Utrudnianie korzystania z mieszkania ze służebnością

Przyjmowanie znajomych przez mającego służebność mieszkania

Jeżeli chodzi o przyjmowanie znajomych w mieszkaniu, to może Pan to robić, gdyż to mieści się w pojęciu „korzystania z lokalu”, co więcej, zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego (K.c.) „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości”.

Z powyższego wynika, że jeżeli będzie Pan potrzebował osoby do prowadzenia gospodarstwa domowego, będzie Pan mógł bez zgody brata nawet z taką osobą zamieszkać, oczywiście zakładając, że Pan również cały czas będzie tam mieszkać. Przyjmuje się, że jeśli osoba jest potrzebna osobie uprawnionej do prowadzenia gospodarstwa domowego, to osoba ta korzysta z pomieszczeń bezpłatnie.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 252-262 K.c. oraz art. 266-270 K.c.).

Ponoszenie kosztów w mieszkaniu obciążonym dożywociem

Uprawniony z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów korzystania z rzeczy. Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza natomiast nieodpłatność wobec właściciela i zwalnia uprawnionego od wszystkich świadczeń na rzecz właściciela z tytułu używania lokalu niezależnie od tego, do regulowania jakich świadczeń byłby uprawniony właściciel. Takim świadczeniem, które regulować powinien właściciel, jest czynsz i inne opłaty związane z używaniem lokalu, do których pobierania byłby uprawniony właściciel jako wynajmujący (por. uchwała SN z 19.11.1968 r. III CZP 110/68). Uprawnionego z tytułu służebności obciążają opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz śmieci itp. (por. uchwała SN z dnia 19 listopada 1968 r. III CZP 110/68). Tym samym Pan obowiązany jest do ponoszenia tych opłat wliczonych do czynszu, które stanowią koszty eksploatacyjne mieszkania, nie jest natomiast obowiązany do ponoszenia kosztów np. funduszu remontowego. Brat powinien uiszczać odpowiednią część czynszu, stosowną do tych jego elementów, które nie stanowią kosztów mediów i korzystania z budynku (np. z windy). Sam Pan przyznaje, że z mieszkania korzysta tylko Pan, zatem wszystkie te opłaty eksploatacyjne będą obciążały Pana.

Tu muszę nadmienić, że w umowie można te kwestie ustalić inaczej, Pan jednak – jak rozumiem – podaje, że w umowie zawarto tylko zapis o „bezpłatnej” służebności.

Stosownie do art. 302 § 1 K.c. – mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców.

Odcięcie mającemu służebność mieszkania dostępu do mediów

Odcięcie dostępu do mediów będzie mogło być podstawą do wszczęcia przez Pana jako przez osobę, której przysługuje służebność mieszkania, postępowania o ochronę posiadania. Zgodnie z art. 343 ze zn. 1 K.c. – do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Zgodnie z art. 344 (§ 1 i 2) K.c.:

„Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 302 § 2 K.c., stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011:

„(…) od odpłatności za ustanowienie prawa użytkowania odróżnić trzeba obowiązek ponoszenia ciężarów, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy, dokonywanie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Powyższe kwestie uregulowane zostały w art. 258-260 k.c., nakładając określone obowiązki na użytkownika.

Prawa i obowiązki osoby której przysługuje służebność mieszkania

A zatem, uprawniony ze służebności obowiązany jest zachować substancję pomieszczeń objętych wykonywaniem służebności oraz dotychczasowe ich przeznaczenie (art. 267 § 1 k.c.), z tym że wolno mu zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (art. 268 k.c.). Ma obowiązek dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, a o potrzebie innych nakładów obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (art. 260 § 1 k.c.). Wyliczone uprawnienia i obowiązki skierowane są w pierwszym rzędzie do osoby, której służebność przysługuje, a także do jej domowników jako osób współuprawnionych do korzystania z mieszkania. Stronom wolno jednak odmiennie ukształtować rozkład ciężarów związanych z rzeczą. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W przypadku prawa użytkowania lokalu mieszkalnego do tej kategorii dołączyć trzeba opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu”.

Co do sytuacji z pralką – nie wiem, czy brat kupił lokal z wyposażeniem, jeśli nie – podlegała ona dziedziczeniu po ojcu. Jest zatem bardzo prawdopodobne, że Panowie łącznie byli jej współwłaścicielami i można było ewentualnie dokonać wzajemnych rozliczeń z tym związanych.

Na koniec warto wspomnieć, że jeżeli dopuściłby się Pan, jako uprawniony z tytułu służebności osobistej, rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Póki co jednak z opisu wynika, że to nie Pan dopuszcza się rażących uchybień, ale Pański brat. Ostatecznie, jeśli sytuacja się nie zmieni, proponuję wystosować do brata pismo z wezwaniem do zaprzestania naruszeń na podstawie art. 344 K.c.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.