartej w treści art. 287 K.c., zgodnie z którym zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Sąsiad będący właścicielem drogi uniemożliwia korzystania z ustanowionej służebności

Proszę wezwać sąsiada do umożliwienia korzystania ze służebności, a jeśli tego nie zrobi skierować sprawę do sądu.

Ochrona przewidziana w art. 222 § 2 K.c. ma zastosowanie także do ochrony służebności – przysługuje, gdy podejmowane są działania utrudniające lub uniemożliwiające korzystanie ze służebności zgodnie z jej zakresem.

Sąsiad mógłby sądownie dochodzić zmiany treści służebności.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

„Art. 291. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”

Ww. przepis dotyczy zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej z ważnej potrzeby gospodarczej po stronie nieruchomości obciążonej, na żądanie jej właściciela.

Zmiana treści obejmuje np. ograniczenie służebności przechodu, przejazdu. Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny. Przepis nie precyzuje pojęcia „ważnej potrzeby gospodarczej”, pozostawiając jej ocenę sądowi na tle okoliczności faktycznych sprawy.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Wówczas służebność znoszona jest za wynagrodzeniem, ale jeśli nadal jest wykonywana i niezbędna – nie zostanie zniesiona.

„Art. 293. § 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”

Jeśli korzysta Pan ze służebności – nie zostanie ona na tej podstawie zniesiona.

„Art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”

„Art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.”

Ustanie służebności następuje:

1) Wskutek jej niewykonywania przez 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego). W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać brak korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości czynnej stanu sprzecznego z treścią służebności (np. budynku zasłaniającego światło). W literaturze panuje spór, czy w ten sposób może wygasnąć służebność drogi koniecznej.

Ile trwa służebność drogi koniecznej

Zgodnie z dominującym poglądem, służebność drogi koniecznej utrzymuje się tak długo, jak istnieją przesłanki jej ustanowienia, gdyż zastosowanie art. 293 Kodeksu cywilnego byłoby sprzeczne z istotą tego rodzaju służebności (tak, W. Kocon, Droga konieczna, 1977 r., s. 93-94, pogląd ten reprezentuje też S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001 r., s. 845).

Należy jednak wskazać, iż niewykonywanie przez 10 lat służebności drogi koniecznej najczęściej świadczyć będzie o tym, że utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W konsekwencji właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas wystąpić o zniesienie takiej służebności na podstawie art. 295 K.c.

2) Zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:

– za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 K.c.). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki, Prawo…, s. 844);

– bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 K.c. (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej).

3) Zniesienia służebności w uchwale Rady Gminy o scaleniu lub podziale nieruchomości, jeśli służebność ustanowiona na nieruchomościach objętych scaleniem lub podziałem stała się zbędna do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości (art. 105 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami; tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). W praktyce będą to sytuacje podobne do objętych treścią art. 294 i 295 K.c.

4) Konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.

5) Działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

6) Upływu terminu, na jaki została ustanowiona.

Ponadto, jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie:

7) Śmierci uprawnionego.

8) Przejścia własności nieruchomości władnącej na inną osobę niż uprawniony.

Z powyższych uwag wynika, że ustanie służebności jest pojęciem najszerszym i obejmuje każdy przypadek, kiedy służebność przestaje z jakiegokolwiek powodu istnieć. Pojęcia wygaśnięcia i zniesienia służebności odnoszą się natomiast do określonych przyczyn ustania służebności.

W żadnym innym przypadku nie ma mowy, aby sąsiad pozbawił Pana prawa jakim jest służebność, w jakimkolwiek zakresie je ograniczył. Nawet w sądzie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.