Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Utrudnianie korzystania z mieszkania ze służebnością

Anna Sufin • Opublikowane: 14-12-2018

W drodze aktu notarialnego, 15 lat temu ja i ojciec sprzedaliśmy mojemu bratu swoje udziały (4/6 ojciec, 1/6 ja) w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Do brata należała 1/6. W zamian brat ustanowił na rzecz ojca i mnie dożywotnią, bezpłatną służebność mieszkania (z opisem, który pokój przynależy do kogo, z zaznaczeniem prawa do korzystania z części wspólnych nieruchomości). W tym roku ojciec zmarł, a brat zaczął mi utrudniać korzystanie z mieszkania. Zaczęło się od tego, że został mi odcięty prąd i musiałem umowę podpisać na siebie. Następnie brat zabrał z mieszkania pralkę. Stwierdził, że jest jego, mimo że to ojciec ją kupił. Brat domaga się ode mnie opłat za całe mieszkanie, mimo że udostępniony mam tylko pokój i korzystanie z części wspólnej (łazienki, kuchni i przedpokoju). Zabrania mi też, żeby odwiedzali mnie znajomi, bo twierdzi, że mieszkanie jest jego własnością i nikt nie może do mnie przyjść. Co mogę w takiej sytuacji zrobić? Kto powinien opłacać czynsz, fundusz remontowy i pozostałe media, ewentualnie w jakiej części? Czy mogą w mieszkaniu przebywać osoby, które ze względu na mój stan zdrowia służą mi pomocą? Nadmieniam, że brat ze mną nie mieszka, bo ma drugie mieszkanie.

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Jeżeli chodzi o przyjmowanie znajomych w mieszkaniu, to może Pan to robić, gdyż to mieści się w pojęciu „korzystania z lokalu”, co więcej, zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego (K.c.) „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości”.

Z powyższego wynika, że jeżeli będzie Pan potrzebował osoby do prowadzenia gospodarstwa domowego, będzie Pan mógł bez zgody brata nawet z taką osobą zamieszkać, oczywiście zakładając, że Pan również cały czas będzie tam mieszkać. Przyjmuje się, że jeśli osoba jest potrzebna osobie uprawnionej do prowadzenia gospodarstwa domowego, to osoba ta korzysta z pomieszczeń bezpłatnie.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 252-262 K.c. oraz art. 266-270 K.c.). Uprawniony z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów korzystania z rzeczy. Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza natomiast nieodpłatność wobec właściciela i zwalnia uprawnionego od wszystkich świadczeń na rzecz właściciela z tytułu używania lokalu niezależnie od tego, do regulowania jakich świadczeń byłby uprawniony właściciel. Takim świadczeniem, które regulować powinien właściciel, jest czynsz i inne opłaty związane z używaniem lokalu, do których pobierania byłby uprawniony właściciel jako wynajmujący (por. uchwała SN z 19.11.1968 r. III CZP 110/68). Uprawnionego z tytułu służebności obciążają opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz śmieci itp. (por. uchwała SN z dnia 19 listopada 1968 r. III CZP 110/68). Tym samym Pan obowiązany jest do ponoszenia tych opłat wliczonych do czynszu, które stanowią koszty eksploatacyjne mieszkania, nie jest natomiast obowiązany do ponoszenia kosztów np. funduszu remontowego. Brat powinien uiszczać odpowiednią część czynszu, stosowną do tych jego elementów, które nie stanowią kosztów mediów i korzystania z budynku (np. z windy). Sam Pan przyznaje, że z mieszkania korzysta tylko Pan, zatem wszystkie te opłaty eksploatacyjne będą obciążały Pana.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Tu muszę nadmienić, że w umowie można te kwestie ustalić inaczej, Pan jednak – jak rozumiem – podaje, że w umowie zawarto tylko zapis o „bezpłatnej” służebności.

Stosownie do art. 302 § 1 K.c. – mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców.

Odcięcie dostępu do mediów będzie mogło być podstawą do wszczęcia przez Pana jako przez osobę, której przysługuje służebność mieszkania, postępowania o ochronę posiadania. Zgodnie z art. 343 ze zn. 1 K.c. – do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Zgodnie z art. 344 (§ 1 i 2) K.c.:

„Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 302 § 2 K.c., stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011:

„(…) od odpłatności za ustanowienie prawa użytkowania odróżnić trzeba obowiązek ponoszenia ciężarów, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy, dokonywanie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Powyższe kwestie uregulowane zostały w art. 258-260 k.c., nakładając określone obowiązki na użytkownika. A zatem, uprawniony ze służebności obowiązany jest zachować substancję pomieszczeń objętych wykonywaniem służebności oraz dotychczasowe ich przeznaczenie (art. 267 § 1 k.c.), z tym że wolno mu zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (art. 268 k.c.). Ma obowiązek dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, a o potrzebie innych nakładów obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (art. 260 § 1 k.c.). Wyliczone uprawnienia i obowiązki skierowane są w pierwszym rzędzie do osoby, której służebność przysługuje, a także do jej domowników jako osób współuprawnionych do korzystania z mieszkania. Stronom wolno jednak odmiennie ukształtować rozkład ciężarów związanych z rzeczą. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W przypadku prawa użytkowania lokalu mieszkalnego do tej kategorii dołączyć trzeba opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu”.

Co do sytuacji z pralką – nie wiem, czy brat kupił lokal z wyposażeniem, jeśli nie – podlegała ona dziedziczeniu po ojcu. Jest zatem bardzo prawdopodobne, że Panowie łącznie byli jej współwłaścicielami i można było ewentualnie dokonać wzajemnych rozliczeń z tym związanych.

Na koniec warto wspomnieć, że jeżeli dopuściłby się Pan, jako uprawniony z tytułu służebności osobistej, rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Póki co jednak z opisu wynika, że to nie Pan dopuszcza się rażących uchybień, ale Pański brat. Ostatecznie, jeśli sytuacja się nie zmieni, proponuję wystosować do brata pismo z wezwaniem do zaprzestania naruszeń na podstawie art. 344 K.c.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Właściciel chce rozwiązać dożywotnią umowę użyczenia mieszkania, co robić?

Od 20 lat posiadam dożywotnią umowę użyczenia mieszkania, którą podpisał właściciel. Teraz chce się mnie pozbyć i wystawić mieszkanie na sprzedaż....

Mieszkanie nabyte z bonifikatą od kopalni a umowa dożywocia

Teściowie zamierzają wraz z moją żoną podpisać umowę dożywocia na mieszkanie, które zostało nabyte przez moich teściów 3 lata temu na podstawie...

Zabezpieczenie przy sprzedaży domu ze służebnością

Sprawa dotyczy zabezpieczenia się przy sprzedaży domu ze służebnością. Otóż, dziadkowie mieli dwie nieruchomości: dom – przepisany na mamę,...

Prawo osoby uprawnionej do służebności przyjęcia do mieszkanie innej osoby

Miesiąc temu ustanowiłam dożywotnią, nieodpłatną służebność na rzecz mojej babci. Teraz dowiedziałam się, że ona ma możliwość zameldowania...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »